別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -17 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　沖　健信   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
｢東新小岩５－９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 新小岩

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 新小岩駅北方

640m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線新小岩駅を中心に、ＪＲ総武線沿線各駅及び京成押上線沿線各駅を最寄駅とする葛飾区、江
戸川区内の住宅地域となる。需要者は、葛飾区、江戸川区内に居住する個人及び建売業者等、区外からの転入者も見ら
れる。土地価格は、経済活動・社会生活の正常化への動きが加速する中、上昇傾向にある。更地より建付地としての取
引が多く見られ、取引価格は新築建売住宅で４，５００万円から６，０００万円程度の物件が需要の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、一般住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となって
いて、地域の賃貸市場においては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。
また、収益性より居住の快適性を重視する地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    338,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 88.4]		 [102.0]
100		 402,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済減速が予測される中、コロナ禍から
の経済活動再開、社会生活の正常化への動き
が加速し、葛飾区内の住宅地価格は上昇傾向
にある。

特記すべき変動要因は認められない。新小岩
駅から徒歩１０分以内の住宅地域に所在し、
利便性は良好である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１８

-1		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ６１０６

-4		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c ６１１０

-26		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ６１１５

-30		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ６１１５

-28		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西7.2m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
331,725  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
348,147 		 100
[  90.2]
385,972 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
394,000 
b (　           ) 
423,270  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
431,569 		 100
[ 105.9]
407,525 
416,000 
c (　           ) 
442,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
451,473 		 100
[ 111.3]
405,636 
414,000 
d (　           ) 
376,753  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
370,957 		 100
[  93.0]
398,878 
407,000 
e (　           ) 
392,799  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
400,196 		 100
[  93.9]
426,194 
435,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



葛飾 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,696,366 
1,262,680 
6,433,686 
4,075,260 
2,358,426 		 （　0.9624）
2,269,749 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     55,359,732 円　　　　（　    306,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：３階建ワンルームタイプ、平均専有面積約２８㎡、９戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,550 
229,500 		 1.0  229,500 
1.0  229,500 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,650 
238,500 		 1.0  238,500 
1.0  238,500 

 3～ 3		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,700 
202,500 		 1.0  202,500 
1.0  202,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
100.0 
255.00 

670,500 		 670,500 
670,500 
⑨年額支払賃料        670,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,046,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,046,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       667,818 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,378,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           670,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,148 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          670,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         312,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,696,366 円　　　　（　        42,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１５賃
　　　　-7		 2,611  
(   2,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,719 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１５賃
　　　　-9		 2,686  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
2,714 
c ６１１５賃
　　　　-10		 2,570  
(   2,464) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
2,846 
葛飾 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,300 円  　　　　     65,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 241,380 円  　　　        8,046,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      553,300 円  　　　　     65,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,100 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,100 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,262,680 円　（　　　　　　         6,976 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9624    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,075,260 円  
（　　　　　        22,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,696,366 円      
②総費用 1,262,680 円      
③純収益　①－② 6,433,686 円      
④建物等に帰属する純収益 4,075,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,358,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,269,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,359,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     306,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東新小岩五丁目４６２番１
 0118000564279-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -17 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　荒川　真司   TEL.
鑑定評価額 73,500,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
｢東新小岩５－９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 新小岩

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 新小岩駅北方

640m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート、店舗等が混在する熟成した住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地
価水準は、当面は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    412,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び葛飾区内のＪＲ総武線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人で
、周辺地域からの流入も見られる。交通利便性に優れた地域であり、低金利政策が継続していることもあり、住宅需要
は底堅い動きをしていると考えられる。市場の中心価格帯は、土地は２，５００万円から４，０００万円程度であり、
新規戸建住宅では４，５００万円から６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地は新小岩駅か
ら徒歩圏内で、賃貸用共同住宅が周辺に存在するが、居住の快適性及び生活の利便性を重視する住宅地域のため、土地
価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益価格はやや信頼性に欠ける。従って、規範性の高い比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    338,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 87.4]		 [102.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は増加傾向が継続している。低
金利政策の維持と円減価による実物資産への
シフトの動きにより、不動産市場は回復基調
にある。

最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であ
る。居住環境に特段の変化は見られない。地
価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０５Ｒ

-29		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10m区道、
北0.8m、角地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ６１０６

-4		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c ６１０６

-5		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d ６１１４

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
406,880  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
420,577 		 100
[ 103.0]
408,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
423,270  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
431,569 		 100
[ 103.9]
415,370 
424,000 
c (　           ) 
349,895  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
349,895 		 100
[  89.3]
391,820 
400,000 
d (　           ) 
329,808  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
338,400 		 100
[  84.7]
399,528 
408,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    412,000 円／㎡]  



葛飾 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,550,015 
1,265,390 
6,284,625 
3,986,950 
2,297,675 		 （　0.9637）
2,214,269 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     54,006,561 円　　　　（　    298,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身向け１ＤＫタイプ、一戸当たり平均専有面積２８㎡程度を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,500 
225,000 		 1.0  225,000 
1.0  225,000 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,600 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

 3～ 3		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,650 
198,750 		 1.0  198,750 
1.0  198,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
100.0 
255.00 

657,750 		 657,750 
657,750 
⑨年額支払賃料        657,750 円　×　12ヶ月　＝　       7,893,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,893,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       655,119 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,237,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           657,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          657,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         306,102 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,550,015 円　　　　（　        41,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０８賃
　　　　-6		 2,665  
(   2,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
2,747 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１１２賃
　　　　-1		 2,333  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
2,699 
c ６１０８賃
　　　　-10		 2,753  
(   2,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,809 
葛飾 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,700 円  　　　　     65,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 236,790 円  　　　        7,893,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,100 円  　　　　     65,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,265,390 円　（　　　　　　         6,991 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,986,950 円  
（　　　　　        22,027 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,550,015 円      
②総費用 1,265,390 円      
③純収益　①－② 6,284,625 円      
④建物等に帰属する純収益 3,986,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,297,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,214,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,006,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     298,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東新小岩五丁目４６２番１
 0118000564279-0000
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備考