別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-13 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　幹久   TEL.
鑑定評価額 76,000,000 円  １㎡当たりの価格 724,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
｢西新小岩１－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗、飲食店等
が多い駅に近い商業
地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 新小岩

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特定道路までの距離による容
積率の緩和がある。		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅北西方

190m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 新小岩駅に近い商業地域で、駅南口で進められている再開発事業や新小岩駅南北自由通路の開通等により利便性
が向上している。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    748,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    625,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区又は隣接区の主要な鉄道駅の周辺に位置する商業地域で、特に総武線沿線の商業地域と代替性が
高い。需要者の中心は、店舗や事務所の取得目的とした事業法人のほか、賃貸用不動産やマンション開発を手掛ける不
動産業者、投資家層等である。駅に接近性に優れ、希少性は高く、多様な用途での利用が可能である。実際の取引にお
いては個別の事情が強く反映されるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られ
た。一方、新小岩駅への接近性に優れ、収益物件として投資用不動産となり得る商業地域に存し、収益価格も十分考慮
されるべき価格であるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.7]		 [100.0]
100		 724,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    672,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区内の人口は微増傾向が続いている。景
気はウィズコロナの下で、各種政策の効果も
あって、緩やかに回復している。


駅南口で進められている再開発事業や新小岩
駅南北自由通路の開通等により利便性が向上
し、今後の発展が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１９

-29		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ６１０３

-2		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東5.3m、
角地
商業

(100,500)
c ６１１９Ｒ

-32		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.3m区道、
中間画地
商業

(100,422)
d ６１０９Ｒ

-12		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m区道
、北東3.4m、
角地
商業

(100,378)
e ６１１５

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.4m区道
、南3.7m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,750 		 100
[  95.4]
752,358 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
752,000 
b (　           ) 
652,605  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
656,407 		 100
[  88.7]
740,030 
740,000 
c (　           ) 
573,427  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
628,476 		 100
[  84.1]
747,296 
747,000 
d (　           ) 
621,879  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
674,792 		 100
[  82.5]
817,930 
818,000 
e (　           ) 
364,857  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
368,399 		 100
[  51.8]
711,195 
711,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    748,000 円／㎡]  



葛飾 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,658,839 
2,140,204 
8,518,635 
5,843,740 
2,674,895 		 （　0.9563）
2,558,002 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     65,589,795 円　　　　（　    625,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 89.10 Ｓ4 335.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   105 ㎡      7.3 m x   14.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を共同住宅（各階３戸）と想定。 ⑦有効率　  73.9 ％
の理由		 規模、構造等により判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
58.2 
51.90 
6,000 
311,400 		 6.0  1,868,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
89.10 
81.1 
72.30 
3,600 
260,280 		 3.0  780,840 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
81.84 
79.5 
65.04 
3,000 
195,120 		 1.0  195,120 
1.0  195,120 

 4～ 4		 住宅
75.90 
77.9 
59.10 
3,100 
183,210 		 1.0  183,210 
1.0  183,210 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
335.94 
73.9 
248.34 

950,010 		 3,027,570 
378,330 
⑨年額支払賃料        950,010 円　×　12ヶ月　＝　      11,400,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     248.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,400,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       946,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,453,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,027,570 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          378,330 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         176,066 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,658,839 円　　　　（　       101,513 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-15		 3,684  
(   3,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０１賃
　　　　-16		 3,037  
(   2,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,037 
c ６１０９賃
　　　　-4		 4,806  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,806 
葛飾 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 469,000 円  　　　　     93,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 342,004 円  　　　       11,400,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      797,300 円  　　　　     93,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,140,204 円　（　　　　　　        20,383 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 271,000 円／㎡　×　     335.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,843,740 円  
（　　　　　        55,655 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,658,839 円      
②総費用 2,140,204 円      
③純収益　①－② 8,518,635 円      
④建物等に帰属する純収益 5,843,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,674,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,558,002 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,362 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,589,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     625,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区西新小岩一丁目７４９番３
 0118000573576-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-13 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 76,200,000 円  １㎡当たりの価格 726,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区西新小岩１丁目７４９番３
｢西新小岩１－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗、飲食店等
が多い駅に近い商業
地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 新小岩

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特定道路までの距離による容
積率の緩和がある。		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅北西方

190m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 新小岩駅南口で市街地再開発事業が進行中であり、波及効果による商業環境の向上が期待される。駅に近い商業
地域で稀少性が高く、当面の地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    623,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の商業地域で、特に総武線沿線で駅に近い商業地域の代替性が高い。需要者は、自
用目的の個人及び中小法人事業者、収益目的の投資家等が中心である。近隣地域は新小岩駅に近接する商業地域で、駅
南北自由通路や北口駅前広場の整備等により人流が増加しており、テナント需要は堅調である。市場への供給は限定的
で、取引が顕在化する例は少なく、市場における中心的価格帯を把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、ＪＲ総武線沿線の商業地域に存する規範性の高い取引事例から実証的に試算された。一方、収益価格は、
試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性を伴うが、需要者として投資家等も想定
される点を考慮すれば一定の規範性を有する。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.7]		 [100.0]
100		 724,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    672,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向で推移している。景
気は緩やかな回復傾向にあり、不動産投資市
場における利回りは低下傾向にある。


駅南北自由通路が全線開通し、南口で駅直結
の商業ビルが開業したことにより、新小岩駅
周辺の繁華性・利便性が向上している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０９Ｒ

-12		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m区道
、北東3.4m、
角地
商業

(100,378)
b ６１１９Ｒ

-32		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.3m区道、
中間画地
商業

(100,422)
c ６１１９

-29		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d ６１０３

-2		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東5.3m、
角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
621,879  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
674,792 		 100
[  89.3]
755,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
756,000 
b (　           ) 
573,427  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
623,889 		 100
[  81.2]
768,336 
768,000 
c (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,750 		 100
[  94.3]
761,135 
761,000 
d (　           ) 
652,605  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
656,407 		 100
[  88.8]
739,197 
739,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    760,000 円／㎡]  



葛飾 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,785,898 
2,186,169 
8,599,729 
5,930,960 
2,668,769 		 （　0.9563）
2,552,144 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     65,439,590 円　　　　（　    623,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 89.10 Ｓ4 335.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   105 ㎡      7.3 m x   14.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   50.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸し店舗、２階をフロア貸し事務所、３・４階を平均専有面積約３１㎡の住宅を想定した。 ⑦有効率　  73.9 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
58.2 
51.90 
6,300 
326,970 		 6.0  1,961,820 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
89.10 
81.1 
72.30 
3,500 
253,050 		 2.0  506,100 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
81.84 
79.5 
65.04 
3,050 
198,372 		 1.0  198,372 
1.0  198,372 

 4～ 4		 住宅
75.90 
77.9 
59.10 
3,100 
183,210 		 1.0  183,210 
1.0  183,210 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
335.94 
73.9 
248.34 

961,602 		 2,849,502 
381,582 
⑨年額支払賃料        961,602 円　×　12ヶ月　＝　      11,539,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     248.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,539,224 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       957,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,581,468 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,849,502 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          381,582 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         177,580 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     72,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           720 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,785,898 円　　　　（　       102,723 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-15		 3,684  
(   3,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,617 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０１賃
　　　　-16		 3,037  
(   2,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,552 
c ６１０９賃
　　　　-5		 2,526  
(   2,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,324 
葛飾 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 380,800 円  　　　　     95,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 461,569 円  　　　       11,539,224　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      809,200 円  　　　　     95,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,200 円  　　　　     95,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,200 円  　　　　     95,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,186,169 円　（　　　　　　        20,821 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     335.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,930,960 円  
（　　　　　        56,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,785,898 円      
②総費用 2,186,169 円      
③純収益　①－② 8,599,729 円      
④建物等に帰属する純収益 5,930,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,668,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,552,144 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,439,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     623,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区西新小岩一丁目７４９番３
 0118000573576-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考