別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -45 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 308,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区高砂１丁目１４番４１
｢高砂１－１４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、共同住宅、事
業所等が混在する住
宅地域		 西7.3m区道 水道、ガス、下水 青砥

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 第２種特別工業地区 街

路		 基準方位：北７．３
ｍ区道		 交通

施設		 青砥駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 青砥駅へのアプローチにやや難があるが、街路条件等に恵まれた混在住宅地域で、割安感からも住宅需要は底堅
く、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね京成線各駅を最寄とする葛飾区中央部の住宅地域で、特に青砥駅徒歩圏内の地域との代替性が高い。
需要者は都心部へ通勤する個人や宅地開発を行う不動産業者等が中心である。不動産市況は二極化が進行し、駅徒歩圏
内の地域の選好性は高いものとなっているが、青砥駅徒歩圏内の地域も住環境及び利便性が良好なため住宅需要は堅調
で、土地価格は上昇傾向で推移している。小規模な新築戸建住宅の中心価格帯は５，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地と同じ高砂エリア及びその周辺の取引事例により試算され、地域の実勢を反映している。一方、収益
価格は建築費の高騰や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等の影響で低位に試算された。近隣地域では自
己利用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[144.5]		 [102.0]
100		 307,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 引き続き物価高騰や金融政策の動向等に注視
が必要であるが、区内の不動産市況は堅調に
推移しており、住宅地の地価も全体的に上昇
傾向にある。

環七通り背後の住宅地域で、地域要因に特段
の変動はない。他の地域と比べた価格の割安
感から住宅需要も多く、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０１

-4		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２低専
高度地区2種
(60,150)
b ６１０３

-4		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ６１０６

-25		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
南西2.7m、
二方路
工業
高度地区3種
特別用途地区
(70,200)
d ６１０９Ｒ

-7		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
e ６１１０Ｒ

-10		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,316  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
359,242 		 100
[ 108.8]
330,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
337,000 
b (　           ) 
346,999  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
354,557 		 100
[ 113.6]
312,110 
318,000 
c (　           ) 
206,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
226,748 		 100
[  84.7]
267,707 
273,000 
d (　           ) 
332,769  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
335,329 		 100
[ 107.7]
311,355 
318,000 
e (　           ) 
294,589  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
300,365 		 100
[  99.2]
302,787 
309,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



葛飾 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,064,772 
494,520 
2,570,252 
1,556,860 
1,013,392 		 （　0.9753）
988,361 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     24,106,366 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   123 ㎡      8.5 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも平均専有面積３０㎡程度の共同住宅（全４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,200 
132,000 		 1.0  132,000 
1.0  132,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,250 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

267,000 		 267,000 
267,000 
⑨年額支払賃料        267,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,204,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,204,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       265,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,938,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           267,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          267,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,064,772 円　　　　（　        24,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０７賃
　　　　-3		 2,271  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
2,272 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０７賃
　　　　-7		 2,122  
(   2,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,165 
c ６１０７賃
　　　　-11		 2,559  
(   2,559) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,638 
葛飾 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,300 円  　　　　     24,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 96,120 円  　　　        3,204,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,800 円  　　　　     24,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         494,520 円　（　　　　　　         4,020 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,556,860 円  
（　　　　　        12,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,064,772 円      
②総費用 494,520 円      
③純収益　①－② 2,570,252 円      
④建物等に帰属する純収益 1,556,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,013,392 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 988,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,035 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,106,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区高砂一丁目１４番４１
 0118001341179-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -45 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　沖　健信   TEL.
鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 309,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区高砂１丁目１４番４１
｢高砂１－１４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、共同住宅、事
業所等が混在する住
宅地域		 西7.3m区道 水道、ガス、下水 青砥

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 第２種特別工業地区 街

路		 基準方位北　　　７
．３ｍ区道		 交通

施設		 青砥駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    319,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線青砥駅を中心に葛飾区内の京成本線、京成押上線、ＪＲ総武線沿線の住宅地域と判断される。
最寄駅から徒歩圏内にあり、需要者は葛飾区内に地縁的選好性を有する個人及び建売業者等が主になる。土地価格は、
経済活動・社会生活の正常化への動きが加速する中、上昇傾向にある。標準的な規模の土地は、更地より建付地として
の取引が多い。取引価格は、新築建売住宅で４，０００万円から５，５００万円程度の物件が需要の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、一般住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、
近隣地域の賃貸市場においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。
また、収益性より居住の快適性を重視する地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[143.5]		 [102.0]
100		 310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済減速が予測される中、コロナ禍から
の経済活動再開、社会生活の正常化への動き
が加速し、葛飾区内の住宅地価格は上昇傾向
にある。

特記すべき変動要因は認められない。青砥駅
から徒歩圏内にあり、土地価格は上昇傾向で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０９Ｒ

-7		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
b ６１０３

-6		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7m区道、
北4m、角地
２低専
高度地区2種
(70,150)
c ６１１０Ｒ

-10		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
d ６１０６

-9		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
工業
高度地区3種
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
332,769  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
335,329 		 100
[ 107.7]
311,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
322,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
316,466 		 100
[ 102.9]
307,547 
314,000 
c (　           ) 
294,589  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
300,365 		 100
[  99.2]
302,787 
309,000 
d (　           ) 
320,854  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
346,255 		 100
[ 108.8]
318,249 
325,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    319,000 円／㎡]  



葛飾 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,030,337 
492,940 
2,537,397 
1,550,400 
986,997 		 （　0.9753）
962,618 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     23,478,488 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   123 ㎡      8.5 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：２階建ワンルームタイプ、平均専有面積３０㎡、４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,150 
129,000 		 1.0  129,000 
1.0  129,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,250 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

264,000 		 264,000 
264,000 
⑨年額支払賃料        264,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,168,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,168,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,905,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,421 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,860 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,030,337 円　　　　（　        24,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１５賃
　　　　-1		 2,222  
(   2,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,291 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,332 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１５賃
　　　　-3		 2,370  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,449 
c ６１１５賃
　　　　-4		 2,100  
(   2,099) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
2,256 
葛飾 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 95,040 円  　　　        3,168,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         492,940 円　（　　　　　　         4,008 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,550,400 円  
（　　　　　        12,605 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,030,337 円      
②総費用 492,940 円      
③純収益　①－② 2,537,397 円      
④建物等に帰属する純収益 1,550,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 986,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 962,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,826 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,478,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区高砂一丁目１４番４１
 0118001341179-0000
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備考