令和6年1月15日　提出 江戸川 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江戸川 -48 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　綿引　信孝   TEL.

鑑定評価額 555,000,000 円  １㎡当たりの価格 444,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江戸川区平井４丁目２４番 ｢平井４－２９－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 高度地区2種 (80,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 中高層マンションが 多く見られる住宅地 域 南東6m区道、北東側道 水道、ガス、下水 平井 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層マンションの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準地東方の堤防沿いの道路 は拡張予定ではあるが、事業 化の蓋然性は低い。 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 平井駅北東方 830m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面現状のま ま推移すると予測する。地価水準は、希少性が高いマンション適格地は安定した需給が見込め上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 高層分譲マンションの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    454,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              433,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線等の沿線駅から主として徒歩圏内の江戸川区、葛飾区及び周辺区等の住宅地域である。中心 となる需要者はマンション開発業者、共同住宅経営者、投資家等である。平井駅から徒歩圏内で利便性、住環境も良く 需要は高く需給は安定。マンション敷地は、希少性が高く規模等で価格水準幅が異なるため、中心価格帯は見出せない 。分譲マンションの市場価格帯は、６０～７０㎡程度のファミリータイプで５，０００～６，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり客観的、実 証的で規範性が高い。開発法による価格は、開発事業者の投資採算性に着目して求めた価格で、想定要素が多いものの 一定の規範性を有する。従って本件では、市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格を関連 付けて、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江戸川 -42                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    477,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [103.0] 100 [112.2] [103.0] 100 442,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    424,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江戸川区の地価水準は、コロナ後の景気回復 等で、需要が増加し上昇傾向となっている。 依然先行きは不透明。高齢化はやや進行。 最寄駅から徒歩圏内のマンションが多い住宅 地域である。格別な変動要因は見られないが 、利便性等は高く、安定した需給が見込まれ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％