別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -7 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　荒川　真司   TEL.
鑑定評価額 80,900,000 円  １㎡当たりの価格 419,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区青戸５丁目１４９番４
｢青戸５－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 青砥

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 青砥駅北西方

360m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価水準は
、当面は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区内の京成本線及び京成押上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人
で、一部区外からの転入も見られる。交通利便性に優れた地域で、中長期的には住宅需要は底堅いと考えられる。市場
の中心価格帯は、土地は３，０００万円から４，５００万円程度であり、新規戸建住宅では４，５００万円から６，０
００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地は青砥駅から
徒歩圏内で、賃貸用共同住宅が周辺に存在するものの、居住の快適性及び生活の利便性を重視する住宅地域のため、土
地価格に見合う投資市場が形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。従って、規範性の高い
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[106.0]		 [102.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は増加傾向が継続している。低
金利政策の維持と円減価による実物資産への
シフトの動きにより、不動産市場は回復基調
にある。

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等
が建ち並ぶ住宅地域である。居住環境に特段
の変化はない。地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１２１

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
北3.6m、
二方路
１住居
高度地区2種
(70,180)
b ６１０３

-40		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ６１１４

-11		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ６１０２

-2		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ６１２１

-15		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,182  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
432,072 		 100
[ 100.9]
428,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
390,078  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
404,931 		 100
[  97.0]
417,455 
426,000 
c (　           ) 
337,168  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,957 		 100
[  81.9]
424,856 
433,000 
d (　           ) 
392,157  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,412 		 100
[  93.0]
440,228 
449,000 
e (　           ) 
334,672  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
356,063 		 100
[  91.3]
389,992 
398,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    426,000 円／㎡]  



葛飾 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,807,765 
1,317,174 
6,490,591 
4,120,050 
2,370,541 		 （　0.9637）
2,284,490 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     55,719,268 円　　　　（　    289,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.50 Ｓ3 263.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身向け１ＤＫタイプ、一戸当たり平均専有面積約３３㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.50 
100.0 
100.50 
2,550 
256,275 		 1.0  256,275 
1.0  256,275 

 2～ 2		 住宅
97.05 
100.0 
97.05 
2,600 
252,330 		 1.0  252,330 
1.0  252,330 

 3～ 3		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,600 
171,600 		 1.0  171,600 
1.0  171,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
263.55 
100.0 
263.55 

680,205 		 680,205 
680,205 
⑨年額支払賃料        680,205 円　×　12ヶ月　＝　       8,162,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     263.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,162,460 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       677,484 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,484,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           680,205 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,237 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          680,205 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         316,552 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,807,765 円　　　　（　        40,455 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０７賃
　　　　-4		 2,623  
(   2,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,731 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０７賃
　　　　-7		 2,122  
(   2,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
2,501 
c ６１１１賃
　　　　-1		 2,164  
(   2,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,446 
葛飾 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 204,300 円  　　　　     68,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 244,874 円  　　　        8,162,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      578,800 円  　　　　     68,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,100 円  　　　　     68,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,100 円  　　　　     68,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,317,174 円　（　　　　　　         6,825 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　     263.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,120,050 円  
（　　　　　        21,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,807,765 円      
②総費用 1,317,174 円      
③純収益　①－② 6,490,591 円      
④建物等に帰属する純収益 4,120,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,370,541 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,284,490 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,719,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     289,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区青戸五丁目１４９番４
 0118000365259-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -7 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　守永　豊彦   TEL.
鑑定評価額 80,700,000 円  １㎡当たりの価格 418,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区青戸５丁目１４９番４
｢青戸５－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 青砥

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 青砥駅北西方

360m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は戸建住宅と共同住宅等の混在地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。青砥駅
周辺地域は品等中位の住宅地のため、地価は今後堅調に推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区中央部及びその周辺の住宅地域で、需要者の属性は主として区内及び周辺地域等の居住者で若年層
を含む一次取得者又は買換えが中心である。市場の需給動向は各種施策が奏功し物価の上昇を伴う景気回復傾向となっ
ていることを反映し概ね堅調となっている。市場の中心価格帯は戸建住宅で５０００万円から７０００万円程度である
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は青砥駅、京成立石駅駅勢圏内で多数の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性
を反映する価格である。収益価格は標準地が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存すること及び試算過程
に想定部分を含むためやや信頼性が劣る価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[106.0]		 [102.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種施策が奏功し景気は回復傾向にあり、地
価は堅調に推移している。



品等中位の住宅地域であり、地域要因に特段
の変化はない



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１２１

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
北3.6m、
二方路
１住居
高度地区2種
(70,180)
b ６１２１

-15		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ６１０６

-3		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d ６１０２

-5		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,182  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
432,072 		 100
[ 100.9]
428,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
334,672  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
356,063 		 100
[  91.3]
389,992 
398,000 
c (　           ) 
294,723  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
321,184 		 100
[  78.5]
409,152 
417,000 
d (　           ) 
330,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
325,206 		 100
[  77.6]
419,080 
427,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    422,000 円／㎡]  



葛飾 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,654,974 
1,234,682 
6,420,292 
3,925,020 
2,495,272 		 （　0.9624）
2,401,450 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     58,571,951 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.50 Ｓ3 263.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積約５０㎡～６０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.50 
100.0 
100.50 
2,450 
246,225 		 1.0  246,225 
1.0  246,225 

 2～ 2		 住宅
97.05 
100.0 
97.05 
2,580 
250,389 		 1.0  250,389 
1.0  250,389 

 3～ 3		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,580 
170,280 		 1.0  170,280 
1.0  170,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
263.55 
100.0 
263.55 

666,894 		 666,894 
666,894 
⑨年額支払賃料        666,894 円　×　12ヶ月　＝　       8,002,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     263.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,002,728 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       664,226 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,338,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           666,894 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          666,894 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         310,357 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,654,974 円　　　　（　        39,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０７賃
　　　　-6		 2,623  
(   2,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,677 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,692 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０７賃
　　　　-8		 2,599  
(   2,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,706 
c ６１０７賃
　　　　-11		 2,559  
(   2,559) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,694 
葛飾 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,100 円  　　　　     62,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 240,082 円  　　　        8,002,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,900 円  　　　　     62,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,700 円  　　　　     62,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,700 円  　　　　     62,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,234,682 円　（　　　　　　         6,397 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9624    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　     263.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,925,020 円  
（　　　　　        20,337 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,654,974 円      
②総費用 1,234,682 円      
③純収益　①－② 6,420,292 円      
④建物等に帰属する純収益 3,925,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,495,272 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,401,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,571,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区青戸五丁目１４９番４
 0118000365259-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考