別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-18 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　和久　裕司   TEL.
鑑定評価額 223,000,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩４丁目６３番１外
｢東新小岩４－２５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
特別用途地区

(70,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、飲
食店舗等の多い路線
商業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 新小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 新小岩駅北東方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅、低層店舗等が混在する概ね成熟している路線商業地域であり、格別の変動要因はなく、当面は
現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価水準は今後も強含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区を中心にその周辺区内の主に路線商業地域である。主たる需要者は、自用の店舗等の事業用不動
産の取得を目的とする事業者や投資目的で収益用不動産の取得を企図する法人、不動産業者、投資家等である。最寄駅
からは距離はあるが、比較的規模の大きな画地が多いため用途の多様性に優り需要は底堅い。収益物件の市場での中心
価格帯の把握は困難だが、土地は３５万円／㎡～５５万円／㎡が中心と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域であり、交通量は多いが最寄駅から離れているため繁華性は低く、自用店舗等も多く賃料水準
が未成熟で収益価格は比準価格よりも低い。比準価格は葛飾区及び江戸川区の街路条件の良好な道路沿いの商業地域の
取引事例から試算されており実勢を反映している。よって、市場性を反映している比準価格が説得力に優ると判断し、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済はコロナ禍後の緩やかな回復がみら
れる中、海外の経済・物価動向・ウクライナ
や中東情勢等の景気を下押しするリスク要因
も認められる。

低層ロードサイド店舗や中高層マンション等
が混在し、概ね成熟した地域であり、地域要
因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１０Ｒ

-12		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東33m都道、
南東6m、南6m、
三方路
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(85,348)
b ６１１４Ｒ

-41		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c ６１０５

-13		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
北4.5m、角地
近商

(98,390)
d ６１１７Ｒ

-32		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(83,266)
e ６１１４Ｒ

-40		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東11.9m区
道、
南西4.5m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
418,429  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.2]
454,159 		 100
[ 101.7]
446,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
447,000 
b (　           ) 
412,532  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
508,789 		 100
[ 111.9]
454,682 
455,000 
c (　           ) 
368,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
377,731 		 100
[  99.0]
381,546 
382,000 
d (　           ) 
302,509  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
329,735 		 100
[  78.8]
418,445 
418,000 
e (　           ) 
333,348  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
354,801 		 100
[  91.1]
389,463 
389,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    418,000 円／㎡]  



葛飾 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,227,884 
7,187,055 
31,040,829 
24,149,000 
6,891,829 		 （　0.9373）
6,459,711 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    161,492,775 円　　　　（　    295,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 319.15 ＲＣ10 1,484.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   547 ㎡     24.3 m x   22.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階～１０階は平均賃貸面積５０㎡のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
319.15 
55.4 
176.81 
3,500 
618,835 		 6.0  3,713,010 
1.0  618,835 

 2～ 2		 住宅
253.45 
95.7 
242.55 
2,400 
582,120 		 1.0  582,120 
1.0  582,120 

 3～ 6		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,450 
252,497 		 1.0  252,497 
1.0  252,497 

 7～10		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,500 
257,650 		 1.1  283,415 
1.0  257,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,484.60 
83.8 
1,243.84 

3,241,543 		 6,438,778 
3,241,543 
⑨年額支払賃料      3,241,543 円　×　12ヶ月　＝　      38,898,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,898,516 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,318,217 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,660,299 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,438,778 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,241,543 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,508,541 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,227,884 円　　　　（　        69,886 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１５賃
　　　　-12		 2,544  
(   2,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
2,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１１０賃
　　　　-12		 2,259  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
2,330 
c ６１１５賃
　　　　-7		 2,611  
(   2,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
2,722 
葛飾 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,199,355 円  　　　       39,978,516　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      452,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,485,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,187,055 円　（　　　　　　        13,139 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   1,484.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,149,000 円  
（　　　　　        44,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,227,884 円      
②総費用 7,187,055 円      
③純収益　①－② 31,040,829 円      
④建物等に帰属する純収益 24,149,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,891,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,459,711 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,809 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,492,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     295,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東新小岩四丁目６３番１
 0118000562846-0000
2 　葛飾区東新小岩四丁目６３番２
 0118000562847-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-18 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　荒川　真司   TEL.
鑑定評価額 223,000,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩４丁目６３番１外
｢東新小岩４－２５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
特別用途地区

(70,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、飲
食店舗等の多い路線
商業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 新小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 新小岩駅北東方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗等の多い路線商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持にあるものと予測する。地価水準は、当面
は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する事業
者、不動産賃貸等を目的とする不動産業者と判断される。低金利政策の継続で不動産投資への選好が高まっており、利
便性が高い地域を中心に商業地の潜在的需要は根強い。市場の中心価格帯は、画地規模、取引目的等によって取引価格
にばらつきがあり、土地の単価で１㎡当たり３０万円から６０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 葛飾区・江戸川区内の路線商業地域を中心とした商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準
地は、自己使用目的の事業者も需要者と考えられ、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されているとまでは言えな
いため、収益価格は比準価格より信頼性がやや劣ると判断した。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は増加傾向が継続している。低
金利政策の維持と円減価による実物資産への
シフトの動きにより、不動産市場は回復基調
にある。

飲食店舗等の多い路線商業地域である。繁華
性等に特段の変化は見られない。地価は上昇
傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１４Ｒ

-32		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,400)
b ６１０５

-13		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
北4.5m、角地
近商

(98,390)
c ６１０８

-6		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m区道、
東5.5m、角地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(80,400)
d ６１１２

-12		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
325,100  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
344,606 		 100
[  83.0]
415,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
415,000 
b (　           ) 
368,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
377,731 		 100
[  91.1]
414,633 
415,000 
c (　           ) 
402,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
418,111 		 100
[  98.7]
423,618 
424,000 
d (　           ) 
423,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,277 		 100
[ 101.7]
434,884 
435,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    421,000 円／㎡]  



葛飾 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,753,747 
7,193,815 
30,559,932 
24,384,600 
6,175,332 		 （　0.9373）
5,788,139 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    144,703,475 円　　　　（　    265,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 319.15 ＲＣ10 1,484.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   547 ㎡     24.3 m x   22.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階から１０階共同住宅（平均約５０㎡）。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
319.15 
55.4 
176.81 
3,500 
618,835 		 6.0  3,713,010 
1.0  618,835 

 2～ 2		 住宅
253.45 
95.7 
242.55 
2,400 
582,120 		 1.0  582,120 
1.0  582,120 

 3～ 6		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,400 
247,344 		 1.0  247,344 
1.0  247,344 

 7～10		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,450 
252,497 		 1.0  252,497 
1.0  252,497 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,484.60 
83.8 
1,243.84 

3,200,319 		 6,294,494 
3,200,319 
⑨年額支払賃料      3,200,319 円　×　12ヶ月　＝　      38,403,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,403,828 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,277,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,206,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,294,494 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,200,319 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,489,356 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,753,747 円　　　　（　        69,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１５賃
　　　　-11		 2,787  
(   2,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]
2,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１１２賃
　　　　-2		 2,566  
(   2,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,494 
c ６１０８賃
　　　　-6		 2,665  
(   2,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,644 
葛飾 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,242,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,184,515 円  　　　       39,483,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      420,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,519,000 円  　　　　    414,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       414,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       414,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,193,815 円　（　　　　　　        13,151 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 414,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 271,000 円／㎡　×　   1,484.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,384,600 円  
（　　　　　        44,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,753,747 円      
②総費用 7,193,815 円      
③純収益　①－② 30,559,932 円      
④建物等に帰属する純収益 24,384,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,175,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,788,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,582 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,703,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     265,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東新小岩四丁目６３番１
 0118000562846-0000
2 　葛飾区東新小岩四丁目６３番２
 0118000562847-0000
3 　
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備考