別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-5 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　貴好   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 765,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区亀有３丁目６４３番２
｢亀有３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ駅南側の
商業地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 亀有

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 亀有駅南方

230m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 亀有駅南口エリアの熟成した商業地域であり、現状維持で推移すると予測する。周辺には全国展開している大規
模店舗もある。生活利便性に優れた立地にあり、マンション用地としての需要も高まってきている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    782,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    711,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね葛飾区及び周辺区の駅前を中心とする商業地域。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件は
個人投資家等の需要もあるほか、大規模画地には大手企業等の投資も見られる。商圏は駅徒歩圏あるいはバス路線の範
囲であり、都心部の商業地と比べると商圏は広くない。店舗需要の回復が見られ、マンション需要も堅調であることか
ら、投資需要は強く、地価上昇が顕著である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は葛飾区及び隣接する江戸川区内の商業地の取引事例を中心に試算されており、地域の実勢を反映している。
収益価格は比準価格より低位に試算されたが、主たる需要者はディベロッパーが中心であることから収益性よりも投資
採算性が重視されるものと思料される。したがって市場における投資額を基礎とした比準価格が説得性があると判断し
てこれを標準とし、収益価格を比較考量して、類似標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葛飾 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    725,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉
方面への流出も多く人口は停滞している。金
融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。


交通利便性の高い駅前商業地としてマンショ
ン用地の需要が高い。店舗需要も回復してき
ており、地価は上昇傾向にある。


標準的な規模、形状の画地であり、とくに価
格に影響する個別的要因の変動要素はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０６Ｒ

-32		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7m区道、
中間画地
商業

(91,378)
b ６１２１

-4		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12.5m区
道、
南西1.8m、
角地
商業

(100,400)
c ６１０７Ｒ

-20		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
d ６１０９Ｒ

-12		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m区道
、北東3.4m、
角地
商業

(100,378)
e ６１１９

-29		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
528,090  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
632,534 		 100
[  81.2]
778,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
779,000 
b (　           ) 
601,266  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
630,758 		 100
[  84.6]
745,577 
746,000 
c (　           ) 
553,710  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
611,850 		 100
[  77.9]
785,430 
785,000 
d (　           ) 
621,879  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
674,792 		 100
[  84.9]
794,808 
795,000 
e (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,750 		 100
[  89.2]
804,652 
805,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    782,000 円／㎡]  



葛飾 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,947,225 
5,515,736 
21,431,489 
16,616,600 
4,814,889 		 （　0.9504）
4,576,071 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    117,335,154 円　　　　（　    711,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 113.24 ＲＣ9 916.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   165 ㎡     10.5 m x   15.7 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ：店舗、３～９Ｆ：共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積：約４６㎡／戸）で想定。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 想定建物に応じて標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.88 
58.1 
59.21 
5,400 
319,734 		 6.0  1,918,404 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
101.88 
90.9 
92.63 
3,600 
333,468 		 6.0  2,000,808 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
101.88 
90.9 
92.63 
2,600 
240,838 		 1.0  240,838 
1.0  240,838 

 5～ 7		 住宅
101.88 
90.9 
92.63 
2,650 
245,470 		 1.0  245,470 
1.0  245,470 

 8～ 9		 住宅
101.88 
90.9 
92.63 
2,700 
250,101 		 1.0  250,101 
1.0  250,101 

計
916.92 
87.3 
800.25 

2,371,490 		 5,637,500 
1,718,288 
⑨年額支払賃料      2,371,490 円　×　12ヶ月　＝　      28,457,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,457,880 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,362,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,095,876 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,637,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,718,288 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         799,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,947,225 円　　　　（　       163,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-21		 3,149  
(   3,149) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,971 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１０１賃
　　　　-20		 3,056  
(   3,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]
2,802 
c ６１０３賃
　　　　-13		 2,266  
(   2,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]
2,332 
葛飾 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,430,000 円  　　　　    286,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 853,736 円  　　　       28,457,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,431,000 円  　　　　    286,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       286,000 円  　　　　    286,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       286,000 円  　　　　    286,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,515,736 円　（　　　　　　        33,429 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 286,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　     916.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,616,600 円  
（　　　　　       100,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,947,225 円      
②総費用 5,515,736 円      
③純収益　①－② 21,431,489 円      
④建物等に帰属する純収益 16,616,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,814,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,576,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,734 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,335,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     711,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区亀有三丁目６４３番２
 0118000426898-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-5 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　生   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 765,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区亀有３丁目６４３番２
｢亀有３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ駅南側の
商業地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 亀有

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 亀有駅南方

230m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 価格時点現在において、特段の変動要因は認められない。最寄駅からの接近性に優れた用途多様性と高容積消化
の両方を享受可能な地域であり需要は高く、地価は好調な推移が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    795,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    648,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区内及び江戸川区等の隣接周辺区に所在する比較的繁華性の良好な商住混在系の商業地域。需要者の
中心は、店舗付共同住宅を建築し、中長期的に賃貸経営を行うことを企図する不動産業者やマンションデベロッパー、
自用の店舗経営を企図する事業法人等。経済活動正常化に伴い不動産市場は好調が続いており、商業地では高価格帯で
の取引も見られる。土地の取引水準の目安は５０～８０万円／㎡前後、総額は多様で中心価格帯は特に見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際して、取引事例は同一需給圏をやや広範囲に取り、適切に比較を行った。比準価格は実証的
な性格が強く、その規範性は高い。一方、収益価格は理論的に構築されたものであり、査定の過程において想定要素が
多いため規範性はやや劣るが、比準価格の検証手段として一定の妥当性を有すると判断した。従って、比準価格及び収
益価格を関連付け、指定基準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葛飾 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    725,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向での推移が続いてい
る。景気は緩やかな回復が続いているが、物
価や金利の動向等に注視を要する。


亀有駅から近距離に所在する商業地域であり
、良好な需要が認められる。店舗需要は経済
活動正常化に伴い復調し、不動産市場は好調
を保っている。

店舗付共同住宅適地として、代替・競争関係
にある不動産と比較した場合における競争力
はやや上位にある。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０６Ｒ

-32		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7m区道、
中間画地
商業

(91,378)
b ６１１９Ｒ

-32		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.3m区道、
中間画地
商業

(100,422)
c ６１２１

-4		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12.5m区
道、
南西1.8m、
角地
商業

(100,400)
d ６１１９

-29		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
528,090  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
632,534 		 100
[  83.0]
762,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
762,000 
b (　           ) 
573,427  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
628,476 		 100
[  82.1]
765,501 
766,000 
c (　           ) 
601,266  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
630,758 		 100
[  75.2]
838,774 
839,000 
d (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,750 		 100
[  89.2]
804,652 
805,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    795,000 円／㎡]  



葛飾 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,634,733 
5,271,840 
20,362,893 
15,970,500 
4,392,393 		 （　0.9493）
4,169,699 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    106,915,359 円　　　　（　    648,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 113.24 ＲＣ9 916.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   165 ㎡     10.5 m x   15.7 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（フロア貸し）、３～９階共同住宅（平均専有面積約４６㎡）を想定 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物の状況から判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.88 
58.1 
59.21 
4,600 
272,366 		 6.0  1,634,196 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
101.88 
90.9 
92.63 
3,100 
287,153 		 6.0  1,722,918 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
101.88 
90.9 
92.63 
2,570 
238,059 		 1.0  238,059 
1.0  238,059 

 6～ 8		 住宅
101.88 
90.9 
92.63 
2,620 
242,691 		 1.0  242,691 
1.0  242,691 

 9～ 9		 住宅
101.88 
90.9 
92.63 
2,720 
251,954 		 1.0  251,954 
1.0  251,954 

計
916.92 
87.3 
800.25 

2,253,723 		 5,051,318 
1,694,204 
⑨年額支払賃料      2,253,723 円　×　12ヶ月　＝　      27,044,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,044,676 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,244,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,799,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,051,318 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,321 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,694,204 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         788,444 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,634,733 円　　　　（　       155,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-22		 2,577  
(   2,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[108.0]
2,511 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１０７賃
　　　　-12		 2,475  
(   2,475) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[108.0]
2,566 
c ６１０７賃
　　　　-15		 2,395  
(   2,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.0]
2,855 
葛飾 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,365,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 811,340 円  　　　       27,044,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,500 円  　　　　    273,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,271,840 円　（　　　　　　        31,951 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 273,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 289,000 円／㎡　×　     916.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0444 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,970,500 円  
（　　　　　        96,791 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,634,733 円      
②総費用 5,271,840 円      
③純収益　①－② 20,362,893 円      
④建物等に帰属する純収益 15,970,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,392,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,169,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,271 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,915,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     648,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区亀有三丁目６４３番２
 0118000426898-0000
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備考