令和6年1月15日　提出 江戸川 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江戸川 -42 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　荒川　真司   TEL.

鑑定評価額 790,000,000 円  １㎡当たりの価格 496,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江戸川区南葛西１丁目９番１ ｢南葛西１－９－１｣ ②地積 　(㎡) 1,593   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (80,300) 台形 1.2:1 共同住宅 ＳＲＣ9 共同住宅、一般住宅 、駐車場が見られる 住宅地域 南12m区道、西側道 水道、ガス、下水 葛西 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ区道 交通 施設 葛西駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ、熟成した住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価水 準は、上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    508,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              476,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及びその周辺区の住宅地域である。城東地区の大規模宅地と代替性が高い。需要者の中心は、中 堅又は大手デベロッパー等が考えられる。低金利政策の継続と円安による住宅取得の増加によって、郊外のマンション に対する需要は根強いと考えられる。マンション一戸当たりの標準的な規模は６０㎡から８０㎡で、その中心価格帯は ６，０００万円から８，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 江戸川区内の同一需給圏内の規模の大きな取引事例を中心に、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し 得た。これらに基づいた比準価格は、市場性を反映している価格と言える。また、開発法による価格についても、代替 競争関係にある分譲事例に基づき、客観性のある投下資本収益率等により試算され、信頼性は高いと判断した。従って 、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    477,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江戸川区の人口は減少傾向が続いているが、 低金利政策の維持と円減価による実物資産へ のシフトの動きにより、不動産市場は回復基 調にある。 最寄駅からやや距離のある、共同住宅等が見 られる住宅地域である。居住環境に特段の変 化はない。マンション需要の増加で、地価は 上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％