別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-5 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 56,500,000 円  １㎡当たりの価格 743,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
｢南小岩７－１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前通りの商業地域
 西15m区道 水道、ガス、下水 小岩

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ小岩駅周辺地区地区計画
区域内		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 小岩駅南方

370m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ小岩駅周辺で再開発が進んでおり、商業環境の向上が期待されている。再開発による波及効果もあり、地価
水準は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    771,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    529,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の商業地域で、特に物販店舗等の多い駅に近い商業地域の代替性が高い。主たる
需要者としては、自用目的の個人事業者ないし中小法人事業者、収益目的の投資家等が考えられる。稀少な駅前商業地
に対する需要は高く、さらに小岩駅周辺で進む再開発に係る期待感を反映して不動産市場は堅調な動きとなっている。
商業地の取引は個別性が強いため、取引の中心的価格帯を把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、江戸川区及び葛飾区内の商業地域に存する規範性の高い取引事例により実証的に試算された。一方、近隣
地域は小規模店舗を中心としたアーケード商店街で、収益性から意思決定を行う需要者も想定されるため、収益価格は
一定の規範性を有するものの、試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性が伴う。
よって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    724,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微減傾向で、高齢化の進行が認
められる。景気は緩やかな回復傾向にあり、
不動産投資市場における利回りは低下傾向に
ある。

小岩駅周辺で再開発が進み、地域発展への期
待感が高まっており、需要は堅調に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１９

-29		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ６１０３

-2		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東5.3m、
角地
商業

(100,500)
c ６１０７Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
北6.6m、角地
商業

(100,396)
d ６１０９Ｒ

-13		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m区道
、中間画地
商業

(100,378)
e ６１０９Ｒ

-12		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m区道
、北東3.4m、
角地
商業

(100,378)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,750 		 100
[  93.1]
770,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
771,000 
b (　           ) 
652,605  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
656,407 		 100
[  88.2]
744,226 
744,000 
c (　           ) 
638,419  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
651,795 		 100
[  81.4]
800,731 
801,000 
d (　           ) 
557,554  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
613,867 		 100
[  78.3]
783,994 
784,000 
e (　           ) 
621,879  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
674,792 		 100
[  88.3]
764,204 
764,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    771,000 円／㎡]  



江戸川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,080,466 
1,726,523 
7,353,943 
5,717,040 
1,636,903 		 （　0.9585）
1,568,972 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     40,230,051 円　　　　（　    529,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 57.25 ＲＣ6 343.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡     10.3 m x    7.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～４階をシングルタイプの住居、５～６階をファミリータイプの住居を想定。 ⑦有効率　  77.3 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.25 
74.1 
42.44 
4,000 
169,760 		 6.0  1,018,560 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
57.25 
74.1 
42.44 
3,050 
129,442 		 1.0  129,442 
1.0  129,442 

 5～ 5		 住宅
57.25 
74.1 
42.44 
2,500 
106,100 		 1.0  106,100 
1.0  106,100 

 6～ 6		 住宅
57.25 
93.0 
53.24 
2,500 
133,100 		 1.0  133,100 
1.0  133,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
343.50 
77.3 
265.44 

797,286 		 1,646,086 
627,526 
⑨年額支払賃料        797,286 円　×　12ヶ月　＝　       9,567,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,567,432 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       794,097 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,773,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,646,086 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,526 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         292,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,080,466 円　　　　（　       119,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０３賃
　　　　-20		 3,089  
(   3,085) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,365 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１０８賃
　　　　-10		 2,753  
(   2,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,116 
c ６１１９賃
　　　　-10		 2,923  
(   2,802) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,894 
江戸川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,200 円  　　　　     98,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 287,023 円  　　　        9,567,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      836,400 円  　　　　     98,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,400 円  　　　　     98,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,400 円  　　　　     98,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,726,523 円　（　　　　　　        22,717 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　     343.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,717,040 円  
（　　　　　        75,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,080,466 円      
②総費用 1,726,523 円      
③純収益　①－② 7,353,943 円      
④建物等に帰属する純収益 5,717,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,636,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,568,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,230,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     529,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区南小岩七丁目１８５８番２
 0117000152735-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-5 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中川　太知   TEL.
鑑定評価額 56,500,000 円  １㎡当たりの価格 743,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区南小岩７丁目１８５８番２
｢南小岩７－１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前通りの商業地域
 西15m区道 水道、ガス、下水 小岩

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ小岩駅周辺地区地区計画
区域内		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 小岩駅南方

370m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小岩駅周辺の市街地再開発事業が進行し、長期的には商業環境の良化が見込まれる。投資用不動産需要は根強く
、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域。主な需要者は自用の店舗目的の事業者、賃貸ビルやマンションなどの投
資目的の不動産会社、投資家等が考えられる。小岩駅周辺の再開発の動きが進んでおり、需要は根強く、商業地域は供
給が限定的で、価格は上昇傾向で推移。取引価格には幅が見られ中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では、主に小岩駅の商業地域で成約した対
象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産は賃貸物件用地
としては小規模であり、収益価格は低位に試算された。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    724,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響より、落ち込んだ小岩駅の
乗降客数は前年に続き回復傾向。景気回復、
低金利を背景に投資用不動産市場は堅調に推
移している。

小岩駅周辺で複数の再開発事業が進み、サン
ロード沿いの南小岩６丁目地区でも複合型タ
ワーマンションの建設中で、需要は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０３

-2		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東5.3m、
角地
商業

(100,500)
b ６１０１

-3		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c ６１０７Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
北6.6m、角地
商業

(100,396)
d ６１１９

-29		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
652,605  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
656,407 		 100
[  87.4]
751,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
751,000 
b (　           ) 
426,480  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
449,936 		 100
[  60.2]
747,402 
747,000 
c (　           ) 
638,419  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
651,795 		 100
[  81.4]
800,731 
801,000 
d (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,750 		 100
[  94.1]
762,752 
763,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



江戸川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,128,741 
1,738,264 
7,390,477 
5,757,710 
1,632,767 		 （　0.9585）
1,565,007 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     40,128,385 円　　　　（　    528,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 57.25 ＲＣ6 343.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡     10.3 m x    7.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～４階をシングルタイプ、５～６階をファミリータイプと想定。 ⑦有効率　  77.3 ％
の理由		 同規模建物の標準的有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.25 
74.1 
42.44 
3,800 
161,272 		 3.0  483,816 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
57.25 
74.1 
42.44 
3,000 
127,320 		 1.0  127,320 
1.0  127,320 

 5～ 5		 住宅
57.25 
74.1 
42.44 
2,700 
114,588 		 1.0  114,588 
1.0  114,588 

 6～ 6		 住宅
57.25 
93.0 
53.24 
2,700 
143,748 		 1.0  143,748 
1.0  143,748 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
343.50 
77.3 
265.44 

801,568 		 1,124,112 
640,296 
⑨年額支払賃料        801,568 円　×　12ヶ月　＝　       9,618,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,618,816 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       798,362 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,820,454 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,124,112 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          640,296 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         297,979 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,128,741 円　　　　（　       120,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０２賃
　　　　-3		 2,946  
(   2,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,134 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０８賃
　　　　-12		 2,988  
(   2,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,177 
c ６１０８賃
　　　　-11		 2,857  
(   2,739) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,038 
江戸川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 297,300 円  　　　　     99,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 288,564 円  　　　        9,618,816　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      842,300 円  　　　　     99,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,100 円  　　　　     99,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,100 円  　　　　     99,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,738,264 円　（　　　　　　        22,872 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     343.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,757,710 円  
（　　　　　        75,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,128,741 円      
②総費用 1,738,264 円      
③純収益　①－② 7,390,477 円      
④建物等に帰属する純収益 5,757,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,632,767 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,565,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,128,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     528,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区南小岩七丁目１８５８番２
 0117000152735-0000
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備考