別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-9 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐々　真司   TEL.
鑑定評価額 80,500,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区南水元４丁目２７番４
｢南水元４－２７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
の多い路線沿い近隣
商業地域		 東22m区道 水道、ガス、下水 金町

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 金町駅北西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏外にある路線沿いの近隣商業地域であり、特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及びその周辺区内にある路線沿いの近隣商業地域及び商住混在地域が所在する圏域である。需要
者の属性は、自己の事業用目的の地縁性を有する法人や個人が中心である。近隣地域は駅から徒歩圏外にあり、高度利
用は進んでおらず市況は停滞気味であるが、取引水準は背後の住宅地価格に牽引される形で底堅く推移している。市場
での価格帯はバラツキが見られるが、㎡当たり３０～３５万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等における多数の商業地の取引事例から試算した対象標準地の市場性を反映した価格であり、そ
の信頼性は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性を反映した価格であるが、主たる需要者は自用目的であり、ま
た高度利用が進んでいない地域性を踏まえると、その信頼性は相対的に劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 [100.0]
100		 317,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降の景気回復に伴い不動産市況は
堅調に推移しているが、物価上昇や金融政策
の動向等に注視する必要がある。


最寄り駅からやや距離があるものの、住宅系
用途も混在する商業地域として成熟しており
、地域要因に特段の変動は見当たらない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１４Ｒ

-31		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
風致地区
(40,400)
b ６１０３Ｒ

-16		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,400)
c ６１１５

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.4m区道
、南3.7m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d ６１０９Ｒ

-11		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.3m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ６１１２

-12		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,099  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
314,387 		 100
[  98.8]
318,205 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
311,123  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,235 		 100
[  99.6]
329,553 
330,000 
c (　           ) 
364,857  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
368,399 		 100
[ 117.5]
313,531 
314,000 
d (　           ) 
340,475  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
350,392 		 100
[ 108.9]
321,756 
322,000 
e (　           ) 
423,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,277 		 100
[ 128.7]
343,650 
344,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



葛飾 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,076,647 
1,644,182 
7,432,465 
5,328,180 
2,104,285 		 （　0.9643）
2,029,162 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     50,729,050 円　　　　（　    201,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 163.44 Ｓ3 424.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   253 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階共同住宅（各階２ＤＫ２戸、１ＤＫ１戸）を想定 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.42 
71.8 
101.52 
2,330 
236,542 		 6.0  1,419,252 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
141.42 
100.0 
141.42 
1,980 
280,012 		 1.0  280,012 
1.0  280,012 

 3～ 3		 住宅
141.42 
100.0 
141.42 
2,000 
282,840 		 1.0  282,840 
1.0  282,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
424.26 
90.6 
384.36 

799,394 		 1,982,104 
562,852 
⑨年額支払賃料        799,394 円　×　12ヶ月　＝　       9,592,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,592,728 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       796,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,796,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,982,104 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,176 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          562,852 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         261,939 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,076,647 円　　　　（　        35,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０４賃
　　　　-3		 1,783  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,897 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,065 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,980 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０４賃
　　　　-2		 1,889  
(   1,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
2,231 
c ６１０４賃
　　　　-4		 1,538  
(   1,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 97.0]
1,901 
葛飾 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 267,300 円  　　　　     89,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 287,782 円  　　　        9,592,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      757,300 円  　　　　     89,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,644,182 円　（　　　　　　         6,499 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9643    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     424.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,328,180 円  
（　　　　　        21,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,076,647 円      
②総費用 1,644,182 円      
③純収益　①－② 7,432,465 円      
④建物等に帰属する純収益 5,328,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,104,285 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,029,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,729,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     201,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区南水元四丁目２７番４
 0118000598789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-9 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　幹久   TEL.
鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区南水元４丁目２７番４
｢南水元４－２７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
の多い路線沿い近隣
商業地域		 東22m区道 水道、ガス、下水 金町

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 金町駅北西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅からやや距離を有する路線沿いの近隣商業地域で、変動要因の特段の変動は認められず、しばらくは現
状を維持するものと予測する。地価水準は、昨今の景気を反映して、上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区内の幹線道路沿道に位置し、近隣住民を顧客層とした食料品や日常品等の物販店舗等が建ち並ぶ
近隣商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、中小法人等である。取引の中心となる
価格帯は駅接近性に劣ることから背後の住宅地域とも相互に影響し合って、３０万円／㎡～４０万円／㎡程度であるも
のと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られ
た。一方、金町駅への接近性に劣り、自用目的海苔引きが中心で、収益物件として投資用不動産少なく、収益価格への
説得力は劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 [100.0]
100		 319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区内の人口は微増傾向が続いている。景
気はウィズコロナの下で、各種政策の効果も
あって、緩やかに回復している。


駅接近性に劣り住宅用途も混在するものの、
幹線道路沿道の既成の近隣商業地域であり、
地域要因に特段の変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１２

-12		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,400)
b ６１０９Ｒ

-11		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.3m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６１０３Ｒ

-16		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,400)
d ６１１４Ｒ

-31		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
風致地区
(40,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
423,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,277 		 100
[ 143.0]
309,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
309,000 
b (　           ) 
340,475  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
350,392 		 100
[ 107.9]
324,738 
325,000 
c (　           ) 
311,123  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,235 		 100
[  99.6]
329,553 
330,000 
d (　           ) 
291,099  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
314,387 		 100
[  96.7]
325,116 
325,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    328,000 円／㎡]  



葛飾 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,679,931 
1,780,330 
7,899,601 
5,878,340 
2,021,261 		 （　0.9775）
1,975,783 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     49,394,575 円　　　　（　    195,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 163.44 Ｓ3 424.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   253 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を共同住宅（各階３戸）と想定。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 規模、構造等により判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.42 
71.8 
101.54 
2,350 
238,619 		 6.0  1,431,714 
2.0  477,238 

 2～ 3		 住宅
141.42 
100.0 
141.42 
2,100 
296,982 		 1.0  296,982 
1.0  296,982 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
424.26 
90.6 
384.38 

832,583 		 2,025,678 
1,071,202 
⑨年額支払賃料        832,583 円　×　12ヶ月　＝　       9,990,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,990,996 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       829,253 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,161,743 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,025,678 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,575 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,071,202 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         498,513 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,679,931 円　　　　（　        38,261 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０４賃
　　　　-8		 2,352  
(   2,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
2,407 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０４賃
　　　　-10		 1,871  
(   1,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,989 
c ６１０４賃
　　　　-3		 1,783  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,895 
葛飾 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,900 円  　　　　     98,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 299,730 円  　　　        9,990,996　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      835,500 円  　　　　     98,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,780,330 円　（　　　　　　         7,037 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     424.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,878,340 円  
（　　　　　        23,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,679,931 円      
②総費用 1,780,330 円      
③純収益　①－② 7,899,601 円      
④建物等に帰属する純収益 5,878,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,021,261 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,975,783 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,809 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,394,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     195,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区南水元四丁目２７番４
 0118000598789-0000
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備考