別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -52 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 506,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西葛西７丁目２３番１４
｢西葛西７－２３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 マンション、店舗、
駐車場等が混在する
住宅地域		 東30m区道 水道、ガス、下水 西葛西

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 西葛西駅南東方

850m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅等が多く存する準幹線道路沿いの地域で繁華性は高くはないが、用途の多様性が認められるため希少性
が高く、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    521,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接区内のマンション適地の存する地域等であるが、特に葛西中央通り沿いの地域との
代替性が高い。需要の中心は自用又は投資目的の法人やマンション開発業者等である。近隣地域一帯の繁華性は低いが
、街路条件に恵まれた駅徒歩圏内の地域は供給が少なく、堅調な住宅需要を背景に共同住宅利用等の各種需要が競合し
、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地規模等によっても異なるが、概ね１㎡あたり５０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の高い複数の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、収
益価格も立地条件から各種賃貸需要が見込めるため、一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目的
と投資目的両方の土地利用が見られるが、代替性の高い取引事例が収集でき、市場参加者の観点からも規範性の高い比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    477,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 506,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    487,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 引き続き物価高騰や金融政策の動向等に注視
が必要であるが、区内の不動産市況は堅調に
推移しており、住宅地の地価も全体的に上昇
傾向にある。

西葛西駅徒歩圏内の地域で、地域要因に特段
の変動はない。繁華性は低いが街路条件が良
好で、用途の多様性も認められるため地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１７Ｒ

-27		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北25m都道、
東6m、角地
準工
地区計画等
(80,300)
b ６１１３

-6		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
c ６１０４

-28		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北25m国道、
中間画地
準工

(70,400)
d ６１０３Ｒ

-9		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e ６１０７

-17		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m区道、
北10m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
538,491  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,082 		 100
[ 112.2]
500,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
480,666  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,893 		 100
[  94.0]
531,801 
532,000 
c (　           ) 
496,454  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
511,348 		 100
[  92.1]
555,210 
555,000 
d (　           ) 
463,653  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
503,064 		 100
[  94.0]
535,174 
535,000 
e (　           ) 
505,741  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
500,831 		 100
[ 103.0]
486,244 
486,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    521,000 円／㎡]  



江戸川 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,539,595 
3,799,695 
17,739,900 
12,240,000 
5,499,900 		 （　0.9556）
5,255,704 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    131,392,600 円　　　　（　    301,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 258.90 Ｓ4 796.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   437 ㎡     18.4 m x   24.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも平均専有面積４２㎡程度の小世帯向き共同住宅（全１５戸）を想定した。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 想定建物規模に応じた標準値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
238.20 
53.3 
126.85 
2,730 
346,301 		 1.0  346,301 
1.0  346,301 

 2～ 2		 住宅
227.20 
91.9 
208.70 
2,770 
578,099 		 1.0  578,099 
1.0  578,099 

 3～ 3		 住宅
186.20 
90.1 
167.70 
2,820 
472,914 		 1.0  472,914 
1.0  472,914 

 4～ 4		 住宅
145.35 
87.3 
126.85 
2,870 
364,060 		 1.0  364,060 
1.0  364,060 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
796.95 
79.1 
630.10 

1,761,374 		 1,761,374 
1,761,374 
⑨年額支払賃料      1,761,374 円　×　12ヶ月　＝　      21,136,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,136,488 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,873,849 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,702,639 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,761,374 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,761,374 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         819,704 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,539,595 円　　　　（　        49,290 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１２０賃
　　　　-11		 2,572  
(   2,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,956 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,889 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１２０賃
　　　　-14		 2,471  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,626 
c ６１２１賃
　　　　-4		 2,488  
(   2,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,860 
江戸川 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 677,295 円  　　　       22,576,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,700,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,799,695 円　（　　　　　　         8,695 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 244,000 円／㎡　×　     796.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,240,000 円  
（　　　　　        28,009 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,539,595 円      
②総費用 3,799,695 円      
③純収益　①－② 17,739,900 円      
④建物等に帰属する純収益 12,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,499,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,255,704 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,392,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     301,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西葛西七丁目２３番１４
 0117000076065-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -52 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　勝田　晴彦   TEL.
鑑定評価額 222,000,000 円  １㎡当たりの価格 507,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西葛西７丁目２３番１４
｢西葛西７－２３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 マンション、店舗、
駐車場等が混在する
住宅地域		 東30m区道 水道、ガス、下水 西葛西

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 西葛西駅南東方

850m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、店舗、駐車場等が混在する地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移
するものと予測する。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の共同住宅用地が概ね該当するが、特に幹線道路沿いは代替性が高い。需要者の中心
は地元企業のほか、共同住宅の開発を目的とするデベロッパーや投資目的の法人等である。幹線道路沿いでは共同住宅
や商業施設としての需要が中心であり、利便性の高い纏った画地の稀少性が高まっている。土地は１㎡当たり４０万円
～６０万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地のような幹線道路沿いの共同住宅地では、市場参加者は実際の取引価格に加え、収益性・投資採算性をも重
視して取引を行うものと考えられる。但し、日影規制が厳しいこともあり、収益還元法では採算性の高い建物を想定で
きなかった。取引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従っ
て、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    477,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 506,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    487,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の区の人口は増加した。新設住宅着
工戸数は大量着工があり増加した。平均年齢
は２３区で１２番目に若いが高齢化の進行も
認められる。

西葛西駅から徒歩１１分程度の葛西中央通り
沿いにあり、住宅系のほか商業系施設の需要
も見込まれる。地価はやや強含み傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１０

-6		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m区道
、南東2.7m、
二方路
１中専
高度2種最高16m
(51,123)
b ６１１７Ｒ

-27		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北25m都道、
東6m、角地
準工
地区計画等
(80,300)
c ６１１９Ｒ

-34		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m区道、
南8m、二方路
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ６１０７

-17		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m区道、
北10m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
318,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
318,639 		 100
[  60.0]
531,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
531,000 
b (　           ) 
538,491  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,082 		 100
[ 105.1]
534,807 
535,000 
c (　           ) 
582,363  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
594,802 		 100
[ 110.0]
540,729 
541,000 
d (　           ) 
505,741  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
500,831 		 100
[ 103.0]
486,244 
486,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



江戸川 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,380,377 
3,821,701 
17,558,676 
12,079,600 
5,479,076 		 （　0.9556）
5,235,805 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    130,895,125 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 258.90 Ｓ4 796.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   437 ㎡     18.4 m x   24.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建共同住宅、平均専有面積４２．００㎡の１ＬＤＫタイプ１５戸を想定。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
238.20 
53.3 
126.85 
2,700 
342,495 		 1.0  342,495 
1.0  342,495 

 2～ 2		 住宅
227.20 
91.9 
208.70 
2,750 
573,925 		 1.0  573,925 
1.0  573,925 

 3～ 3		 住宅
186.20 
90.1 
167.70 
2,800 
469,560 		 1.0  469,560 
1.0  469,560 

 4～ 4		 住宅
145.35 
87.3 
126.85 
2,850 
361,523 		 1.0  361,523 
1.0  361,523 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
796.95 
79.1 
630.10 

1,747,503 		 1,747,503 
1,747,503 
⑨年額支払賃料      1,747,503 円　×　12ヶ月　＝　      20,970,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,970,036 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,860,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,550,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,747,503 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,025 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,747,503 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         813,249 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,380,377 円　　　　（　        48,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１９賃
　　　　-11		 2,878  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
2,878 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１９賃
　　　　-15		 2,662  
(   2,552) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,689 
c ６１２０賃
　　　　-2		 2,474  
(   2,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,719 
江戸川 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 606,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 672,301 円  　　　       22,410,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,717,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,821,701 円　（　　　　　　         8,745 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 244,000 円／㎡　×　     796.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,079,600 円  
（　　　　　        27,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,380,377 円      
②総費用 3,821,701 円      
③純収益　①－② 17,558,676 円      
④建物等に帰属する純収益 12,079,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,479,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,235,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,895,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西葛西七丁目２３番１４
 0117000076065-0000
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備考