別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　守永　豊彦   TEL.
鑑定評価額 91,400,000 円  １㎡当たりの価格 399,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
｢東新小岩６－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(88,294)

1:2		 店舗

ＲＣ2		 中低層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 西7.2m区道 水道、ガス、下水 新小岩

890m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅北方

890m		 法令

規制		 近商
(88,294)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は小規模店舗を中心とする商店街である。新小岩駅周辺地域と異なり近隣型で面的広がりの劣る商
業系地域であるが、各種対策が奏功し地価は今後堅調に推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及びその周辺地域の商業地域で、需要者の属性は主として自己使用等の実需が中心で投資目的は限
定的である。市場の需給動向は各種施策が奏功し物価の上昇を伴う景気回復傾向となっており、非居住系用途への投資
意欲は強含み傾向である。中心的価格帯の総額把握は困難であるが、単価当りでは概ね３０万円から６０万円程度であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は葛飾区、江戸川区内の商業地で多数の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性
を反映する価格である。収益価格は標準地が必ずしも純粋な投資採算性のみで判断される地域には存しないこと及び試
算過程に想定部分を含むためやや信頼性が劣る価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種施策が奏功し景気は回復傾向にあり、商
業系用途の地価は堅調に推移している。



繁華性低位の商業地域であり、地域要因に特
段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０４Ｒ

-34		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.4m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ６１１６

-23		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ６１０３

-34		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
西1.5m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,270)
d ６１０６

-23		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ６１０８

-12		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.5m区道、
中間画地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,687  		 100
[ 115.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
343,600 		 100
[  81.4]
422,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
422,000 
b (　           ) 
334,566  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
337,879 		 100
[  84.4]
400,331 
400,000 
c (　           ) 
403,451  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
415,435 		 100
[  99.5]
417,523 
418,000 
d (　           ) 
375,193  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
386,449 		 100
[  88.4]
437,160 
437,000 
e (　           ) 
336,170  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
346,255 		 100
[  95.9]
361,058 
361,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



葛飾 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,408,704 
1,694,202 
8,714,502 
5,298,280 
3,416,222 		 （　0.9643）
3,294,263 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     82,356,575 円　　　　（　    360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 121.51 Ｓ3 364.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 88 ％   300 ％   294 ％   229 ㎡     10.8 m x   21.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：共同住宅（ファミリータイプ平均専有面積約６０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.51 
100.0 
121.51 
2,550 
309,851 		 4.0  1,239,404 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
121.51 
100.0 
121.51 
2,480 
301,345 		 1.0  301,345 
1.0  301,345 

 3～ 3		 住宅
121.51 
100.0 
121.51 
2,530 
307,420 		 1.0  307,420 
1.0  307,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
364.53 
100.0 
364.53 

918,616 		 1,848,169 
608,765 
⑨年額支払賃料        918,616 円　×　12ヶ月　＝　      11,023,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,023,392 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       914,942 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,108,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,848,169 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          608,765 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         283,306 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,408,704 円　　　　（　        45,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１０賃
　　　　-12		 2,259  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,479 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,588 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１５賃
　　　　-7		 2,611  
(   2,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,664 
c ６１１５賃
　　　　-12		 2,544  
(   2,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,622 
葛飾 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 265,800 円  　　　　     88,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 330,702 円  　　　       11,023,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      753,100 円  　　　　     88,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,600 円  　　　　     88,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,600 円  　　　　     88,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,694,202 円　（　　　　　　         7,398 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9643    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　     364.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,298,280 円  
（　　　　　        23,137 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,408,704 円      
②総費用 1,694,202 円      
③純収益　①－② 8,714,502 円      
④建物等に帰属する純収益 5,298,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,416,222 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,294,263 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,356,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東新小岩六丁目７９０番２
 0118000571618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　江川　豊信   TEL.
鑑定評価額 91,400,000 円  １㎡当たりの価格 399,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩６丁目７９０番２
｢東新小岩６－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(88,294)

1:2		 店舗

ＲＣ2		 中低層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 西7.2m区道 水道、ガス、下水 新小岩

890m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅北方

890m		 法令

規制		 近商
(88,294)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 新小岩駅周辺と異なり、近隣住民向けの小規模店舗が中心で、商圏は狭い。地域要因に変動なく当面現状維持と
予測。５類移行で新型コロナの行動制限が緩和され、経済活動が活発化、地価は緩やかな上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    412,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及びその周辺地域の近隣商業地域となる。需要者の中心は自用の中低層店舗兼住宅又は事業所兼住
宅等を取得する個人または法人が想定される。近隣地域は繁華性はやや劣るものの、店舗併用住宅、店舗付共同住宅等
の需要は相応に認められる。土地の中心価格帯は４０万円／㎡程度となる。新型コロナによる停滞から脱し、地価はゆ
るやかな上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富かつ客観的な資料に裏付けられ、市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した
価格であり、収支の想定等を適切に行い得たが、近隣地域の繁華性の低さを反映して低位に試算された。需要者の中心
は自己使用目的の法人等であり、当該需要者は不動産の価格動向を参考に取引するであろうことから、取引の実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はゆるやかに持ち直しているものの、各
国の金融政策や物価上昇等が景気に及ぼす影
響に注視する必要がある。不動産取引は堅調
に推移している。

繁華性がやや低い近隣商業地域である。地域
要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０９Ｒ

-11		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.3m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ６１０３

-34		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
西1.5m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,270)
c ６１１６

-23		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ６１１７Ｒ

-32		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(83,266)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,475  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
350,392 		 100
[  86.5]
405,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
403,451  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
415,435 		 100
[ 100.6]
412,957 
413,000 
c (　           ) 
334,566  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
337,879 		 100
[  81.7]
413,561 
414,000 
d (　           ) 
302,509  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
329,735 		 100
[  79.7]
413,720 
414,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    412,000 円／㎡]  



葛飾 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,252,621 
1,718,090 
8,534,531 
5,387,980 
3,146,551 		 （　0.9643）
3,034,219 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     75,855,475 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 121.51 Ｓ3 364.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 88 ％   300 ％   294 ％   229 ㎡     10.8 m x   21.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（平均専有面積約６０㎡のファミリータイプ） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.51 
100.0 
121.51 
2,600 
315,926 		 4.0  1,263,704 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
121.51 
100.0 
121.51 
2,400 
291,624 		 1.0  291,624 
1.0  291,624 

 3～ 3		 住宅
121.51 
100.0 
121.51 
2,450 
297,700 		 1.0  297,700 
1.0  297,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
364.53 
100.0 
364.53 

905,250 		 1,853,028 
589,324 
⑨年額支払賃料        905,250 円　×　12ヶ月　＝　      10,863,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,863,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       901,629 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,961,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,853,028 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          589,324 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         274,258 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,252,621 円　　　　（　        44,771 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１５賃
　　　　-13		 2,495  
(   2,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
2,422 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１５賃
　　　　-15		 2,768  
(   2,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]
2,662 
c ６１０８賃
　　　　-6		 2,665  
(   2,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
2,589 
葛飾 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,300 円  　　　　     90,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 325,890 円  　　　       10,863,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      765,800 円  　　　　     90,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,100 円  　　　　     90,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,100 円  　　　　     90,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,718,090 円　（　　　　　　         7,503 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9643    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     364.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,387,980 円  
（　　　　　        23,528 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,252,621 円      
②総費用 1,718,090 円      
③純収益　①－② 8,534,531 円      
④建物等に帰属する純収益 5,387,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,146,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,034,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,855,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東新小岩六丁目７９０番２
 0118000571618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考