別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-1 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中川　太知   TEL.
鑑定評価額 183,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
｢新小岩１－４９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,462)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中規模の小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南西7.7m区道 水道、ガス、下水 新小岩

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 新小岩駅に近い繁華性の高いアーケード商店街であり、近隣地域の北方では市街地再開発事業が進行しており、
長期的に商業環境の良化が見込まれる。投資用不動産需要は根強く、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ３、４階程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及び周辺区の商業地域で、特にＪＲ総武線沿線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は賃貸ビルや
マンションなどの投資目的の不動産会社、投資家等が考えられる。駅周辺の希少性の高い立地の物件供給は限定的な一
方、低金利、相続対策などの要因により投資用不動産に対する需要は根強く、価格は上昇傾向で推移。取引価格には幅
が見られ中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では、主に新小岩駅、小岩駅周辺の商業地
域で成約した対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産
は賃貸物件用地としては小規模であり、収益価格は低位に試算された。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,740,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向にある。国内景気の
回復及び低金利を背景に投資用不動産市場は
堅調に推移している。


新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業が
都市計画決定され、再開発組合が発足、事業
が推進されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０９

-20		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.7m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,498)
b ６１０７

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.4m区道
、北東5.5m、
角地
商業

(100,384)
c ６１０９

-26		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m区道
、中間画地
商業

(100,400)
d ６１０３Ｒ

-24		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m区道
、中間画地
商業

(100,327)
e ６１０１Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.1m区道
、南東4m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,586,776  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
2,233,250 		 100
[ 123.6]
1,806,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,810,000 
b (　           ) 
869,757  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
873,070 		 100
[  53.6]
1,628,862 
1,630,000 
c (　           ) 
1,281,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,305,059 		 100
[  82.1]
1,589,597 
1,590,000 
d (　           ) 
1,215,480  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,390,509 		 100
[  73.6]
1,889,279 
1,890,000 
e (　           ) 
1,392,156  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,497,581 		 100
[  87.3]
1,715,442 
1,720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,690,000 円／㎡]  



葛飾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,765,739 
3,574,760 
12,190,979 
5,245,660 
6,945,319 		 （　0.9649）
6,701,538 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    171,834,308 円　　　　（　  1,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 89.10 Ｓ3 267.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   462 ％   115 ㎡      6.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階事務所（フロア賃貸想定） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
10,000 
891,000 		 6.0  5,346,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
3,500 
311,850 		 6.0  1,871,100 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
89.10 
100.0 
89.10 
2,500 
222,750 		 6.0  1,336,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.30 
100.0 
267.30 

1,425,600 		 8,553,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,425,600 円　×　12ヶ月　＝　      17,107,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,107,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,419,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,687,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,553,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,765,739 円　　　　（　       137,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０１賃
　　　　-1		 7,207  
(   6,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
10,537 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１０１賃
　　　　-5		 6,854  
(   6,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
9,313 
c ６１０９賃
　　　　-17		 8,454  
(   7,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
10,100 
葛飾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 421,000 円  　　　　     84,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 855,360 円  　　　       17,107,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,414,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      715,700 円  　　　　     84,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,200 円  　　　　     84,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,200 円  　　　　     84,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,574,760 円　（　　　　　　        31,085 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9649    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,245,660 円  
（　　　　　        45,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,765,739 円      
②総費用 3,574,760 円      
③純収益　①－② 12,190,979 円      
④建物等に帰属する純収益 5,245,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,945,319 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,701,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,834,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区新小岩一丁目１３５５番３
 0118000448421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-1 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
｢新小岩１－４９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,462)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中規模の小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南西7.7m区道 水道、ガス、下水 新小岩

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 葛飾区内の代表的なアーケード商店街で、現時点では地域要因に特段の変動はないが、周辺で進む市街地再開発
事業の進捗に伴い、商業環境が向上していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３、４階程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の商業地域で、特に駅周辺で地域の中心的な商業地域は代替性が高い。主たる需要
者は、自用目的の個人ないし法人事業者、収益目的の投資家等。新小岩駅南口で再開発計画が進行中あるほか、駅直結
の商業ビルの開業、南北自由通路の整備等により繁華性・回遊性の向上が進んでいる。テナント需要は高く、投資物件
を中心に不動産市場は堅調である。駅前商業地の取引は個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、ＪＲ総武線沿線の駅前商業地の取引事例から試算したもので、駅前商業地の需給関係は立地の稀少性の影
響を強く受けるため、市況を反映した比準価格の説得力は高い。一方、繁華性の高い商業地域であることから、需要者
として投資家等も想定される点を考慮すれば、収益性を反映した収益価格は一定の規範性を有する。よって、比準価格
と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,740,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向で推移している。景
気は緩やかな回復傾向にあり、不動産投資市
場における利回りは低下傾向にある。


新小岩駅南口で再開発計画が進行中であるほ
か、駅直結の商業ビルの開業、駅南北自由通
路の全線開通により、繁華性、利便性等が向
上している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０９

-20		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.7m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,498)
b ６１０９

-26		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m区道
、中間画地
商業

(100,400)
c ６１０１Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.1m区道
、南東4m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
d ６１１０Ｒ

-37		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,586,776  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
2,233,250 		 100
[ 123.6]
1,806,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,810,000 
b (　           ) 
1,281,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,305,059 		 100
[  77.5]
1,683,947 
1,680,000 
c (　           ) 
1,392,156  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,497,581 		 100
[  87.3]
1,715,442 
1,720,000 
d (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,379,679 		 100
[  81.5]
1,692,858 
1,690,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



葛飾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,264,889 
3,380,830 
11,884,059 
4,940,390 
6,943,669 		 （　0.9649）
6,699,946 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    171,793,487 円　　　　（　  1,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 89.10 Ｓ3 267.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   462 ％   115 ㎡      6.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３階を事務所（各階フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
9,500 
846,450 		 6.0  5,078,700 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
3,500 
311,850 		 6.0  1,871,100 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
89.10 
100.0 
89.10 
2,500 
222,750 		 2.0  445,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.30 
100.0 
267.30 

1,381,050 		 7,395,300 
0 
⑨年額支払賃料      1,381,050 円　×　12ヶ月　＝　      16,572,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,572,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,375,526 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,197,074 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,395,300 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,815 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,264,889 円　　　　（　       132,738 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０９賃
　　　　-16		 11,744  
(  11,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
11,984 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,548 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１０９賃
　　　　-17		 8,454  
(   7,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
9,393 
c ６１０１賃
　　　　-7		 6,444  
(   5,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
8,479 
葛飾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,500 円  　　　　     79,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 828,630 円  　　　       16,572,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,323,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      674,000 円  　　　　     79,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,380,830 円　（　　　　　　        29,399 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9649    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,940,390 円  
（　　　　　        42,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,264,889 円      
②総費用 3,380,830 円      
③純収益　①－② 11,884,059 円      
④建物等に帰属する純収益 4,940,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,943,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,699,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,793,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区新小岩一丁目１３５５番３
 0118000448421-0000
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備考