別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-16 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区奥戸７丁目１４番１０
｢奥戸７－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 517  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
特別用途地区
高度地区最低7m

(70,400)

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 事業所にマンション
等も混在する路線商
業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 青砥

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画あり 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 青砥駅南東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
特別用途地区
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から離れた事業所や共同住宅等の多い環七通り沿いの商業地域であり、繁華性はないが、用途の多様性が
認められ、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね葛飾区及び隣接区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域等で、特に環七通り沿いの商業地域と
の代替性が高い。需要の中心は自用目的又は投資目的の法人や不動産業者等である。近隣地域一帯は駅からやや遠く、
商業繁華性も低いが、幹線道路沿いの地域は希少性があり、共同住宅や店舗、事業所等の各種需要が競合するため、地
価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地規模等によっても異なるが、概ね１㎡あたり３５万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の高い複数の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、収
益価格も立地条件から各種賃貸需要が見込めるため、一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目的
と投資目的両方の土地利用が見られるが、代替性の高い取引事例が収集でき、市場参加者の観点からも規範性の高い比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 338,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 引き続き物価高騰や金融政策の動向等に注視
が必要であるが、特に高度利用が可能な地域
では供給が少なく地価の上昇幅は大きいもの
となっている。

環七通り沿いの路線商業地域で、地域要因に
特段の変動はない。繁華性は低いが、共同住
宅利用等、用途の多様性が見込め、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０３Ｒ

-16		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,400)
b ６１１２

-12		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
c ６１１４Ｒ

-31		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
風致地区
(40,400)
d ６１０６Ｒ

-30		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東38m国道、
北東5.5m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e ６１１３

-24		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西26.5m区道、
南4m、角地
工業
高度地区3種
特別用途地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
311,123  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,235 		 100
[  98.8]
332,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
332,000 
b (　           ) 
423,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,277 		 100
[ 127.0]
348,250 
348,000 
c (　           ) 
291,099  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
314,387 		 100
[  90.0]
349,319 
349,000 
d (　           ) 
501,754  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
518,001 		 100
[ 141.3]
366,597 
367,000 
e (　           ) 
399,588  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
409,998 		 100
[ 120.1]
341,381 
341,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



葛飾 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,374,021 
10,362,726 
43,011,295 
37,263,800 
5,747,495 		 （　0.9373）
5,387,127 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    134,678,175 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 273.00 ＲＣ11 2,233.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
特別用途地区
高度地区最低7m		 70 ％   400 ％   400 ％   517 ㎡     19.0 m x   27.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～１１階は居宅（平均専有面積約６５㎡）を想定。 ⑦有効率　  89.9 ％
の理由		 想定建物規模に応じた標準値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.95 
51.7 
123.50 
2,600 
321,100 		 6.0  1,926,600 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
206.00 
94.7 
195.00 
2,200 
429,000 		 1.0  429,000 
1.0  429,000 

 5～ 7		 住宅
206.00 
94.7 
195.00 
2,250 
438,750 		 1.0  438,750 
1.0  438,750 

 8～10		 住宅
206.00 
94.7 
195.00 
2,300 
448,500 		 1.0  448,500 
1.0  448,500 

11～11		 住宅
141.00 
92.2 
130.00 
2,350 
305,500 		 1.0  305,500 
1.0  305,500 

計
2,233.95 
89.9 
2,008.50 

4,575,350 		 6,180,850 
4,254,250 
⑨年額支払賃料      4,575,350 円　×　12ヶ月　＝　      54,904,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,008.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,904,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,646,689 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,337,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,180,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,254,250 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,979,832 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,374,021 円　　　　（　       103,238 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０６賃
　　　　-2		 2,222  
(   2,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０６賃
　　　　-4		 2,077  
(   1,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,190 
c ６１１５賃
　　　　-8		 2,321  
(   2,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
2,372 
葛飾 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,857,000 円  　　　　    619,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,679,526 円  　　　       55,984,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,261,500 円  　　　　    619,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       619,000 円  　　　　    619,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       619,000 円  　　　　    619,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,362,726 円　（　　　　　　        20,044 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 619,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 269,000 円／㎡　×　   2,233.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,263,800 円  
（　　　　　        72,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,374,021 円      
②総費用 10,362,726 円      
③純収益　①－② 43,011,295 円      
④建物等に帰属する純収益 37,263,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,747,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,387,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,678,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区奥戸七丁目１４番１０
 0118000380997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-16 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　沖　健信   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区奥戸７丁目１４番１０
｢奥戸７－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 517  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
特別用途地区
高度地区最低7m

(70,400)

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 事業所にマンション
等も混在する路線商
業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 青砥

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画あり 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 青砥駅　南東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
特別用途地区
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区内及び周辺区内における価格水準が中低位の幹線又は準幹線街路沿いの用途の多様性が認められ
る商業系地域、混在地域と把握される。需要者の中心は区内に地縁的選好性がある店舗経営者及びマンションデベロッ
パー等と判断される。土地価格は、経済活動・社会生活の正常化への動きが加速する中、上昇傾向にある。店舗等及び
中高層マンション用地としての土地取引の場合は、１億円から３億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗、沿道業務施設、マンション等が見られる路線商業地域に所在する。昨今の賃料水準の下方硬直性
及び想定建物の品等並びに当該地域の繁華性の程度等を反映し、収益価格は低位に算定された。採用した取引事例は、
地域特性が類似する商業地域等の事例であり、価格牽連性が認められる。したがって、市場性を反映し、実証的な比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    393,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 338,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済減速が予測される中、コロナ禍から
の経済活動再開、社会生活の正常化への動き
が加速し、葛飾区内の路線商業地価格は上昇
傾向にある。

特記すべき変動要因は認められない。幹線道
路沿いの土地価格は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０３Ｒ

-16		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,400)
b ６１０５

-13		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
北4.5m、角地
近商

(98,390)
c ６１１３

-24		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西26.5m区道、
南4m、角地
工業
高度地区3種
特別用途地区
(80,200)
d ６１０６Ｒ

-30		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東38m国道、
北東5.5m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
311,123  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,235 		 100
[  93.6]
350,678 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
368,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
377,731 		 100
[ 108.1]
349,427 
349,000 
c (　           ) 
399,588  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
409,998 		 100
[ 120.1]
341,381 
341,000 
d (　           ) 
501,754  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
518,001 		 100
[ 141.3]
366,597 
367,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



葛飾 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,441,601 
11,261,096 
41,180,505 
35,760,400 
5,420,105 		 （　0.9342）
5,063,462 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    126,586,550 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 273.00 ＲＣ11 2,233.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
特別用途地区
高度地区最低7m		 70 ％   400 ％   400 ％   517 ㎡     19.0 m x   27.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階店舗フロア貸し、２階～１１階はファミリータイプ共同住宅を想定、平均専有面積６５㎡ ⑦有効率　  89.9 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.95 
51.7 
123.50 
2,600 
321,100 		 6.0  1,926,600 
1.0  321,100 

 2～ 4		 住宅
206.00 
94.7 
195.00 
2,150 
419,250 		 1.0  419,250 
1.0  419,250 

 5～ 7		 住宅
206.00 
94.7 
195.00 
2,200 
429,000 		 1.0  429,000 
1.0  429,000 

 8～10		 住宅
206.00 
94.7 
195.00 
2,250 
438,750 		 1.0  438,750 
1.0  438,750 

11～11		 住宅
141.00 
92.2 
130.00 
2,300 
299,000 		 1.0  299,000 
1.0  299,000 

計
2,233.95 
89.9 
2,008.50 

4,481,100 		 6,086,600 
4,481,100 
⑨年額支払賃料      4,481,100 円　×　12ヶ月　＝　      53,773,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,008.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,773,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,552,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,300,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,086,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,814 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,481,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,085,403 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,441,601 円　　　　（　       101,434 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１５賃
　　　　-2		 2,062  
(   1,977) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
2,171 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１５賃
　　　　-8		 2,321  
(   2,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,298 
c ６１０６賃
　　　　-2		 2,222  
(   2,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,222 
葛飾 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,990,000 円  　　　　    598,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,645,596 円  　　　       54,853,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,083,000 円  　　　　    598,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       598,000 円  　　　　    598,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       598,000 円  　　　　    598,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,261,096 円　（　　　　　　        21,782 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 598,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,233.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,760,400 円  
（　　　　　        69,169 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,441,601 円      
②総費用 11,261,096 円      
③純収益　①－② 41,180,505 円      
④建物等に帰属する純収益 35,760,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,420,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,063,462 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,586,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区奥戸七丁目１４番１０
 0118000380997-0000
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備考