別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -34 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　勝田　晴彦   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区平井６丁目６９番６
｢平井６－６９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 平井

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 平井駅北東方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測
する。地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び隣接区のＪＲ総武線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は１次取得者層若し
くはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。平井地区は都心へのアクセスが良く、幹線道路、公共
施設等にも比較的恵まれており、駅から徒歩圏外でも住宅需要は概ね堅調である。土地は１００㎡程度で４，０００万
円程度、新築の戸建物件は６，０００万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規模の纏まった画地には共同住宅も見られるが、対象地の規模等を考慮すると収益性よりも居住の利便性・快適性を重
視した自用目的の需要が見込まれるため、収益価格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。取引事例比較法において
は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益
価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    338,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.2]		 [104.0]
100		 397,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の区の人口は増加した。新設住宅着
工戸数は大量着工があり増加した。平均年齢
は２３区で１２番目に若いが高齢化の進行も
認められる。

平井駅から徒歩１０分程度の住宅地域であり
自用目的の取引が中心である。地価は強含み
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１５

-49		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ６１１５

-50		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ６１１５

-10		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ６１１４

-45		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m区道
、南西5.5m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,252)
e ６１２０

-3		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.2m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,210)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,113  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
261,146 		 100
[  70.6]
369,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
385,000 
b (　           ) 
406,501  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
420,185 		 100
[ 101.5]
413,975 
431,000 
c (　           ) 
375,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
404,840 		 100
[ 102.2]
396,125 
412,000 
d (　           ) 
535,698  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
506,187 		 100
[ 121.2]
417,646 
434,000 
e (　           ) 
506,287  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
506,287 		 100
[ 122.5]
413,296 
430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



江戸川 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,318,241 
750,932 
3,567,309 
2,432,100 
1,135,209 		 （　0.9771）
1,109,213 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     27,053,976 円　　　　（　    276,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   98 ㎡      8.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅、平均専有面積５２．２５㎡のファミリータイプ３戸を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
95.0 
52.25 
2,350 
122,788 		 1.0  122,788 
1.0  122,788 

 2～ 2		 住宅
55.00 
95.0 
52.25 
2,400 
125,400 		 1.0  125,400 
1.0  125,400 

 3～ 3		 住宅
55.00 
95.0 
52.25 
2,450 
128,013 		 1.0  128,013 
1.0  128,013 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
95.0 
156.75 

376,201 		 376,201 
376,201 
⑨年額支払賃料        376,201 円　×　12ヶ月　＝　       4,514,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,514,412 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       374,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,139,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           376,201 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,450 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          376,201 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         175,075 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,318,241 円　　　　（　        44,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０２賃
　　　　-13		 2,447  
(   2,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
2,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０８賃
　　　　-1		 2,147  
(   2,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
2,260 
c ６１０８賃
　　　　-2		 2,374  
(   2,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,497 
江戸川 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,600 円  　　　　     40,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 135,432 円  　　　        4,514,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      341,700 円  　　　　     40,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         750,932 円　（　　　　　　         7,663 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 234,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,432,100 円  
（　　　　　        24,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,318,241 円      
②総費用 750,932 円      
③純収益　①－② 3,567,309 円      
④建物等に帰属する純収益 2,432,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,135,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,109,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,319 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,053,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     276,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区平井六丁目６９番６
 0117000212944-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -34 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　江川　豊信   TEL.
鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 399,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区平井６丁目６９番６
｢平井６－６９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 平井

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 平井駅北東方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 平井駅徒歩圏内の既成の住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測。５類移行で新
型コロナによる行動制限が緩和され、経済活動が活発となり、地価はゆるやかな上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線沿線各駅を最寄駅とする江戸川区、葛飾区内の住宅地域である。需要者の中心は自用目的の
個人であるが、規模が大きい場合は分譲目的の不動産業者が想定される。新築戸建住宅は総額で５千万円台が中心とな
るが、交通利便性の高さを反映してより高額の事例も散見される。近隣地域は平井駅から徒歩圏内であり、安定した需
要が見込める。新型コロナによる停滞から脱し、地価はゆるやかな上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺の地域は成熟した住宅地域であり、需要者は自用目的の個人が中心となる。当該需要者は収益性
よりも交通利便性、居住の快適性や周辺地域における土地価格の相場を重視する傾向にあることから、求められた試算
価格のうち比準価格の規範性が高い。よって、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    338,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.2]		 [104.0]
100		 397,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はゆるやかに持ち直しているものの、各
国の金融政策や物価上昇等が景気に及ぼす影
響に注視する必要がある。不動産取引は堅調
に推移している。

平井駅徒歩圏内の成熟した住宅地域で、地域
要因に特段の変動はなく、需給関係は概ね安
定的に推移している。


近隣地域における標準的な住宅地であり、個
別的要因に格別の変動はない

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１５

-10		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ６１０１

-20		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m区道、
北4m、角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(80,160)
c ６１０７

-5		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
d ６１１０

-26		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
404,840 		 100
[ 100.4]
403,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
419,000 
b (　           ) 
428,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
426,913 		 100
[ 110.4]
386,697 
402,000 
c (　           ) 
319,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
324,813 		 100
[  83.7]
388,068 
404,000 
d (　           ) 
442,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
451,473 		 100
[ 116.5]
387,530 
403,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    407,000 円／㎡]  



江戸川 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,288,247 
735,092 
3,553,155 
2,365,550 
1,187,605 		 （　0.9637）
1,144,495 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     27,914,512 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   98 ㎡      8.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建ファミリータイプ、平均専有面積５２．２５㎡、各階１戸を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
95.0 
52.25 
2,300 
120,175 		 1.0  120,175 
1.0  120,175 

 2～ 2		 住宅
55.00 
95.0 
52.25 
2,400 
125,400 		 1.0  125,400 
1.0  125,400 

 3～ 3		 住宅
55.00 
95.0 
52.25 
2,450 
128,013 		 1.0  128,013 
1.0  128,013 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
95.0 
156.75 

373,588 		 373,588 
373,588 
⑨年額支払賃料        373,588 円　×　12ヶ月　＝　       4,483,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,483,056 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       372,094 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,110,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           373,588 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          373,588 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         173,859 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,288,247 円　　　　（　        43,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０２賃
　　　　-8		 2,609  
(   2,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
2,585 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０２賃
　　　　-10		 3,098  
(   2,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]		 100
[102.0]
2,980 
c ６１０８賃
　　　　-1		 2,147  
(   2,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,236 
江戸川 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,300 円  　　　　     39,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 134,492 円  　　　        4,483,056　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      332,300 円  　　　　     39,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         735,092 円　（　　　　　　         7,501 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,365,550 円  
（　　　　　        24,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,288,247 円      
②総費用 735,092 円      
③純収益　①－② 3,553,155 円      
④建物等に帰属する純収益 2,365,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,187,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,144,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,914,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区平井六丁目６９番６
 0117000212944-0000
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備考