別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -37 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　畠山　勇介   TEL.
鑑定評価額 35,700,000 円  １㎡当たりの価格 357,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区立石２丁目２６２番５０
｢立石２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、事
務所等が混在する住
宅地域		 東7.2m区道 水道、ガス、下水 京成立石

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北７．２ｍ
区道		 交通

施設		 京成立石駅西方

900m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、事業所等の混在する地域で地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持と予測する。新
型コロナも落ち着きが見られ、需要は安定している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京成本線・京成押上線沿線の最寄駅より概ね徒歩圏内にある葛飾区西部の住宅地域である。自己居住を目
的とし、当地域に地縁的選好性を有する個人が需要者の中心であるが、一部区外からの転入も見られる。新型コロナも
落ち着きが見られ、地価は上昇傾向で推移している。土地は３，０００万円後半、新築戸建は５，０００万円台前半が
取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では共同住宅等も見られるが、自用の居住用不動産の取引が中心である。比準価格は同一需給圏内において対
象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な価格が得られた。一方、同地域では投資目的の取引は
少なく、収益性よりも利便性や居住の快適性が重視されて価格が形成される傾向が強い。よって、相対的に規範性の高
い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    294,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[ 84.8]		 [102.0]
100		 361,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は直近では微増傾向にあ。不動
産市場においては、直近１年間の住宅着工件
数等は概ね堅調に推移し、地価も上昇してい
る。

一般住宅、共同住宅、事業所等の混在する地
域で地域要因に特段の変動はない。成熟した
混在地域であり、底堅い需要が存する。


対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０６

-9		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
工業
高度地区3種
特別用途地区
(70,200)
b ６１１４

-11		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ６１１４

-20		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11.5m区
道、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ６１０２

-5		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e ６１０９

-23		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
工業
高度地区3種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
320,854  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
346,255 		 100
[  99.9]
346,602 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
354,000 
b (　           ) 
337,168  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,957 		 100
[  97.0]
358,719 
366,000 
c (　           ) 
351,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
380,250 		 100
[ 105.1]
361,798 
369,000 
d (　           ) 
330,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
325,206 		 100
[  91.7]
354,641 
362,000 
e (　           ) 
314,432  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
338,769 		 100
[  95.1]
356,224 
363,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    364,000 円／㎡]  



葛飾 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,519,541 
385,570 
2,133,971 
1,182,180 
951,791 		 （　0.9753）
928,282 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,641,024 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      9.8 m x   10.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,170 
108,500 		 1.0  108,500 
1.0  108,500 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,220 
111,000 		 1.0  111,000 
1.0  111,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

219,500 		 219,500 
219,500 
⑨年額支払賃料        219,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,634,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,634,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       218,622 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,415,378 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,013 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          219,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,150 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,519,541 円　　　　（　        25,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１１賃
　　　　-7		 2,280  
(   2,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１１賃
　　　　-5		 2,271  
(   2,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,249 
c ６１１１賃
　　　　-10		 2,297  
(   2,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,274 
葛飾 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 54,900 円  　　　　     18,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,020 円  　　　        2,634,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      155,500 円  　　　　     18,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,300 円  　　　　     18,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金         9,150 円  　　　　     18,300,000　×　　　　  0.05 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         385,570 円　（　　　　　　         3,856 円／㎡）　　（経費率　　  15.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,182,180 円  
（　　　　　        11,822 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,519,541 円      
②総費用 385,570 円      
③純収益　①－② 2,133,971 円      
④建物等に帰属する純収益 1,182,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 951,791 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 928,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,283 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,641,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区立石二丁目２６２番５０
 0118001193660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -37 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 358,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区立石２丁目２６２番５０
｢立石２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、事
務所等が混在する住
宅地域		 東7.2m区道 水道、ガス、下水 京成立石

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　７
．２ｍ区道		 交通

施設		 京成立石駅西方

900m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 京成立石駅周辺で市街地再開発事業が進行中で、周辺住宅地の利便性向上が期待されていることから、事業の進
捗に伴い住宅需要が増加していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    366,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区内の京成本線及び京成押上線沿線の住宅地域で、特に京成立石駅を最寄駅とする住宅地域の代替
性が高い。需要者の中心は、自己の居住を目的とし当圏域に地縁性を有する一次取得者層。宅地供給の少ない熟成した
住宅地域であるが、京成立石駅周辺で進む再開発に伴う利便性向上への期待感もあり、需要は堅調に推移している。土
地は８０㎡程度で３，０００万円程度、新築の戸建物件は５，０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、京成立石駅を最寄り駅とする規範性の高い住宅地の取引事例から実証的に試算された。一方、自己の居住
を目的とする取引が多い住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格の
説得力は劣る。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    294,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.8]		 [102.0]
100		 357,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向で、平均年齢は２３
区中２番目に高い。低金利、円安、建築費上
昇等を背景に、住宅価格は総じて上昇基調で
推移している。

住宅、事業所等が混在する住宅地域で、地域
要因に特段の変動はなく、需給関係は概ね安
定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０２

-2		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ６１１４

-11		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ６１０２

-5		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d ６１２０

-12		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
392,157  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,412 		 100
[ 111.0]
368,840 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
337,168  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,957 		 100
[  97.0]
358,719 
366,000 
c (　           ) 
330,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
325,206 		 100
[  91.7]
354,641 
362,000 
d (　           ) 
334,857  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
337,483 		 100
[  96.8]
348,639 
356,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    366,000 円／㎡]  



葛飾 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,611,369 
433,500 
2,177,869 
1,356,600 
821,269 		 （　0.9753）
800,984 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,536,195 円　　　　（　    195,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      9.8 m x   10.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５０㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,250 
112,500 		 1.0  112,500 
1.0  112,500 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,300 
115,000 		 1.0  115,000 
1.0  115,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

227,500 		 227,500 
227,500 
⑨年額支払賃料        227,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,730,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,730,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       226,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,503,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           227,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          227,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,873 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,611,369 円　　　　（　        26,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０７賃
　　　　-5		 2,595  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０７賃
　　　　-6		 2,623  
(   2,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,498 
c ６１１１賃
　　　　-7		 2,280  
(   2,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,306 
葛飾 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 63,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 81,900 円  　　　        2,730,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,500 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         433,500 円　（　　　　　　         4,335 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,356,600 円  
（　　　　　        13,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,611,369 円      
②総費用 433,500 円      
③純収益　①－② 2,177,869 円      
④建物等に帰属する純収益 1,356,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 800,984 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,536,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     195,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区立石二丁目２６２番５０
 0118001193660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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