別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -36 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　生   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 354,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区春江町２丁目１２４番２６
｢春江町２－２４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、ア
パート等も見られる
住宅地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 瑞江

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 瑞江駅北西方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 江戸川区全体に水害に対する懸念が内在するものの、価格時点現在において特段の変動要因は認められず、当面
は現状を維持してゆくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区中部の都営新宿線沿線を中心とする徒歩圏から徒歩限界域にかけての住宅地域。需要者の中心は
、区内在住の一次取得者等、地縁的選好性の強い個人であるが、総額の値頃感から、都心部に勤務する中所得者層も見
られる。立地面で相対的に劣るが、居住環境は安定的である。不動産市場はコロナ禍の影響により一時期停滞したが、
経済活動正常化に伴い好調に推移している。新築戸建住宅は４０～５０百万円の物件が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地は主として自用目的の需要が見込まれる戸建住宅地である。標準地付近において収益物件の市場は活発では
なく、同様の規模の物件については、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強い。従って、実証的な性
格の強い比準価格を重視し、理論を指向する収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[104.0]		 100
[111.3]		 [104.0]
100		 348,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は直近では微増傾向にある。
景気は緩やかな回復が続いているが、物価や
金利の動向等に注視を要する。


瑞江駅勢圏に所在する住宅地域として、相応
の需要が認められる。居住環境等は安定して
おり、不動産市場は好調である。


瑞江駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と
比較した場合における競争力は概ね中位にあ
り、特筆すべき変動要因は特に認められない
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０２

-7		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ６１０４

-15		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
東4m、二方路
１中専
高度2種最高16m
(60,100)
c ６１０４

-19		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(60,100)
d ６１１９Ｒ

-37		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,200)
e ６１２１

-30		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西6m区道、
北西4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
320,451  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
331,368 		 100
[  98.0]
338,131 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
352,000 
b (　           ) 
325,199  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
332,145 		 100
[  91.9]
361,420 
376,000 
c (　           ) 
264,984  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
278,931 		 100
[  80.0]
348,664 
363,000 
d (　           ) 
328,994  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
331,525 		 100
[ 100.9]
328,568 
342,000 
e (　           ) 
344,685  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
329,559 		 100
[  91.1]
361,755 
376,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



江戸川 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,525,280 
423,600 
2,101,680 
1,337,220 
764,460 		 （　0.9753）
745,578 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     18,184,829 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   101 ㎡      7.5 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸（２ＤＫ）、平均専有面積５５㎡、外階段の２階建共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,950 
107,250 		 1.0  107,250 
1.0  107,250 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,050 
112,750 		 1.0  112,750 
1.0  112,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

220,000 		 220,000 
220,000 
⑨年額支払賃料        220,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,640,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,420,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           220,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          220,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,525,280 円　　　　（　        25,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０３賃
　　　　-23		 2,412  
(   2,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[104.0]
2,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,138 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１４賃
　　　　-11		 2,111  
(   2,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[107.0]		 100
[ 96.0]
2,035 
c ６１１４賃
　　　　-15		 2,351  
(   2,254) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.0]		 100
[104.0]
2,178 
江戸川 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 62,100 円  　　　　     20,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,200 円  　　　        2,640,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,900 円  　　　　     20,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         423,600 円　（　　　　　　         4,194 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,337,220 円  
（　　　　　        13,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,525,280 円      
②総費用 423,600 円      
③純収益　①－② 2,101,680 円      
④建物等に帰属する純収益 1,337,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 764,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 745,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,184,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区春江町二丁目１２４番２６
 0117001179588-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -36 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐々　真司   TEL.
鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区春江町２丁目１２４番２６
｢春江町２－２４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、ア
パート等も見られる
住宅地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 瑞江

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 瑞江駅北西方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかアパート等も見られる既成住宅地域であり、特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区中部、特に都営新宿線沿線の徒歩圏から徒歩限界域にかけて、一般住宅のほかアパート等も混
在する住宅地域が所在する圏域である。需要者の属性は、都心近郊へ通勤する一次取得者等の個人が中心である。近隣
地域は最寄り駅からやや距離があるが、居住環境が良好な既成住宅地域であり、需要は底堅く推移している。市場での
価格帯は、新築建売の場合で４，０００～５，０００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等における多数の取引事例から試算した対象標準地の市場性を反映した価格であり、その信頼性
は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性を反映した価格であるが、主たる需要者は自用目的であり、また近隣地
域は成熟した住宅地域であることからやや低位に求められ、その信頼性は相対的に劣る。したがって、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[104.0]		 100
[110.2]		 [104.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降の景気回復に伴い不動産市況は
堅調に推移しているが、物価上昇や金融政策
の動向等に注視する必要がある。


最寄り駅からやや距離があるものの、住宅地
域として成熟しており、地域要因に特段の変
動は見当たらない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１６

-14		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高16m
(70,200)
b ６１２１

-11		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c ６１０４

-19		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(60,100)
d ６１１９

-6		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.1m区道、
南3.6m、角地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
348,444  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
352,543 		 100
[ 107.1]
329,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
342,000 
b (　           ) 
315,152  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
317,624 		 100
[  94.0]
337,898 
351,000 
c (　           ) 
264,984  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
278,931 		 100
[  80.9]
344,785 
359,000 
d (　           ) 
295,483  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
293,515 		 100
[  82.9]
354,059 
368,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



江戸川 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,582,100 
440,282 
2,141,818 
1,408,280 
733,538 		 （　0.9753）
715,420 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     17,449,268 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   101 ㎡      7.5 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫタイプ１戸（平均専有面積５５㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,020 
111,100 		 1.0  111,100 
1.0  111,100 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,070 
113,850 		 1.0  113,850 
1.0  113,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

224,950 		 224,950 
224,950 
⑨年額支払賃料        224,950 円　×　12ヶ月　＝　       2,699,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,699,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       224,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,475,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           224,950 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          224,950 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         104,687 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,582,100 円　　　　（　        25,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１８賃
　　　　-1		 2,386  
(   2,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,070 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１８賃
　　　　-4		 2,227  
(   2,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
2,273 
c ６１１６賃
　　　　-10		 1,695  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,018 
江戸川 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,400 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 80,982 円  　　　        2,699,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         440,282 円　（　　　　　　         4,359 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,408,280 円  
（　　　　　        13,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,582,100 円      
②総費用 440,282 円      
③純収益　①－② 2,141,818 円      
④建物等に帰属する純収益 1,408,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 733,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 715,420 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,083 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,449,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区春江町二丁目１２４番２６
 0117001179588-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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