別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-12 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　勝田　晴彦   TEL.
鑑定評価額 81,400,000 円  １㎡当たりの価格 1,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区平井５丁目１５番１０
｢平井５－１５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 69  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中層の飲食店、小売
店舗等が多い駅前の
商業地域		 北東（駅前広場）区道 水道、ガス、下水 平井駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 平井駅北方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業が進行しており、令和３年３月に新築工事着手した。平井駅周辺の
今後の発展が期待され、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    874,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び隣接区の商業地域一帯が該当するが、特に駅前商業地域は代替性が高い。需要者の中心は地
元企業のほか投資目的の法人等である。繁華性が高い商業地への投資意欲は引き続き高く、商業ビル等の高値取引も散
見されつつある。平井駅前地区は再開発事業による地域発展等の期待もあり、比較的堅調な需要が見込まれる。土地は
１㎡当たり１００万円前後が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅前商業地域にあることから、市場参加者は実際の取引価格に加え、収益性・投資採算性をも重視して取
引を行うものと考えられる。但し、収益還元法は想定要素が介在し、不確定要素が多い側面もあることは否めない。取
引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,740,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[157.0]		 [100.0]
100		 1,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市況の変動により引き合いは変化する可
能性はあるが商業地の投資意欲は引き続き堅
調。幹線街路沿いではマンションへの移行も
進んでいる。

平井駅北口広場に面する稀少性の高い商業地
域であり再開発による発展も期待される。地
価は強含み傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０３Ｒ

-22		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.1m区道
、南4m、
角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
b ６１１３

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.4m区道
、中間画地
商業

(100,324)
c ６１１４

-16		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m都道、
西4.5m、角地
近商

(92,360)
d ６１１９Ｒ

-39		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e ６１１３

-14		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西20m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
698,176  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
755,115 		 100
[  59.6]
1,266,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
935,782  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
980,700 		 100
[  74.0]
1,325,270 
1,330,000 
c (　           ) 
1,107,386  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,178,345 		 100
[  89.1]
1,322,497 
1,320,000 
d (　           ) 
1,035,912  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,147,790 		 100
[  84.8]
1,353,526 
1,350,000 
e (　           ) 
854,110  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
938,640 		 100
[  80.7]
1,163,123 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,250,000 円／㎡]  



江戸川 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,656,527 
2,719,284 
8,937,243 
6,479,200 
2,458,043 		 （　0.9563）
2,350,627 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     60,272,487 円　　　　（　    874,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 55.14 Ｓ8 371.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   69 ㎡      4.9 m x   13.9 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所でいずれもフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
46.46 
82.8 
38.48 
4,600 
177,008 		 6.0  1,062,048 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
46.46 
91.9 
42.68 
3,200 
136,576 		 3.0  409,728 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
46.46 
91.9 
42.68 
2,900 
123,772 		 3.0  371,316 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
371.68 
90.7 
337.24 

1,056,216 		 3,699,672 
0 
⑨年額支払賃料      1,056,216 円　×　12ヶ月　＝　      12,674,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,674,592 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,051,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,622,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,699,672 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,656,527 円　　　　（　       168,935 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-8		 4,472  
(   4,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,563 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,623 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１０１賃
　　　　-9		 6,300  
(   5,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,300 
c ６１０１賃
　　　　-10		 6,350  
(   6,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
6,819 
江戸川 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 506,984 円  　　　       12,674,592　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      600,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      884,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,719,284 円　（　　　　　　        39,410 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     371.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,479,200 円  
（　　　　　        93,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,656,527 円      
②総費用 2,719,284 円      
③純収益　①－② 8,937,243 円      
④建物等に帰属する純収益 6,479,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,458,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,350,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,272,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     874,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区平井五丁目１５番１０
 0117000207137-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-12 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　保戸田　藤郎   TEL.
鑑定評価額 81,400,000 円  １㎡当たりの価格 1,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区平井５丁目１５番１０
｢平井５－１５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 69  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中層の飲食店、小売
店舗等が多い駅前の
商業地域		 北東（駅前広場）区道 水道、ガス、下水 平井駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 平井駅北方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業が、令和３年３月に着工している。今後は平井駅北口の整備が進み
、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    864,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び隣接区の駅近くの繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は投資目的の法人等のほか
自社利用目的の地元企業も考えられる。ＪＲ総武線沿線は店舗の出店意欲は回復しているが、供給量は少ない。近隣地
域は駅前広場に面し稀少性があり、平井駅前の再開発事業が進捗していることによる期待値も高く、堅調な需要が見込
まれる。土地は１㎡当たり１００万円前後が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の立地する駅前商業地域においては、市場参加者は周辺の取引水準に加え、収益性をも考慮して取引を行う
ものと考えられる。本件においては、比準価格は江戸川区内の商業地域等における規範性の高い取引事例を収集し、実
証的な比準価格を得た。一方、収益価格は想定要素が介在するため不確定要素がある側面は否めない。従って、比準価
格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,740,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[157.0]		 [100.0]
100		 1,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、世界的な金融引締めに伴う影響や中
国の先き行き懸念等のリスクもあるものの、
緩やかに回復している。直近の区内人口はほ
ぼ横ばいである。

平井駅北口広場に面する繁華性の高い商業地
域であり再開発による発展も期待される。地
価はやや強含み傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１３

-14		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西20m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
b ６１０１Ｒ

-32		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9.1m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,595)
c ６１１１

-8		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.7m区道、
東6m、角地
商業

(100,400)
d ６１１７Ｒ

-28		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7m区道、
中間画地
商業

(100,475)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
854,110  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
938,640 		 100
[  79.5]
1,180,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,180,000 
b (　           ) 
1,329,394  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,449,039 		 100
[ 112.4]
1,289,181 
1,290,000 
c (　           ) 
843,201  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
867,760 		 100
[  77.2]
1,124,041 
1,120,000 
d (　           ) 
971,031  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,058,424 		 100
[  84.9]
1,246,671 
1,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



江戸川 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,496,559 
2,586,543 
8,910,016 
6,479,200 
2,430,816 		 （　0.9563）
2,324,589 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     59,604,846 円　　　　（　    864,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 55.14 Ｓ8 371.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   69 ㎡      4.9 m x   13.9 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所でいずれもフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
46.46 
82.8 
38.48 
4,500 
173,160 		 6.0  1,038,960 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
46.46 
91.9 
42.68 
2,900 
123,772 		 6.0  742,632 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
371.68 
90.7 
337.24 

1,039,564 		 6,237,384 
0 
⑨年額支払賃料      1,039,564 円　×　12ヶ月　＝　      12,474,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,474,768 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,035,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,439,362 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,237,384 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,496,559 円　　　　（　       166,617 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-8		 4,472  
(   4,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,609 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１０１賃
　　　　-9		 6,300  
(   5,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
6,364 
c ６１０１賃
　　　　-12		 4,277  
(   4,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,364 
江戸川 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 374,243 円  　　　       12,474,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      600,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      884,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,586,543 円　（　　　　　　        37,486 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     371.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,479,200 円  
（　　　　　        93,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,496,559 円      
②総費用 2,586,543 円      
③純収益　①－② 8,910,016 円      
④建物等に帰属する純収益 6,479,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,430,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,324,589 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,604,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     864,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区平井五丁目１５番１０
 0117000207137-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考