別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -3 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　勝田　晴彦   TEL.
鑑定評価額 472,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区清新町２丁目７番５
｢清新町２－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,048  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 共同住宅

Ｓ5		 中高層マンションが
多い区画整然とした
住宅地域		 南16m区道 水道、ガス、下水 西葛西

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 西葛西駅南方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと思料
する。マンション需要は概ね堅調で、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    462,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              437,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の住宅地域が概ね該当するが、特にマンション適地の代替性は高い。需要者の中心は
中堅または大手デベロッパーと把握される。新築マンション価格が高騰し、環境が良く利便性の高いエリアでは中古マ
ンションの値上がりも見られている。清新町エリアは都心へのアクセスも良く共同住宅地として熟成しており相対的地
位は比較的高い。土地は１㎡当たり４０万円～５０万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の典型的な需要者は分譲マンション開発を目的とするデベロッパー等が想定される。開発法では分譲マンシ
ョンを想定しており対象標準地の最有効使用に合致した理論的な価格が求められた。また、取引事例比較法では上記市
場参加者が参入する取引市場からのアプローチが行われており、市場価格を反映した精度の高い価格が求められた。よ
って、開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    477,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[107.2]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の区の人口は増加した。新設住宅着
工戸数は大量着工があり増加した。平均年齢
は２３区で１２番目に若いが高齢化の進行も
認められる。

清新町は公団の住宅団地等が建ち並ぶ共同住
宅地域であり都心のベッドタウンとしての機
能を有している。地価はやや強含み傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１０

-6		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m区道
、南東2.7m、
二方路
１中専
高度2種最高16m
(51,123)
b ６１１４Ｒ

-29		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
南西4.3m、
二方路
１中専
高度地区3種
地区計画等
(80,200)
c ６１１７Ｒ

-27		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北25m都道、
東6m、角地
準工
地区計画等
(80,300)
d ６１１９Ｒ

-34		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m区道、
南8m、二方路
１住居
高度地区3種
(70,300)
e ６１０７

-17		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m区道、
北10m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
318,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
318,639 		 100
[  68.4]
465,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
466,000 
b (　           ) 
361,740  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
374,507 		 100
[  83.2]
450,129 
450,000 
c (　           ) 
538,491  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,082 		 100
[ 119.0]
472,338 
472,000 
d (　           ) 
582,363  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
594,802 		 100
[ 123.1]
483,186 
483,000 
e (　           ) 
505,741  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
500,831 		 100
[ 113.5]
441,261 
441,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    462,000 円／㎡]  



江戸川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,187,919,791 
730,272,545 
12 
786,000 
1,791.92 
319,000 
2,118.92 
⑧開発法による価格 　　          457,647,246 円　　　　（　              437,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,048 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,048.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
556.37 ㎡  2,118.92 ㎡  1,865.92 ㎡  253.00 ㎡  1,791.92 ㎡  ＲＣ・5F
 (    24 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.1 ％）  （     202.2 ％）  （     178.0 ％）  （      24.1 ％）  （     84.57 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   32.0 ｍ

  32.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 786,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    786,000 円／㎡　　×　　     1,791.92 ㎡　　＝　　　　       1,408,449,120 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,408,449,120 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   319,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   328,570 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    328,570 円／㎡　　×　　　   2,118.92 ㎡　　＝　　　　         696,213,544 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,408,449,120 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         140,844,912 円 
支出合計　④+⑤+⑥           837,058,456 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 22 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 112,675,930 円  (      8 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　          103,492,842 円 
販売総額(2期) 1,014,083,366 円  (     72 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          855,582,136 円 
販売総額(3期) 281,689,824 円  (     20 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          228,844,813 円 
収入合計 － － － － 1,187,919,791 円 
支出 建築工事費(1期) 139,242,709 円  (     20 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          131,570,436 円 
建築工事費(2期) 139,242,709 円  (     20 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          124,329,815 円 
建築工事費(3期) 417,728,126 円  (     60 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          352,437,220 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 84,506,947 円  (     60 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           76,166,111 円 
販売管理費(2期) 56,337,965 円  (     40 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           45,768,963 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 730,272,545 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,187,919,791 円　　－　　　　　　          730,272,545 円　　＝　　　　　           457,647,246 円 

              437,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 江戸川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区清新町二丁目７番５
 0117000279951-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -3 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 472,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区清新町２丁目７番５
｢清新町２－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,048  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 共同住宅

Ｓ5		 中高層マンションが
多い区画整然とした
住宅地域		 南16m区道 水道、ガス、下水 西葛西

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 西葛西駅南方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 西葛西駅徒歩圏内に存する共同住宅が多い住環境の良好な地域で、画地規模の大きなマンション適地は希少性も
高く、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    461,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              439,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね江戸川区及びその周辺区のマンション適地の存する地域で、特に東京メトロ東西線沿線の地域との代
替性が高い。需要の中心は、中堅又は大手のマンション開発業者等である。近隣地域一帯は駅からやや距離があるが、
住環境が良好な地域で、堅調なマンション需要を背景にマンション適地の需要も堅調で、地価は上昇傾向で推移してい
る。マンション一戸当たりの標準的な規模は７５㎡前後、新築マンションの中心価格帯は６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する一定規模以上の取引事例により試算され、規範性のある価格が得られた。開発法によ
る価格は需要者の観点から開発計画を想定し、類似する規範性の高い分譲事例や適切に査定した各種数値に基づき、説
得力のある価格として試算された。需要者は事業採算性のほか、類似の土地価格動向等の市場性も考慮するため比準価
格と開発法による価格を概ね等しく関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    477,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[107.2]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 引き続き物価高騰や金融政策の動向等に注視
が必要であるが、区内の不動産市況は堅調に
推移しており、住宅地の地価も全体的に上昇
傾向にある。

西葛西駅徒歩圏内に存する住環境の良好な地
域で、地域要因に特段の変動はない。堅調な
住宅需要を背景にマンション適地の地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０１Ｒ

-34		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西10m区道、
北東8m、南7m、
三方路
１住居
高度地区3種
(80,300)
b ６１０７

-17		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m区道、
北10m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
c ６１１３

-6		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ６１１３Ｒ

-18		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東14.5m区
道、中間画地
１中専
高度2種最高16m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
521,616  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
520,622 		 100
[ 113.5]
458,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
459,000 
b (　           ) 
505,741  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
500,831 		 100
[ 115.7]
432,870 
433,000 
c (　           ) 
480,666  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,893 		 100
[ 106.0]
471,597 
472,000 
d (　           ) 
411,160  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
442,527 		 100
[  97.0]
456,213 
456,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    461,000 円／㎡]  



江戸川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,210,590,015 
750,746,799 
12 
801,000 
1,791.92 
322,000 
2,118.92 
⑧開発法による価格 　　          459,843,216 円　　　　（　              439,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,048 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,048.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
556.37 ㎡  2,118.92 ㎡  1,865.92 ㎡  253.00 ㎡  1,791.92 ㎡  ＲＣ・5F
 (    24 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.1 ％）  （     202.2 ％）  （     178.0 ％）  （      24.1 ％）  （     84.57 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   32.0 ｍ

  32.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 801,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    801,000 円／㎡　　×　　     1,791.92 ㎡　　＝　　　　       1,435,327,920 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,435,327,920 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   322,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   331,660 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    331,660 円／㎡　　×　　　   2,118.92 ㎡　　＝　　　　         702,761,007 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,435,327,920 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         157,886,071 円 
支出合計　④+⑤+⑥           860,647,078 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 22 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 114,826,234 円  (      8 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　          105,467,896 円 
販売総額(2期) 1,033,436,102 円  (     72 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          871,910,039 円 
販売総額(3期) 287,065,584 円  (     20 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          233,212,080 円 
収入合計 － － － － 1,210,590,015 円 
支出 建築工事費(1期) 140,552,201 円  (     20 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          132,807,775 円 
建築工事費(2期) 140,552,201 円  (     20 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          125,499,060 円 
建築工事費(3期) 421,656,604 円  (     60 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          355,751,677 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 94,731,643 円  (     60 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           85,381,630 円 
販売管理費(2期) 63,154,428 円  (     40 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           51,306,657 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 750,746,799 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,210,590,015 円　　－　　　　　　          750,746,799 円　　＝　　　　　           459,843,216 円 

              439,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 江戸川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区清新町二丁目７番５
 0117000279951-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考