別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -16 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中井　和人   TEL.
鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区金町２丁目１２４９番３
｢金町２－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が多く見られる住
宅地域		 南西5.4m区道 水道、ガス、下水 金町

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 金町駅南方

540m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 金町駅徒歩圏の低層住宅地域。混在地から住宅地へと移行してきたが、今後の地域要因は現状のまま推移するも
のと思料する。周辺においては需要は安定しており、地価は上昇基調となっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心とする葛飾区北部の住宅地域となる。主たる需要者は葛飾区内に居住する一次取得
者層であるが、他区部や周辺市域からの転入も認められる。取引は戸建用地または建売住宅が大半で、駅徒歩圏に位置
する地域は市場参加者の購入意欲も回復し需給関係は概ね安定している。土地を細分化した取引が主流となる傾向にあ
り、土地は８０～１００㎡程度で２，８００万円～３，８００万円、新築戸建が５千万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では自用目的の不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例によりア
プローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性が
劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    386,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[104.0]		 100
[111.6]		 [104.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の不安要素もあるが、区内の人口も
増えており景気回復期待が高まっている。土
地の需要が回復傾向にあり、地価上昇が継続
している。

駅徒歩圏に位置し安定した需要が認められる
。在宅ワークの拡大により混在地域から住宅
地への移行が進んでいる。


代替・競争関係にある不動産との比較におい
て、価格に影響する変動要因は認められず、
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１６

-10		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東3.6m道路
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b ６１０６

-17		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m区道、
南3.5m、角地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ６１１８

-9		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13.6m区
道、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ６１０３Ｒ

-17		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e ６１０６

-13		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
南西4.5m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,311  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
275,128 		 100
[ 100.9]
272,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
284,000 
b (　           ) 
358,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
374,505 		 100
[ 101.8]
367,883 
383,000 
c (　           ) 
421,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
416,715 		 100
[  98.7]
422,204 
439,000 
d (　           ) 
382,550  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
390,051 		 100
[  93.0]
419,410 
436,000 
e (　           ) 
423,197  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
418,850 		 100
[ 103.7]
403,905 
420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



葛飾 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し再調達原価の把握が不可能であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,855,426 
765,480 
4,089,946 
2,396,660 
1,693,286 		 （　0.9753）
1,651,462 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,279,561 円　　　　（　    244,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積３０㎡、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,300 
207,000 		 1.0  207,000 
1.0  207,000 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,400 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

423,000 		 423,000 
423,000 
⑨年額支払賃料        423,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,076,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,076,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       421,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,654,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           423,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          423,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         196,855 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,855,426 円　　　　（　        29,427 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０３賃
　　　　-14		 2,771  
(   2,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,744 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０４賃
　　　　-7		 2,614  
(   2,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,644 
c ６１０３賃
　　　　-15		 2,629  
(   2,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,390 
葛飾 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,300 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 152,280 円  　　　        5,076,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         765,480 円　（　　　　　　         4,639 円／㎡）　　（経費率　　  15.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,396,660 円  
（　　　　　        14,525 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,855,426 円      
②総費用 765,480 円      
③純収益　①－② 4,089,946 円      
④建物等に帰属する純収益 2,396,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,693,286 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,651,462 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,279,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     244,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区金町二丁目１２４９番３
 0118000397210-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -16 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　和久　裕司   TEL.
鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区金町２丁目１２４９番３
｢金町２－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が多く見られる住
宅地域		 南西5.4m区道 水道、ガス、下水 金町

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 金町駅南方

540m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 金町駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持したまま推移す
るものと予測される。住宅需要は堅調であり地価水準は緩やかな上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    372,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区北部を中心にその周辺の住宅地域で、特にＪＲ常磐線・京成線沿線の住宅地域との代替・競争関
係が強い。主たる需要者は地縁的選好性を有する地元在住者のほか、他地域からの転入者も認められる。金町駅周辺の
再開発事業の影響は直接的には認められないが、需要は堅調である。市場における中心価格帯は、土地は３０万円／㎡
～４０万円／㎡が多い。新築戸建は５，０００万円前後であるが、５，０００万円半ばを超える取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には共同住宅等も存するが、自己利用目的の住宅の需要者が中心であり、収益価格が低位に試算されているこ
とが反映しているように収益用不動産の取引は少ない。よって、主たる需要者が着目すると考えられる居住の快適性・
利便性等に基づく市場性を反映している取引事例から試算された比準価格の説得力が優ると判断し、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    386,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[104.0]		 100
[111.6]		 [104.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済はコロナ禍後の緩やかな回復がみら
れる中、海外の経済・物価動向・ウクライナ
や中東情勢等の景気を下押しするリスク要因
も認められる。

最寄駅から徒歩圏内で用途の多様性が認めら
れる中、一般住宅が中心となっている住宅地
域であり、地域要因に格別な変動はみられな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１５

-16		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m私道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,252)
b ６１２０

-22		 葛飾区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ６１０６

-17		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m区道、
南3.5m、角地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ６１２０

-23		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西3.6m道路、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,368  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
379,070 		 100
[ 102.9]
368,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
383,000 
b (　     76,907) 
256,356  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
259,909 		 100
[  98.0]
265,213 
276,000 
c (　           ) 
358,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
374,505 		 100
[ 104.8]
357,352 
372,000 
d (　           ) 
277,277  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
313,015 		 100
[  90.3]
346,639 
361,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    372,000 円／㎡]  



葛飾 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,865,757 
766,904 
4,098,853 
2,396,660 
1,702,193 		 （　0.9753）
1,660,149 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,491,439 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当たり３０㎡程度の１Ｋ、１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,330 
209,700 		 1.0  209,700 
1.0  209,700 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,380 
214,200 		 1.0  214,200 
1.0  214,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

423,900 		 423,900 
423,900 
⑨年額支払賃料        423,900 円　×　12ヶ月　＝　       5,086,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,086,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       422,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,664,596 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           423,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          423,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         197,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,865,757 円　　　　（　        29,489 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０３賃
　　　　-15		 2,629  
(   2,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,504 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,483 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,380 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０４賃
　　　　-7		 2,614  
(   2,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,443 
c ６１０３賃
　　　　-14		 2,771  
(   2,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,519 
葛飾 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,300 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 152,604 円  　　　        5,086,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         766,904 円　（　　　　　　         4,648 円／㎡）　　（経費率　　  15.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,396,660 円  
（　　　　　        14,525 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,865,757 円      
②総費用 766,904 円      
③純収益　①－② 4,098,853 円      
④建物等に帰属する純収益 2,396,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,702,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,660,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,491,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区金町二丁目１２４９番３
 0118000397210-0000
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