別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　沖　健信   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 431,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区瑞江１丁目１５３番３
｢瑞江１－５３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ区画整理済の
住宅地域		 北西4.5m区道 水道、ガス、下水 瑞江

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　基準方位　北　　
４．５ｍ区道		 交通

施設		 瑞江駅北西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都営新宿線瑞江駅を中心に、都営新宿線沿線、周辺鉄道各駅を最寄駅とする江戸川区内で比較的価格水
準の高い住宅地域となる。需要者は江戸川区内、区外に居住する個人及び建売業者等が主になる。土地価格は、経済活
動・社会生活の正常化への動きが加速する中、上昇傾向にある。更地より建付地としての取引が多く見られ、市場での
需給の中心となる価格帯は、新築建売住宅で４，５００万円から６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、地域
の賃貸市場においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収
益性よりも居住の快適性が重視される地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 87.7]		 [101.0]
100		 429,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済減速が予測される中、コロナ禍から
の経済活動再開、社会生活の正常化への動き
が加速し、江戸川区内の住宅地価格は上昇傾
向にある。

特記すべき変動要因は認められない。瑞江駅
から徒歩１０分以内の住宅地域に所在し、利
便性は良好である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１４

-7		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
b ６１１４

-4		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m区道、
西4m、角地
１中専
高度2種最高16m
(80,200)
c ６１０４

-17		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
d ６１１２

-1		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
e ６１２１

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
南東6m、角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
441,218  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
441,218 		 100
[ 100.0]
441,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
446,000 
b (　           ) 
408,325  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
413,875 		 100
[  95.4]
433,831 
438,000 
c (　           ) 
406,573  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
403,446 		 100
[  91.7]
439,963 
444,000 
d (　           ) 
462,595  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
462,595 		 100
[  98.0]
472,036 
477,000 
e (　           ) 
444,561  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
426,712 		 100
[  99.8]
427,567 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    440,000 円／㎡]  



江戸川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,881,345 
498,067 
2,383,278 
1,591,200 
792,078 		 （　0.9533）
755,088 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     18,416,780 円　　　　（　    275,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 35.86 Ｓ3 107.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   180 ％   67 ㎡     10.6 m x    6.3 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：３階建コンパクトタイプ、平均専有面積３５．８６㎡（各階１部屋） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
35.86 
100.0 
35.86 
2,250 
80,685 		 1.0  80,685 
1.0  80,685 

 2～ 2		 住宅
35.86 
100.0 
35.86 
2,350 
84,271 		 1.0  84,271 
1.0  84,271 

 3～ 3		 住宅
35.86 
100.0 
35.86 
2,400 
86,064 		 1.0  86,064 
1.0  86,064 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.58 
100.0 
107.58 

251,020 		 251,020 
251,020 
⑨年額支払賃料        251,020 円　×　12ヶ月　＝　       3,012,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,012,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       250,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,762,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           251,020 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          251,020 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,819 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,881,345 円　　　　（　        43,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１８賃
　　　　-1		 2,386  
(   2,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,448 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１８賃
　　　　-11		 2,392  
(   2,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
2,444 
c ６１１９賃
　　　　-4		 2,436  
(   2,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,388 
江戸川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 90,367 円  　　　        3,012,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         498,067 円　（　　　　　　         7,434 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     107.58 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,591,200 円  
（　　　　　        23,749 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,881,345 円      
②総費用 498,067 円      
③純収益　①－② 2,383,278 円      
④建物等に帰属する純収益 1,591,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 792,078 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 755,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,416,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     275,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区瑞江一丁目１５３番３
 0117000284721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江戸川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区瑞江１丁目１５３番３
｢瑞江１－５３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ区画整理済の
住宅地域		 北西4.5m区道 水道、ガス、下水 瑞江

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北４．５
ｍ区道		 交通

施設		 瑞江駅北西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 瑞江駅徒歩圏内に存する住環境及び利便性が良好な区画整理済みの住宅地域であり、当面は現状のまま推移する
ものと予測する。駅徒歩圏内の地域は人気が高いため住宅需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    439,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね都営新宿線各駅を最寄とする江戸川区中央部の住宅地域であるが、特に瑞江駅徒歩圏内の地域との代
替性が高い。需要の中心は、都心部へ通勤する個人や宅地開発を行う不動産業者等である。不動産市況は二極化が進行
し、駅徒歩圏内の地域の選好性は高いものとなっている。近隣地域一帯は住環境及び利便性が良好で人気が高く、供給
も少ないため需要は堅調で地価は上昇傾向にある。小規模な新築戸建住宅の中心価格帯は５，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地が存する瑞江エリア及びその周辺の取引事例から試算され、地域の実勢を反映している。一方、収益
価格は建築費の高騰や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等の影響でやや低位に試算された。近隣地域で
は自己利用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 87.7]		 [101.0]
100		 429,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 引き続き物価高騰や金融政策の動向等に注視
が必要であるが、区内の不動産市況は堅調に
推移しており、住宅地の地価も全体的に上昇
傾向にある。

瑞江駅徒歩圏内にある住環境の良好な地域で
、地域要因に特段の変動はない。区画整理済
みの地域で、住宅需要も堅調に推移し地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０２

-7		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ６１０４

-17		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c ６１１２

-1		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
d ６１１４

-7		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
320,451  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
331,368 		 100
[  80.0]
414,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
418,000 
b (　           ) 
406,573  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
403,446 		 100
[ 101.9]
395,923 
400,000 
c (　           ) 
462,595  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
462,595 		 100
[  98.0]
472,036 
477,000 
d (　           ) 
441,218  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
441,218 		 100
[ 100.0]
441,218 
446,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    439,000 円／㎡]  



江戸川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,087,155 
530,822 
2,556,333 
1,700,050 
856,283 		 （　0.9549）
817,665 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,943,049 円　　　　（　    298,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 35.86 ＲＣ3 107.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   180 ％   67 ㎡     10.6 m x    6.3 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも平均専有面積３６㎡程度の小世帯向き共同住宅（全３戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
35.86 
100.0 
35.86 
2,450 
87,857 		 1.0  87,857 
1.0  87,857 

 2～ 2		 住宅
35.86 
100.0 
35.86 
2,500 
89,650 		 1.0  89,650 
1.0  89,650 

 3～ 3		 住宅
35.86 
100.0 
35.86 
2,550 
91,443 		 1.0  91,443 
1.0  91,443 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.58 
100.0 
107.58 

268,950 		 268,950 
268,950 
⑨年額支払賃料        268,950 円　×　12ヶ月　＝　       3,227,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,227,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       267,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,959,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           268,950 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,466 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          268,950 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,163 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,087,155 円　　　　（　        46,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１８賃
　　　　-1		 2,386  
(   2,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,540 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１８賃
　　　　-3		 2,619  
(   2,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[ 97.0]
2,733 
c ６１１８賃
　　　　-4		 2,227  
(   2,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,469 
江戸川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,300 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 96,822 円  　　　        3,227,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,800 円  　　　　     28,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         530,822 円　（　　　　　　         7,923 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　     107.58 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,700,050 円  
（　　　　　        25,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,087,155 円      
②総費用 530,822 円      
③純収益　①－② 2,556,333 円      
④建物等に帰属する純収益 1,700,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 856,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 817,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,943,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     298,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区瑞江一丁目１５３番３
 0117000284721-0000
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備考