別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江戸川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　森脇　哲史   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 372,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中央２丁目１０８５番４
｢中央２－１５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 69  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東10.9m区道 水道、ガス、下水 新小岩

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内において地域要因の特段の変動は見られない。区内の商業地との比較において繁華性は相対的に弱いこと
から、店舗需要よりも住宅需要が増加していく可能性も認められる。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区の近隣商業地域である。店舗需要は背後人口に支えられ需要は見込めるが、商圏は
広くなく周辺地域に留まり、地域密着型の店舗が中心となる。繁華性はそれほど高くないことから、低層階は店舗、上
層階は居宅という利用が中心となる地域である。需要者は、自用の店舗または店舖併用住宅を経営する個人が中心で、
店舗兼共同住宅の経営を目論む法人あるいは個人も考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は、日用品の物販店舗等を中心とした近隣商業地域である。当該地域では、収益物件や投資物件としての需要
が考えられるが、自営の店舗、店舗併用住宅としての需要がより強いものと考えられる。そのような需要の特性に鑑み
て、求められた各試算価格について、実際の市場の取引を重視した比準価格を中心に、収益性を重視した収益価格を比
較考量して、経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-8                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    362,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は円安、物価高により予断を許さないも
のの、不動産市場は好調を維持し堅調に推移
している。


地域要因を変動させる特段の要因は見られな
い。地価は上昇傾向にて推移している。



個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％ +2.8 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１２

-15		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.8m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,200)
b ６１２１Ｒ

-28		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
北8.2m、角地
商業

(100,400)
c ６１０８

-6		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m区道、
東5.5m、角地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(80,400)
d ６１１９Ｒ

-35		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,300)
e ６１０４Ｒ

-34		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.4m区道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
547,974  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
567,701 		 100
[ 149.9]
378,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
379,000 
b (　           ) 
577,268  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
571,770 		 100
[ 143.3]
399,002 
399,000 
c (　           ) 
402,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
418,111 		 100
[ 119.0]
351,354 
351,000 
d (　           ) 
387,301  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,539 		 100
[ 103.7]
395,891 
396,000 
e (　           ) 
385,687  		 100
[ 115.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
343,600 		 100
[  90.7]
378,831 
379,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +25.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



江戸川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,986,117 
787,514 
3,198,603 
2,468,400 
730,203 		 （　0.9540）
696,614 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     17,415,350 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 54.85 Ｓ3 164.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   69 ㎡      5.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロア貸し、１階店舗、２～３階共同住宅 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.85 
92.3 
50.60 
2,700 
136,620 		 6.0  819,720 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
54.85 
83.6 
45.85 
2,200 
100,870 		 1.0  100,870 
1.0  100,870 

 3～ 3		 住宅
54.85 
91.0 
49.90 
2,300 
114,770 		 1.0  114,770 
1.0  114,770 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.55 
88.9 
146.35 

352,260 		 1,035,360 
215,640 
⑨年額支払賃料        352,260 円　×　12ヶ月　＝　       4,227,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,227,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,851 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,876,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,035,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,986,117 円　　　　（　        57,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０８賃
　　　　-13		 2,860  
(   2,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
2,468 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１９賃
　　　　-2		 1,956  
(   1,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,262 
c ６１０８賃
　　　　-7		 2,046  
(   2,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,175 
江戸川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,200 円  　　　　     40,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 126,814 円  　　　        4,227,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      346,800 円  　　　　     40,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     40,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,800 円  　　　　     40,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         787,514 円　（　　　　　　        11,413 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　     164.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,468,400 円  
（　　　　　        35,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,986,117 円      
②総費用 787,514 円      
③純収益　①－② 3,198,603 円      
④建物等に帰属する純収益 2,468,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 730,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 696,614 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,096 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,415,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中央二丁目１０８５番４
 0117000245601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　畠山　勇介   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 372,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中央２丁目１０８５番４
｢中央２－１５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 69  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東10.9m区道 水道、ガス、下水 新小岩

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内において地域要因の特段の変動は見られない。区内の商業地との比較において繁華性は相対的に弱いこと
もあり、店舗需要よりも住宅需要が増加していく可能性も認められる。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線新小岩駅を中心に江戸川区内、葛飾区内の各線駅周辺の商業地域及び準幹線道路沿いの商住
混在地域となる。需要者の中心は、店舗等の経営を志向し、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者又は法人
等があげられる。需要は概ね安定しており地価は上昇傾向で推移する。取引市場での中心価格帯は、土地・建物一括で
５，０００万円から１億円前後程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は、日用品の物販店舗等を中心とした近隣商業地域である。当該地域では、収益物件としての需要と自営の店
舗、店舗併用住宅としての需要も考えられる。そのような需要者層の多様性に鑑みて、求められた各試算価格について
、収益性を重視した収益価格と実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、経済指標を注視しつつ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-8                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    362,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナも落ち着きが見られ、景気は持ち
直しの動きが見られる。不動産取引は堅調に
推移している。


地域要因を変動させる特段の要因は見られな
い。新型コロナも落ち着きが見られ、不動産
需要堅調に推移している。


個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％ +2.8 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１６

-23		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ６１０９Ｒ

-11		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.3m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６１１５Ｒ

-57		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東11.9m区
道、中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ６１２１Ｒ

-22		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西8.2m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,566  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
337,879 		 100
[  91.8]
368,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
368,000 
b (　           ) 
340,475  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
350,392 		 100
[  97.3]
360,115 
360,000 
c (　           ) 
333,333  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
372,852 		 100
[  96.2]
387,580 
388,000 
d (　           ) 
331,849  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
355,455 		 100
[  94.0]
378,144 
378,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    376,000 円／㎡]  



江戸川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,852,607 
769,602 
3,083,005 
2,335,300 
747,705 		 （　0.9630）
720,040 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     18,001,000 円　　　　（　    261,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 54.85 Ｓ3 164.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   69 ㎡      5.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、店舗：フロアー貸し、２階から３階住宅：ファミリータイプ　平均専有面積約４８㎡、２戸 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 ３階建店舗併用住宅の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.85 
92.3 
50.60 
2,500 
126,500 		 3.0  379,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
54.85 
83.6 
45.85 
2,220 
101,787 		 1.0  101,787 
1.0  101,787 

 3～ 3		 住宅
54.85 
91.0 
49.90 
2,250 
112,275 		 1.0  112,275 
1.0  112,275 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.55 
88.9 
146.35 

340,562 		 593,562 
214,062 
⑨年額支払賃料        340,562 円　×　12ヶ月　＝　       4,086,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,086,744 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       339,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,747,544 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           593,562 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          214,062 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          99,620 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,852,607 円　　　　（　        55,835 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１２賃
　　　　-5		 2,257  
(   2,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１５賃
　　　　-14		 2,304  
(   2,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,259 
c ６１１５賃
　　　　-8		 2,321  
(   2,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,253 
江戸川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,000 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 122,602 円  　　　        4,086,744　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,100 円  　　　　     38,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         769,602 円　（　　　　　　        11,154 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     164.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,335,300 円  
（　　　　　        33,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,852,607 円      
②総費用 769,602 円      
③純収益　①－② 3,083,005 円      
④建物等に帰属する純収益 2,335,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 747,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 720,040 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,435 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,001,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     261,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中央二丁目１０８５番４
 0117000245601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考