別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 9-2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　保戸田　藤郎   TEL.
鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中央３丁目１６６８番
｢中央３－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:3		 事務所、倉庫兼寮

ＲＣ3		 中小規模作業所のほ
か住宅も見られる工
業地域		 西6.3m区道 水道、ガス、下水 新小岩

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の倉庫や住宅等が混在する地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな景
気の回復に伴い、概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の工業地域及び住工混在地域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する中小
法人等であるが、倉庫用地としての需要は堅調である。ただし、戸建用地への転用も見られる地域のため、戸建開発業
者とも競合し、地価水準は周辺住宅地の価格に牽引される傾向が強い。工業用地としての取引は個別性が強いが、概ね
㎡当たり２０～４０万円程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、区内の中小規模の工場や住宅等が混在する地域に所在する規範性の高い取引事例によって求められた。一
方、収益価格は、周辺の倉庫等は自用のものが中心で、必ずしも土地価格に見合った賃貸倉庫の賃料水準が形成されて
いるとは言えず、やや低位に試算された。よって、実証的で相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、世界的な金融引締めに伴う影響や中
国の先き行き懸念等のリスクもあるものの、
緩やかに回復している。直近の区内人口はほ
ぼ横ばいである。

倉庫や工場用地としての需要が認められる一
方で、商業施設や公共施設に近く利便性が比
較的良好であることから、住宅も増加してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０２Ｒ

-28		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ６１０２Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.8m区道、
北7.5m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
c ６１１３

-10		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.4m区道、
南4.5m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
d ６１１６

-21		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
e ６１１６Ｒ

-28		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,007  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
352,987 		 100
[  97.0]
363,904 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
364,000 
b (　           ) 
205,041  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
205,432 		 100
[ 100.0]
205,432 
205,000 
c (　           ) 
281,852  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
281,305 		 100
[  99.0]
284,146 
284,000 
d (　           ) 
404,509  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
414,217 		 100
[ 107.9]
383,890 
384,000 
e (　           ) 
253,675  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
264,837 		 100
[  93.9]
282,042 
282,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    317,000 円／㎡]  



江戸川 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,559,729 
2,712,752 
9,846,977 
5,420,800 
4,426,177 		 （　0.9771）
4,324,818 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    105,483,366 円　　　　（　    228,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付倉庫 277.00 Ｓ2 554.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   462 ㎡     12.8 m x   36.2 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの事務所付倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 事務所付倉庫
554.00 
100.0 
554.00 
2,050 
1,135,700 		 6.0  6,814,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
554.00 
100.0 
554.00 

1,135,700 		 6,814,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,135,700 円　×　12ヶ月　＝　      13,628,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     554.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,628,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,131,157 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,497,243 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,814,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,486 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,559,729 円　　　　（　        27,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１０賃
　　　　-6		 2,060  
(   2,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,213 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１１０賃
　　　　-7		 2,210  
(   2,085) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,302 
c ６１１０賃
　　　　-8		 1,644  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,633 
江戸川 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,800 円  　　　　     89,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 408,852 円  　　　       13,628,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,094,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      761,600 円  　　　　     89,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,600 円  　　　　     89,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,600 円  　　　　     89,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,712,752 円　（　　　　　　         5,872 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     554.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,420,800 円  
（　　　　　        11,733 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,559,729 円      
②総費用 2,712,752 円      
③純収益　①－② 9,846,977 円      
④建物等に帰属する純収益 5,420,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,426,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,324,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,361 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,483,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     228,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中央三丁目１６６８番
 0117000247357-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 9-2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中井　和人   TEL.
鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中央３丁目１６６８番
｢中央３－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:3		 事務所、倉庫兼寮

ＲＣ3		 中小規模作業所のほ
か住宅も見られる工
業地域		 西6.3m区道 水道、ガス、下水 新小岩

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 住工混在地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状のまま推移と予測されるが、将
来的に住宅地への移行が進むと思料する。地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び隣接区に存する中小規模の工場地域及び住工混在地域であり、特に江戸川区の準工業地域
は代替性が高い。需要の中心は、流通業、倉庫業、製造業、整備業等を営む中小法人が中心となる。流通業者・倉庫業
者等からの土地需要は底堅く地価は安定している。取引される規模にばらつきがあり、総額の中心価格帯の把握は困難
だが、周辺の取引事例単価は２５０千円／㎡～４００千円／㎡が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は最有効使用が同じとなる類似性の高い事例から試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は想定事
項は多いが、対象地に想定した建物に応じた市場賃料、建築費等を反映した理論的な価格である。近隣地域では工場・
倉庫の賃貸市場が熟成しておらず収益価格の相対的信頼性は低い。以上より実証的な比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の不安要素もあるが、区内の人口も
増えており景気回復期待が高まっている。土
地の需要が回復傾向にあり、地価上昇が継続
している。

中小工場と住宅が混在する地域であるが、背
後の住宅地は在宅ワークの拡大による需要の
回復も見られ地価は上昇が継続している。


代替・競争関係にある不動産との比較におい
て、価格に影響する変動要因は認められず、
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０２Ｒ

-28		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ６１１３

-10		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.4m区道、
南4.5m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
c ６１０２Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.8m区道、
北7.5m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
d ６１０３Ｒ

-20		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m区道、
北11.4m、
角地
工業
高度地区3種
特別用途地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,007  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
352,987 		 100
[  85.6]
412,368 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
281,852  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
281,305 		 100
[ 100.0]
281,305 
281,000 
c (　           ) 
205,041  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
205,432 		 100
[  95.0]
216,244 
216,000 
d (　           ) 
324,794  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
327,947 		 100
[ 119.0]
275,586 
276,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



江戸川 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し再調達原価の把握が不可能であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,172,398 
2,832,596 
10,339,802 
5,868,500 
4,471,302 		 （　0.9771）
4,368,909 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    106,558,756 円　　　　（　    231,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付倉庫 277.00 Ｓ2 554.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   462 ㎡     12.8 m x   36.2 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所付倉庫（一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 事務所付倉庫
554.00 
100.0 
554.00 
2,150 
1,191,100 		 6.0  7,146,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
554.00 
100.0 
554.00 

1,191,100 		 7,146,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,191,100 円　×　12ヶ月　＝　      14,293,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     554.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,293,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,186,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,106,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,146,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,172,398 円　　　　（　        28,512 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１０賃
　　　　-5		 2,074  
(   2,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,183 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,161 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１１０賃
　　　　-2		 1,964  
(   1,906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,025 
c ６１１０賃
　　　　-7		 2,210  
(   2,085) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,351 
江戸川 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 428,796 円  　　　       14,293,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,094,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      824,500 円  　　　　     97,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,832,596 円　（　　　　　　         6,131 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     554.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,868,500 円  
（　　　　　        12,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,172,398 円      
②総費用 2,832,596 円      
③純収益　①－② 10,339,802 円      
④建物等に帰属する純収益 5,868,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,471,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,368,909 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,558,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     231,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中央三丁目１６６８番
 0117000247357-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考