令和6年1月12日　提出 葛飾 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葛飾 -11 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.

鑑定評価額 1,050,000,000 円  １㎡当たりの価格 344,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葛飾区西亀有１丁目２番１ ｢西亀有１－２－１｣ ②地積 　(㎡) 3,049   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (80,200) 不整形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ7 マンションのほか一 般住宅等が見られる 住宅地域 西6m区道、三方路 水道、ガス、下水 お花茶屋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 お花茶屋駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅、一般住宅が多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。お花茶屋駅から徒歩圏外域となる が、単価的には割安感がある。希少性から地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    363,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              325,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及び隣接区の共同住宅地域。特に最寄りの各鉄道駅から徒歩圏外域との代替性が高い。需要者の中 心は分譲及び賃貸マンション、事業用不動産開発目的の大手・中堅デベロッパーや不動産投資法人。交通利便性がやや 劣り分譲単価は概ね上限値に近づきつつある。日銀金融政策修正により、金利上昇圧力が強まっているが、現時点では 総じて需要は堅調に推移している。中心価格帯は個別性により異なるが、土地坪単価で１２０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏に存する分譲マンション適地で画地規模が相対的に類似する事例を重視し試算されており、市 場価値を適切に反映した説得力の高い価格が求められた。また開発法による価格もデベロッパーが着目する投資採算性 が適切に反映されており、典型的需要者の市場実態に即した説得力の高い価格が求められ、両者の信頼性は同程度と思 料する。よって両試算価格を同等に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江戸川 -42                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    477,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [103.0] 100 [139.9] [ 99.9] 100 344,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    331,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は、直近１年間で微増傾向にある。 国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地 価は引き続き強含み傾向で推移している。 区立公園隣接エリアであり、住環境は概ね良 好である。特筆すべき地域要因の変動はない 。 個別的要因に変動はない。三方路且つ画地規 模に希少性があり、分譲マンション適地とし ての競争力は中以上。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％