別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-16 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　荒川　真司   TEL.
鑑定評価額 92,300,000 円  １㎡当たりの価格 337,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区篠崎町６丁目５０番３外
｢篠崎町６－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
都市計画公園

(70,200)

1:1.5		 工場兼事務所

Ｓ2		 作業所、工場、店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西40m国道 水道、下水 篠崎

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画公園「篠崎公園」の
指定を受けており、建築制限
がある。		 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 篠崎駅南西方

500m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
都市計画公園
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、中小工場等が建ち並ぶ路線商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持にあるものと予測する。地価水
準は、当面は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する事
業者、ロードサイド店舗運営者と判断される。低金利政策が維持されている中で、江戸川区の路線商業地域における不
動産需要は堅調に推移していると考えられる。都市計画公園内にある地域は、建築制限がかかり高度利用ができないた
め、周辺路線商業地等と比べて単価は低位となり、土地の単価で１㎡当たり３０万円から４５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 江戸川区・葛飾区内の路線商業地域を中心とした商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方
、標準地は、繁華性が比較的低く、賃料水準がやや低めに形成されている。また、収益還元法の適用には想定事項が多
いため、市場性を反映した比準価格に比べ、収益価格はやや信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性の高い比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は減少傾向が続いているが、
低金利政策の維持と円減価による実物資産へ
のシフトの動きにより、不動産市場は回復基
調にある。

店舗、中小工場等が建ち並ぶ路線商業地域で
ある。繁華性等に特段の変化は見られない。
地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１６Ｒ

-27		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西40m国道、
南西8m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b ６１０５

-13		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
北4.5m、角地
近商

(98,390)
c ６１１４Ｒ

-39		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d ６１１４Ｒ

-31		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
風致地区
(40,400)
e ６１１２

-12		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,319  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
359,493 		 100
[  99.0]
363,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
368,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
377,731 		 100
[ 112.2]
336,659 
337,000 
c (　           ) 
286,260  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
316,317 		 100
[  96.0]
329,497 
329,000 
d (　           ) 
291,099  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
314,387 		 100
[ 100.0]
314,387 
314,000 
e (　           ) 
423,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,277 		 100
[ 123.6]
357,829 
358,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    344,000 円／㎡]  



江戸川 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,798,853 
1,858,640 
6,940,213 
4,183,200 
2,757,013 		 （　0.9643）
2,658,588 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     66,464,700 円　　　　（　    243,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
都市計画公園		 70 ％   200 ％   200 ％   274 ㎡     14.5 m x   18.9 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
90.0 
135.00 
3,300 
445,500 		 6.0  2,673,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
90.0 
135.00 
2,600 
351,000 		 3.0  1,053,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
90.0 
270.00 

796,500 		 3,726,000 
0 
⑨年額支払賃料        796,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,558,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,558,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       793,314 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,764,686 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,726,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,798,853 円　　　　（　        32,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０５賃
　　　　-6		 2,637  
(   2,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,585 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０９賃
　　　　-9		 2,495  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]
2,497 
c ６１０９賃
　　　　-13		 3,028  
(   2,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]
2,827 
江戸川 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,200 円  　　　　     66,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 286,740 円  　　　        9,558,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      564,400 円  　　　　     66,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,858,640 円　（　　　　　　         6,783 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9643    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,183,200 円  
（　　　　　        15,267 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,798,853 円      
②総費用 1,858,640 円      
③純収益　①－② 6,940,213 円      
④建物等に帰属する純収益 4,183,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,757,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,658,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,703 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,464,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     243,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区篠崎町六丁目５０番３
 0117001131286-0000
2 　江戸川区篠崎町六丁目５２番２
 0117000199692-0000
3 　江戸川区篠崎町六丁目５２番３
 0117001131287-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-16 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中川　太知   TEL.
鑑定評価額 92,300,000 円  １㎡当たりの価格 337,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区篠崎町６丁目５０番３外
｢篠崎町６－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
都市計画公園

(70,200)

1:1.5		 工場兼事務所

Ｓ2		 作業所、工場、店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西40m国道 水道、下水 篠崎

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画公園の指定を受けて
おり、建築制限（階数２階建
以下等）がある。		 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 篠崎駅南西方

500m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
都市計画公園
⑤地域要因の将
　来予測		 高速道路も利用しやすい幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当面は現状の環境
で推移すると予測する。地価水準は、事業、店舗用地として安定した需要が見込め、堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域である。主な需要者は、事業所・倉庫などの実需要、沿道型商業施設、賃
貸マンション開発目的の不動産会社、投資家等が考えられる。幹線道路沿いで高速ＩＣの利用もしやすく、幅広い需要
層からの需要が見込める。土地の取引価格帯は、立地、画地条件、規模などにより幅があるが、１㎡当たり２５～４０
万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では同一道路沿いの事例を中心とした代替
性の高い取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産は高度利用を図ることができないことか
ら収益価格は低位に試算された。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口はここ１年では概ね横ばいで
推移。国内景気の回復及び低金利を背景に事
業用不動産市場は堅調に推移している。


京葉道路沿いの路線商業地域で、地域要因に
大きな変動はない。一定の需要のある地域で
、需給関係は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０５

-13		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
北4.5m、角地
近商

(98,390)
b ６１１９

-8		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(89,295)
c ６１１６Ｒ

-27		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西40m国道、
南西8m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
d ６１１４Ｒ

-39		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m国道、
中間画地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
377,731 		 100
[ 116.0]
325,630 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
229,074  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
244,268 		 100
[  75.0]
325,691 
326,000 
c (　           ) 
349,319  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
359,493 		 100
[  99.0]
363,124 
363,000 
d (　           ) 
286,260  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
316,317 		 100
[  96.0]
329,497 
329,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    352,000 円／㎡]  



江戸川 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,501,003 
1,801,220 
6,699,783 
3,780,000 
2,919,783 		 （　0.9775）
2,854,088 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     71,352,200 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
都市計画公園		 70 ％   200 ％   200 ％   274 ㎡     14.5 m x   18.9 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同規模建物の標準的有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
90.0 
135.00 
3,300 
445,500 		 6.0  2,673,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
90.0 
135.00 
2,400 
324,000 		 3.0  972,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
90.0 
270.00 

769,500 		 3,645,000 
0 
⑨年額支払賃料        769,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,234,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,234,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       766,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,467,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,645,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,425 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,501,003 円　　　　（　        31,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０５賃
　　　　-6		 2,637  
(   2,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,501 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０９賃
　　　　-9		 2,495  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,448 
c ６１０９賃
　　　　-14		 2,373  
(   2,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,397 
江戸川 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 277,020 円  　　　        9,234,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      714,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      510,000 円  　　　　     60,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,801,220 円　（　　　　　　         6,574 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,780,000 円  
（　　　　　        13,796 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,501,003 円      
②総費用 1,801,220 円      
③純収益　①－② 6,699,783 円      
④建物等に帰属する純収益 3,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,919,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,854,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,352,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区篠崎町六丁目５０番３
 0117001131286-0000
2 　江戸川区篠崎町六丁目５２番２
 0117000199692-0000
3 　江戸川区篠崎町六丁目５２番３
 0117001131287-0000
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備考