別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-15 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　畠山　勇介   TEL.
鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 329,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
｢鹿骨３－１７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別用途地区

(70,300)

1:1.5		 事務所、店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、アパート等が
混在する路線商業地
域		 北東15m都道 水道、ガス、下水 篠崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業を施行すべ
き区域内につき都市計画法第
５３条制限あり		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 篠崎駅北西方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、アパート等が混在する路線商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持にあるものと予測する。需要は
概ね安定して推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区内及び周辺の区に所在する幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域と考えられる。需要者の中心は
、賃貸用共同住宅の経営を志向する地元不動産業者や路面型店舗・事業所の経営を企図する法人等である。需要は堅調
であり、取引件数等も安定的に推移している。取引の目安となる土地の価格水準は３０～４０万円台／㎡、総額は規模
等により多様であり、０．５～２億円程度が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際して、同一需給圏における幹線及び準幹線道路沿いの事例収集を行い、適切に比較を行った
。比準価格はこれらの事例から実証的な価格が得られたため、その規範性は高い。一方、収益価格は、査定の過程にお
いて各種想定を行う等、理論的な側面が強く、規範性の面でやや劣ると判断した。従って、比準価格及び収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 339,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナも落ち着きが見られ、景気は持ち
直しの動きが見られる。不動産取引は堅調に
推移している。


地域要因を変動させる特段の要因は見られな
い。新型コロナも落ち着きが見られ、不動産
需要堅調に推移している。


個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０２Ｒ

-33		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西6.3m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ６１１６

-23		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ６１１４Ｒ

-40		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東11.9m区
道、
南西4.5m、
二方路
商業

(100,400)
d ６１０５

-13		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
北4.5m、角地
近商

(98,390)
e ６１１５Ｒ

-57		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東11.9m区
道、中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,142  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.5]
290,778 		 100
[  89.8]
323,806 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
324,000 
b (　           ) 
334,566  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
337,879 		 100
[  99.8]
338,556 
339,000 
c (　           ) 
333,348  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
354,801 		 100
[ 110.1]
322,253 
322,000 
d (　           ) 
368,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
377,731 		 100
[ 113.5]
332,803 
333,000 
e (　           ) 
333,333  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
372,852 		 100
[ 112.4]
331,719 
332,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    333,000 円／㎡]  



江戸川 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,472,888 
1,432,935 
6,039,953 
4,449,120 
1,590,833 		 （　0.9643）
1,534,040 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     38,351,000 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 111.40 Ｓ3 334.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別用途地区		 70 ％   300 ％   300 ％   188 ㎡     11.0 m x   17.2 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～３階共同住宅（平均専有面積約４８㎡）を想定 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物の状況から判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.40 
85.0 
94.69 
2,700 
255,663 		 6.0  1,533,978 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
111.40 
86.5 
96.36 
2,100 
202,356 		 1.0  202,356 
1.0  202,356 

 3～ 3		 住宅
111.40 
86.5 
96.36 
2,100 
202,356 		 1.0  202,356 
1.0  202,356 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
334.20 
86.0 
287.41 

660,375 		 1,938,690 
404,712 
⑨年額支払賃料        660,375 円　×　12ヶ月　＝　       7,924,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,924,500 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       657,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,266,766 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,938,690 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,778 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          404,712 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         188,344 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,472,888 円　　　　（　        39,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０３賃
　　　　-18		 2,146  
(   2,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,212 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１９賃
　　　　-9		 2,076  
(   1,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,140 
c ６１１３賃
　　　　-5		 2,197  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,176 
江戸川 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 297,600 円  　　　　     74,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 237,735 円  　　　        7,924,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      632,400 円  　　　　     74,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,400 円  　　　　     74,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,400 円  　　　　     74,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,432,935 円　（　　　　　　         7,622 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9643    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　     334.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,449,120 円  
（　　　　　        23,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,472,888 円      
②総費用 1,432,935 円      
③純収益　①－② 6,039,953 円      
④建物等に帰属する純収益 4,449,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,590,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,534,040 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,351,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区鹿骨三丁目２５３番２
 0117000168920-0000
2 　江戸川区鹿骨三丁目２５４番１
 0117000168922-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-15 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　荒川　真司   TEL.
鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 329,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
｢鹿骨３－１７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別用途地区

(70,300)

1:1.5		 事務所、店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、アパート等が
混在する路線商業地
域		 北東15m都道 水道、ガス、下水 篠崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業を施行すべ
き区域内につき都市計画法第
５３条制限あり		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 篠崎駅北西方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、アパート等が混在する路線商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持にあるものと予測する。地価水
準は、当面は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び隣接区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心とした地域である。需要者の中心は、自用
の店舗等として使用する事業者、不動産賃貸等を目的とする不動産業者と判断される。背後地にある住宅地の需要が堅
調であり、利便性の高い商業地を中心に商業地の潜在的需要は高まっていると考えられる。市場の中心価格帯は、画地
規模、取引目的等によって取引価格にばらつきがあり、土地の単価で１㎡当たり２５万円から４５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 江戸川区内の路線・近隣商業地域を中心とした商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地
は、自己使用目的の事業者も需要者と考えられ、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されているとは言えず、また
、収益還元法の適用には想定事項が多く、収益価格はやや信頼性が劣ると判断した。従って、規範性の高い比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[128.7]		 [100.0]
100		 329,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は減少傾向が続いているが、
低金利政策の維持と円減価による実物資産へ
のシフトの動きにより、不動産市場は回復基
調にある。

店舗とアパート等が混在する路線商業地域で
ある。繁華性等に特段の変化は見られない。
地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１５Ｒ

-57		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東11.9m区
道、中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ６１１６

-23		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ６１１４Ｒ

-39		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d ６１１９Ｒ

-35		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,333  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
372,852 		 100
[ 112.4]
331,719 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
332,000 
b (　           ) 
334,566  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
337,879 		 100
[  99.8]
338,556 
339,000 
c (　           ) 
286,260  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
316,317 		 100
[ 102.0]
310,115 
310,000 
d (　           ) 
387,301  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,539 		 100
[ 113.3]
362,347 
362,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    339,000 円／㎡]  



江戸川 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,017,096 
1,486,490 
6,530,606 
4,939,480 
1,591,126 		 （　0.9643）
1,534,323 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     38,358,075 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 111.40 Ｓ3 334.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別用途地区		 70 ％   300 ％   300 ％   188 ㎡     11.0 m x   17.2 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２～３階はファミリータイプ、平均専有面積４８㎡程度を想定。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 建物の構造、用途等を考慮し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.40 
85.0 
94.69 
2,850 
269,867 		 6.0  1,619,202 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
111.40 
86.5 
96.36 
2,250 
216,810 		 1.0  216,810 
1.0  216,810 

 3～ 3		 住宅
111.40 
86.5 
96.36 
2,300 
221,628 		 1.0  221,628 
1.0  221,628 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
334.20 
86.0 
287.41 

708,305 		 2,057,640 
438,438 
⑨年額支払賃料        708,305 円　×　12ヶ月　＝　       8,499,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,499,660 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       705,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,794,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,057,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,869 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          438,438 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         204,039 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,017,096 円　　　　（　        42,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１９賃
　　　　-9		 2,076  
(   1,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,144 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１２賃
　　　　-1		 2,333  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,406 
c ６１０３賃
　　　　-18		 2,146  
(   2,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,212 
江戸川 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 247,800 円  　　　　     82,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 254,990 円  　　　        8,499,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,100 円  　　　　     82,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,486,490 円　（　　　　　　         7,907 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9643    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     334.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,939,480 円  
（　　　　　        26,274 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,017,096 円      
②総費用 1,486,490 円      
③純収益　①－② 6,530,606 円      
④建物等に帰属する純収益 4,939,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,591,126 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,534,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,161 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,358,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区鹿骨三丁目２５３番２
 0117000168920-0000
2 　江戸川区鹿骨三丁目２５４番１
 0117000168922-0000
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備考