別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-1 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中川　太知   TEL.
鑑定評価額 797,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
｢西小岩１－２３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,525)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8F1B		 大型、小型店舗、銀
行が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北東9.1m区道 水道、ガス、下水 小岩

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域の西側部分（右記区道か
ら２０ｍ超）は商業（８０，
５００）に属する。		 街

路		 ９．１ｍ区道 交通

施設		 小岩駅北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,546)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小岩駅に近く繁華性の高い商業地で、市街地再開発事業が進行し、長期的には商業環境の良化が見込まれる。投
資用不動産需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域で、特にＪＲ総武線沿線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は賃貸ビル
やマンションなどの投資目的の不動産会社、投資家等が考えられる。小岩駅周辺の再開発の動きが進んでおり、需要は
根強く、駅周辺の商業地域は供給が限られており、価格は上昇傾向で推移。取引価格には幅が見られ中心となる価格帯
は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象不動産と競合・代替関係にある主に小岩、新小岩を中心とした取引事例により規範性の高い価格が得
られており、最も重視すべき価格である。また、対象不動産は駅周辺の繁華性の高い商業地域に位置しており、投資用
不動産の収益性を反映した収益価格についても一定の規範性を有する。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,740,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[114.4]		 [ 99.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響より、落ち込んだ小岩駅の
乗降客数は前年に続き回復傾向。景気回復、
低金利を背景に投資用不動産市場は堅調に推
移している。

ＪＲ小岩駅北口地区市街地再開発事業は第一
工区の工事が始まり、プロジェクトが進めら
れている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０１Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.1m区道
、南東4m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
b ６１０９

-26		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m区道
、中間画地
商業

(100,400)
c ６１０７

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.4m区道
、北東5.5m、
角地
商業

(100,384)
d ６１０５

-32		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北12m区道、
西6m、角地
商業

(100,500)
e ６１１９Ｒ

-38		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,392,156  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,497,581 		 100
[  86.7]
1,727,314 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
1,710,000 
b (　           ) 
1,281,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,305,059 		 100
[  80.5]
1,621,191 
1,600,000 
c (　           ) 
869,757  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
873,070 		 100
[  53.4]
1,634,963 
1,620,000 
d (　           ) 
2,602,343  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,587,184 		 100
[ 147.8]
1,750,463 
1,730,000 
e (　           ) 
1,333,303  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,509,299 		 100
[  84.8]
1,779,834 
1,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



江戸川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,628,493 
31,271,216 
66,357,277 
42,174,400 
24,182,877 		 （　0.9585）
23,179,288 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    594,340,718 円　　　　（　  1,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 346.74 Ｓ8 2,671.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   525 ％   495 ㎡     13.6 m x   36.3 m  前面道路：区道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～８階を事務所、駐車場を６台と想定。 ⑦有効率　  78.2 ％
の理由		 同規模建物の標準的有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.26 
59.4 
138.44 
6,400 
886,016 		 10.0  8,860,160 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
86.10 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
335.96 
72.8 
244.68 
4,300 
1,052,124 		 6.0  6,312,744 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
335.96 
84.6 
284.26 
3,400 
966,484 		 3.0  2,899,452 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,671.08 
78.2 
2,088.68 

7,737,044 		 32,569,616 
0 
⑨年額支払賃料      7,737,044 円　×　12ヶ月　＝　      92,844,528 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　   2,088.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,278,872 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の類似建物を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       104,123,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     8,809,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,329,830 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,569,616 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         298,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,628,493 円　　　　（　       197,229 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-2		 3,029  
(   2,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,400 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,409 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１０１賃
　　　　-4		 2,627  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
3,280 
c ６１１７賃
　　　　-10		 3,693  
(   3,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,145 
江戸川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,440,000 円  　　　　    688,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,859,516 円  　　　      106,139,400　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,747,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,848,000 円  　　　　    688,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       688,000 円  　　　　    688,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       688,000 円  　　　　    688,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,271,216 円　（　　　　　　        63,174 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 688,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,671.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,174,400 円  
（　　　　　        85,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,628,493 円      
②総費用 31,271,216 円      
③純収益　①－② 66,357,277 円      
④建物等に帰属する純収益 42,174,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,182,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,179,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    594,340,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西小岩一丁目１９３０番１
 0117000134823-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-1 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　綿引　信孝   TEL.
鑑定評価額 792,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西小岩１丁目１９３０番１
｢西小岩１－２３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,525)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8F1B		 大型、小型店舗、銀
行が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北東9.1m区道 水道、ガス、下水 小岩

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域の西側部分（右記区道か
ら２０ｍ超）は商業（８０，
５００）に属する。		 街

路		 ９．１ｍ区道 交通

施設		 小岩駅北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,546)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近接の店舗、事業所等が建ち並ぶ繁華性が高い商業地域である。隣接地域では再開発事業が進行中で、進捗状
況により、商業環境が変化すると予測する。地価水準は、不動産市場の景気回復等で上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区、江戸川区等の主として駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域である。中心となる需要者は飲
食、サービス業等経営の大中小零細企業者、マンション開発業者、収益獲得目的共同住宅経営者、投資家等である。駅
近接のため交通等の利便性が高く、マンション立地需要もあり、需要は多様化していて良好。中心となる取引価格帯は
、取引件数が少なく、業種、業態、用途、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じ、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る
価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、本来本件では商業地で
あるため収益価格を重視すべきであるが、市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,740,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.4]		 [ 99.0]
100		 1,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の地価水準は、不動産市場の景気回
復等で、上昇傾向となっている。先行きは不
透明。高齢化はやや進行。


駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域であ
り、ＪＲ小岩駅北口地区再開発事業進行によ
り商業地域環境の変化が予測される。利便性
、収益性は高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１４

-16		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m都道、
西4.5m、角地
近商

(92,360)
b ６１０１Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.1m区道
、南東4m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
c ６１０３

-1		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m区道、
西5.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ６１０１

-17		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m都道、
中間画地
準工

(70,393)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,107,386  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,178,345 		 100
[  68.7]
1,715,204 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
1,700,000 
b (　           ) 
1,392,156  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,497,581 		 100
[  87.5]
1,711,521 
1,690,000 
c (　           ) 
931,415  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
934,963 		 100
[  56.1]
1,666,601 
1,650,000 
d (　           ) 
980,413  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,039,238 		 100
[  64.8]
1,603,762 
1,590,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,660,000 円／㎡]  



江戸川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,144,264 
31,940,647 
67,203,617 
44,544,500 
22,659,117 		 （　0.9563）
21,668,914 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    555,613,179 円　　　　（　  1,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 335.96 Ｓ8 2,671.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   525 ％   495 ㎡     13.6 m x   36.3 m  前面道路：区道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～８階（フロアー貸）、１階一部（駐車場）を想定した。 ⑦有効率　  78.2 ％
の理由		 同程度建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.26 
59.4 
138.44 
6,500 
899,860 		 8.0  7,198,880 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
86.10 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
335.96 
72.8 
244.68 
4,400 
1,076,592 		 6.0  6,459,552 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
335.96 
84.6 
284.26 
3,450 
980,697 		 3.0  2,942,091 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,671.08 
78.2 
2,088.68 

7,860,634 		 31,310,978 
0 
⑨年額支払賃料      7,860,634 円　×　12ヶ月　＝　      94,327,608 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　   2,088.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,278,872 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の類似建物を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,606,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　       ％　＝　　     8,765,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,857,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,310,978 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         287,122 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,144,264 円　　　　（　       200,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-15		 3,684  
(   3,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,577 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,459 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１０５賃
　　　　-2		 3,041  
(   2,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,442 
c ６１０５賃
　　　　-12		 3,292  
(   3,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,465 
江戸川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,575,000 円  　　　　    715,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,067,147 円  　　　      107,622,480　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,791,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,077,500 円  　　　　    715,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       715,000 円  　　　　    715,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       715,000 円  　　　　    715,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,940,647 円　（　　　　　　        64,527 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 715,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,671.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,544,500 円  
（　　　　　        89,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,144,264 円      
②総費用 31,940,647 円      
③純収益　①－② 67,203,617 円      
④建物等に帰属する純収益 44,544,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,659,117 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,668,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    555,613,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西小岩一丁目１９３０番１
 0117000134823-0000
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備考