別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江戸川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-10 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 888,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区東葛西６丁目２番１２外
｢東葛西６－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 361  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗兼マンション等
が建ち並ぶ駅周辺の
商業地域		 東12m区道 水道、ガス、下水 葛西

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 葛西駅南方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 葛西駅南口エリアの熟成した駅前商業地のため、現状維持で推移すると予測する。商業用途のみならず住宅利用
としての人気も高い。新型コロナ５類移行後、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    987,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域。特に高度利用可能な駅前商業地域との代替性が高い。需要者の中心は①
店舗・事務所・共同住宅等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者等。日銀金融
政策修正により、金利上昇圧力が強まっており、今後の成約利回り動向や資金調達環境への影響が注視される。中心価
格帯は土地坪単価で３３０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性が高い同一需給圏に存する駅近商業地の事例を中心に試算されており、近時の市場実態を適切に反
映した説得力の高い価格が求められた。一方収益価格は、葛西駅前であるものの商業収益性がやや劣る立地特性、近時
の地価及び建築費の上昇を反映し、やや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を
関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.7]		 [100.0]
100		 888,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    826,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時減少傾向にあった区内人口は、直近では
微増傾向にある。国内金利の上昇圧力は強ま
りつつあるが、地価は引き続き強含み傾向で
推移している。

駅近立地で共同住宅地としての引き合いも強
い。特筆すべき地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中以上である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１７

-24		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
b ６１１７Ｒ

-28		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7m区道、
中間画地
商業

(100,475)
c ６１０３Ｒ

-11		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ６１１９Ｒ

-39		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e ６１０３

-42		 葛飾区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
898,370  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
925,321 		 100
[  79.4]
1,165,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
971,031  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,058,424 		 100
[ 109.2]
969,253 
969,000 
c (　           ) 
674,827  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
747,708 		 100
[  90.0]
830,787 
831,000 
d (　           ) 
1,035,912  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,147,790 		 100
[ 111.7]
1,027,565 
1,030,000 
e (　           ) 
885,954  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
912,533 		 100
[  89.2]
1,023,019 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    987,000 円／㎡]  



江戸川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,654,751 
14,293,155 
53,361,596 
43,458,800 
9,902,796 		 （　0.9385）
9,293,774 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    238,301,897 円　　　　（　    660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 177.10 ＲＣ13F1B 2,372.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   500 ％   500 ％   361 ㎡     14.8 m x   24.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ：店舗、３～１３Ｆ：共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積：約７２㎡／戸）、駐車場１２台（スライド式）で想定。 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
246.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
72.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
101.65 
40.3 
40.95 
5,500 
225,225 		 6.0  1,351,350 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
162.70 
88.5 
144.00 
3,700 
532,800 		 6.0  3,196,800 
0.0  0 

 3～13		 住宅
162.70 
88.5 
144.00 
3,100 
446,400 		 1.0  446,400 
1.0  446,400 

計
2,372.85 
74.5 
1,768.95 

5,668,425 		 9,458,550 
4,910,400 
⑨年額支払賃料      5,668,425 円　×　12ヶ月　＝　      68,021,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,768.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,021,100 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,168,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     5,908,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,280,405 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,458,550 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,910,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,285,190 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,421 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,654,751 円　　　　（　       187,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１２０賃
　　　　-15		 2,341  
(   2,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]
2,857 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１２１賃
　　　　-1		 2,520  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,084 
c ６１２１賃
　　　　-7		 2,539  
(   2,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 98.0]
3,297 
江戸川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,244,000 円  　　　　    748,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,559,455 円  　　　       71,189,100　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      635,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,358,000 円  　　　　    748,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       748,000 円  　　　　    748,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       748,000 円  　　　　    748,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,293,155 円　（　　　　　　        39,593 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 748,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,458,800 円  
（　　　　　       120,384 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,654,751 円      
②総費用 14,293,155 円      
③純収益　①－② 53,361,596 円      
④建物等に帰属する純収益 43,458,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,902,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,293,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    238,301,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区東葛西六丁目２番１２
 0117000051434-0000
2 　江戸川区東葛西六丁目２番１３
 0117000051440-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-10 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　沖　健信   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 884,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区東葛西６丁目２番１２外
｢東葛西６－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 361  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗兼マンション等
が建ち並ぶ駅周辺の
商業地域		 東12m区道 水道、ガス、下水 葛西

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 葛西駅南方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    978,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    678,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区等における駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁的選好
性を有する個人事業者及び新たな事業展開を模索する店舗経営者、投資法人等となる。土地価格は、経済活動・社会生
活の正常化への動きが加速する中、上昇傾向にある。駅周辺の取引は少ないが、売買の中心価格帯は、土地と建物一括
で２．５億円から６億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗、店舗併用住宅等が見られる葛西駅に近い商業地域に所在する。採用した取引事例は、地域特性が
類似する商業地域等の事例であり、価格牽連性が認められる。収益価格は、賃料水準の下方硬直性及び想定建物の品等
並びに当該地域の繁華性の程度等を反映し、低位に算定された。したがって、市場性を反映し実証的である比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 878,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    826,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済減速が予測される中、コロナ禍から
の経済活動再開、社会生活の正常化への動き
が加速し、江戸川区内の商業地価格は上昇傾
向にある。

特記すべき変動要因は認められない。葛西駅
に近い利便性の良好な商業地域に所在し、社
会経済活動再開とともに土地価格は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１７Ｒ

-28		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7m区道、
中間画地
商業

(100,475)
b ６１１０Ｒ

-42		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ６１１３

-14		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西20m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
d ６１０３

-42		 葛飾区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
971,031  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,058,424 		 100
[ 109.2]
969,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
969,000 
b (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
925,495 		 100
[  95.0]
974,205 
974,000 
c (　           ) 
854,110  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
938,640 		 100
[  98.8]
950,040 
950,000 
d (　           ) 
885,954  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
912,533 		 100
[  89.2]
1,023,019 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    978,000 円／㎡]  



江戸川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,901,413 
13,834,370 
52,067,043 
41,890,100 
10,176,943 		 （　0.9385）
9,551,061 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    244,899,000 円　　　　（　    678,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 177.10 ＲＣ13F1B 2,372.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   500 ％   500 ％   361 ㎡     14.8 m x   24.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階～２階店舗、３階～１３階共同住宅（ファミリータイプ２２戸、平均専有面積約７２㎡）、スライド式駐車場１２台 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
246.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
72.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
101.65 
40.3 
40.95 
5,000 
204,750 		 6.0  1,228,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
162.70 
88.5 
144.00 
3,800 
547,200 		 6.0  3,283,200 
0.0  0 

 3～13		 住宅
162.70 
88.5 
144.00 
3,000 
432,000 		 1.0  432,000 
1.0  432,000 

計
2,372.85 
74.5 
1,768.95 

5,503,950 		 9,263,700 
4,752,000 
⑨年額支払賃料      5,503,950 円　×　12ヶ月　＝　      66,047,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,768.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,047,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,312,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     5,756,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,602,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,263,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,752,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,211,474 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,421 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,901,413 円　　　　（　       182,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１２０賃
　　　　-3		 2,868  
(   2,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]
3,210 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１２０賃
　　　　-6		 2,753  
(   2,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]
3,114 
c ６１２０賃
　　　　-7		 2,647  
(   2,645) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]
3,065 
江戸川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,163,000 円  　　　　    721,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,467,970 円  　　　       69,359,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      632,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,128,500 円  　　　　    721,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       721,000 円  　　　　    721,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       721,000 円  　　　　    721,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,834,370 円　（　　　　　　        38,322 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 721,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,890,100 円  
（　　　　　       116,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,901,413 円      
②総費用 13,834,370 円      
③純収益　①－② 52,067,043 円      
④建物等に帰属する純収益 41,890,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,176,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,551,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    244,899,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     678,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区東葛西六丁目２番１２
 0117000051434-0000
2 　江戸川区東葛西六丁目２番１３
 0117000051440-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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10 　
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備考