別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-3 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　貴好   TEL.
鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
｢西葛西６－１５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼診療
所
ＲＣ6F1B		 中高層ビルが建ち並
ぶ駅前広場に面した
商業地域		 西（駅前広場）区道 水道、ガス、下水 西葛西駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 区道（駅前広場） 交通

施設		 西葛西駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場に面した繁華な商業地で、店舗需要は堅調である。金融緩和政策により投資需要が強く、地価は上昇基
調で推移しているが、今後の金利動向に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺区の駅前を中心とする商業地域。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件
は個人投資家等の需要もあるほか、大規模画地には大手企業等の投資も見られる。商圏は駅徒歩圏あるいはバス路線の
範囲であり、都心部の商業地と比べると商圏は広くない。コロナ禍の影響も薄れ、飲食店等の需要も回復してきている
。投資需要は強く、地価は上昇基調で推移しているものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は江戸川区及び周辺区の商業地の取引事例により試算されており、地域の実勢を反映している。収益価格は投
資用不動産への需要が高まる中で、比準価格より低位に求められた。本来は実際の投資金額を基礎とした比準価格の方
が説得性は高いが、収益用不動産への投資需要が高まっており収益性も重視されることから、比準価格を標準とするも
収益価格を十分に比較考量し、類似標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,780,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉
方面への流出も多く人口は停滞している。金
融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。


西葛西駅の駅前広場に位置しており、区内で
も繁華性は高い。一時的に減少していた店舗
需要が回復し、空室はほとんど見られない。


標準的な規模、形状の画地であり、とくに価
格に影響する個別的要因の変動要素はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０５

-32		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北12m区道、
西6m、角地
商業

(100,500)
b ６１１９Ｒ

-38		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ６１０１Ｒ

-32		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9.1m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,595)
d ６１０９

-26		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m区道
、中間画地
商業

(100,400)
e ６１１０Ｒ

-37		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,602,343  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,587,184 		 100
[ 111.7]
2,316,190 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,320,000 
b (　           ) 
1,333,303  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,509,299 		 100
[  69.8]
2,162,319 
2,160,000 
c (　           ) 
1,329,394  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,449,039 		 100
[  75.0]
1,932,052 
1,930,000 
d (　           ) 
1,281,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,305,059 		 100
[  65.4]
1,995,503 
2,000,000 
e (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,379,679 		 100
[  68.4]
2,017,075 
2,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,030,000 円／㎡]  



江戸川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,044,904 
8,511,850 
20,533,054 
12,646,900 
7,886,154 		 （　0.9563）
7,541,529 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    193,372,538 円　　　　（　  1,640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 88.04 Ｓ8 620.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   118 ㎡      9.1 m x   13.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階以上店舗事務所（各階フロア貸） ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 規模等を勘案して、標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.52 
75.8 
58.78 
6,300 
370,314 		 10.0  3,703,140 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
77.52 
95.1 
73.74 
4,100 
302,334 		 6.0  1,814,004 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
77.52 
95.1 
73.74 
3,600 
265,464 		 6.0  1,592,784 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
77.52 
95.1 
73.74 
3,600 
265,464 		 6.0  1,592,784 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
620.16 
92.7 
574.96 

2,265,432 		 15,073,848 
0 
⑨年額支払賃料      2,265,432 円　×　12ヶ月　＝　      27,185,184 円 
⑩a共益費（管理費）             550 円／㎡　×　     574.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,794,736 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,979,920 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,075,655 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,904,265 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,073,848 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,044,904 円　　　　（　       246,143 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-12		 4,277  
(   4,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,888 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１０５賃
　　　　-2		 3,041  
(   2,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,379 
c ６１０１賃
　　　　-13		 4,135  
(   3,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,135 
江戸川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,779,550 円  　　　       30,979,920　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,585,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,511,850 円　（　　　　　　        72,134 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     620.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,646,900 円  
（　　　　　       107,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,044,904 円      
②総費用 8,511,850 円      
③純収益　①－② 20,533,054 円      
④建物等に帰属する純収益 12,646,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,886,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,541,529 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,911 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,372,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西葛西六丁目１５番２８
 0117000075113-0000
2 　江戸川区西葛西六丁目１５番２９
 0117000075114-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江戸川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-3 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
｢西葛西６－１５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼診療
所
ＲＣ6F1B		 中高層ビルが建ち並
ぶ駅前広場に面した
商業地域		 西（駅前広場）区道 水道、ガス、下水 西葛西駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 区道（駅前広場） 交通

施設		 西葛西駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 西葛西駅南口を代表する熟成した駅前商業地のため、現状維持で推移すると予測する。近時周辺ではＪ－ＲＥＩ
Ｔによる投資用不動産の新規取得も見られ、地価は強含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域。特に駅前ロータリーに面する商業地域との代替性が高い。需要者の中心
は①店舗・事務所等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者等。日銀金融政策修
正により、金利上昇圧力が強まっており、今後の成約利回り動向や資金調達環境への影響が注視される。中心価格帯は
代替競争関係にある駅前商業地の成約価格との比較検討から土地坪単価で７００～８００万円程度と推定。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性が高い同一需給圏の駅前商業地事例を重視し試算されており、その信頼性は十分担保されている。
また収益価格も、中小型商業ビルの開発・再販業者が着目するであろう投資採算性が適切に反映されており、市場実態
に即した説得力の高い価格が求められた。両者の乖離幅も相対的に小さく、その説得力は同程度と思料する。よって両
試算価格を同等に関連付け、同一需給圏の駅前商業地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,780,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時減少傾向にあった区内人口は、直近では
微増傾向にある。国内金利の上昇圧力は強ま
りつつあるが、地価は引き続き強含み傾向で
推移している。

駅前希少立地にあり、商業繁華性や顧客流動
性は良好である。特筆すべき地域要因の変動
はない。


個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中以上である。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０５

-32		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北12m区道、
西6m、角地
商業

(100,500)
b ６１０１Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.1m区道
、南東4m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
c ６１０９

-20		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.7m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,498)
d ６１０３Ｒ

-13		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m区道、
中間画地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,602,343  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,587,184 		 100
[ 116.4]
2,222,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,220,000 
b (　           ) 
1,392,156  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,497,581 		 100
[  74.8]
2,002,114 
2,000,000 
c (　           ) 
2,586,776  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,679,900 		 100
[ 123.5]
2,169,960 
2,170,000 
d (　           ) 
1,117,660  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,224,955 		 100
[  59.2]
2,069,181 
2,070,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,050,000 円／㎡]  



江戸川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,658,649 
8,859,165 
20,799,484 
12,771,500 
8,027,984 		 （　0.9563）
7,677,161 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    196,850,282 円　　　　（　  1,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 88.04 Ｓ8 620.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   118 ㎡      9.1 m x   13.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸しの店舗（飲食、物販、事務所併用系）を想定。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.52 
75.8 
58.78 
7,600 
446,728 		 10.0  4,467,280 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
77.52 
95.1 
73.74 
4,400 
324,456 		 6.0  1,946,736 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
77.52 
95.1 
73.74 
3,500 
258,090 		 6.0  1,548,540 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
77.52 
95.1 
73.74 
3,500 
258,090 		 6.0  1,548,540 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
620.16 
92.7 
574.96 

2,319,724 		 15,705,256 
0 
⑨年額支払賃料      2,319,724 円　×　12ヶ月　＝　      27,836,688 円 
⑩a共益費（管理費）             550 円／㎡　×　     574.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,794,736 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,631,424 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,119,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,512,119 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,705,256 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         146,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,658,649 円　　　　（　       251,344 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-12		 4,277  
(   4,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,409 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１０１賃
　　　　-13		 4,135  
(   3,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,487 
c ６１０５賃
　　　　-2		 3,041  
(   2,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,300 
江戸川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,025,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,890,665 円  　　　       31,631,424　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,688,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,742,500 円  　　　　    205,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       307,500 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       205,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,859,165 円　（　　　　　　        75,078 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 205,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 321,000 円／㎡　×　     620.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,771,500 円  
（　　　　　       108,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,658,649 円      
②総費用 8,859,165 円      
③純収益　①－② 20,799,484 円      
④建物等に帰属する純収益 12,771,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,027,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,677,161 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,850,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西葛西六丁目１５番２８
 0117000075113-0000
2 　江戸川区西葛西六丁目１５番２９
 0117000075114-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考