令和6年1月15日　提出 江戸川 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江戸川 -68 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　幹久   TEL.

鑑定評価額 405,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江戸川区西葛西３丁目１０番５ ｢西葛西３－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 736   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:1 共同住宅 ＲＣ6 マンション、一般住 宅、店舗が混在する 住宅地域 北西6m区道 水道、ガス、下水 西葛西 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 西葛西駅北方 580m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 西葛西駅の北方に広がる共同住宅を標準とした住宅地域であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地 価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              519,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として江戸川区及び隣接区内の分譲マンション適地の地域で、特に東京メトロ東西線沿線の地域と代替 性が高い。需要者の中心は、マンション分譲や投資用不動産の開発を手掛ける大手不動産業者や法人投資家等である。 葛西・西葛西エリアにおいてまとまった規模の土地取引は少なく、希少性が高い。市場の中心価格帯は５０万円／㎡～ ６０万円／㎡程度であるものと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、開 発法による価格は、想定項目が多く内在しているものの、需要者の中心となるマンション開発業者の投資採算性を反映 した価格である。従って、類似地域におけるマンション分譲の動向を踏まえつつ、実証的で説得力の高い比準価格を重 視し、開発法による価格を関連付けて、代表標準地との検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江戸川 -42                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    477,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [103.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 548,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    524,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江戸川区内の人口はこの１年間で増加してい る。景気はウィズコロナの下で、各種政策の 効果もあって、緩やかに回復している。 マンションの多い成熟した住宅地域であり、 地域要因に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％