別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
葛飾 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　綿引　信孝   TEL.
鑑定評価額 74,200,000 円  １㎡当たりの価格 339,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区細田５丁目３５５番２
｢細田５－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東5.5m区道 水道、ガス、下水 小岩

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 小岩駅北西方

1.2km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩限界圏の一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は
現状を維持すると予測する。地価水準は、コロナ後の不動産需要の増加、景気回復等で上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成線沿線等の駅から徒歩限界圏を中心とした葛飾、江戸川区等の住宅地域。中心となる
需要者は東京都内等に勤務するサラリーマン、ファミリー世帯等である。総武線小岩駅周辺の影響も強く、都心への利
便性もあり、需給動向は比較的安定している。近年敷地の細分化も見られ、中心となる取引価格帯は、土地は１００㎡
程度で３，０００～４，０００万円程度、新築戸建住宅は１００㎡程度で４，０００～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格
水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって本来収益価格は比準価格と同
程度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[128.8]		 [101.0]
100		 337,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の地価水準は、昨年はコロナ後の景気
回復等で、需要が増加し上昇傾向となってい
る。依然先行きは不透明。高齢化は、やや進
行。

最寄駅から徒歩限界圏の住宅地域である。居
住環境は整備され、地域内の需給は安定して
いる。地域要因に格別な変動要因は見られな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１３

-19		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.3m区道
、中間画地
２低専
高度地区2種
(60,150)
b ６１２１

-17		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西7.2m区道
、中間画地
２低専
高度地区2種
(60,150)
c ６１１５

-32		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ６１２１

-1		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m区道、
中間画地
２低専
高度地区2種
(70,160)
e ６１２１

-20		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
２低専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,405  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
366,212 		 100
[  99.9]
366,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
370,000 
b (　           ) 
331,199  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
335,424 		 100
[ 105.0]
319,451 
323,000 
c (　           ) 
361,782  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
370,465 		 100
[ 105.0]
352,824 
356,000 
d (　           ) 
370,920  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
379,211 		 100
[ 109.1]
347,581 
351,000 
e (　           ) 
371,328  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
364,187 		 100
[ 110.0]
331,079 
334,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    347,000 円／㎡]  



葛飾 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,783,017 
774,628 
4,008,389 
2,325,600 
1,682,789 		 （　0.9753）
1,641,224 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,029,854 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   219 ㎡     12.4 m x   17.9 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建共同住宅各階２戸（２ＤＫ、４５㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,210 
198,900 		 1.0  198,900 
1.0  198,900 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,260 
203,400 		 1.0  203,400 
1.0  203,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

402,300 		 402,300 
402,300 
⑨年額支払賃料        402,300 円　×　12ヶ月　＝　       4,827,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,827,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       415,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,591,969 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           402,300 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          402,300 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         187,221 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           138 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,783,017 円　　　　（　        21,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０６賃
　　　　-9		 2,148  
(   2,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,357 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,260 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０６賃
　　　　-13		 2,272  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,392 
c ６１１５賃
　　　　-4		 2,100  
(   2,099) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,211 
葛飾 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 150,228 円  　　　        5,007,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,000 円  　　　　     36,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         774,628 円　（　　　　　　         3,537 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,325,600 円  
（　　　　　        10,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,783,017 円      
②総費用 774,628 円      
③純収益　①－② 4,008,389 円      
④建物等に帰属する純収益 2,325,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,682,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,641,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,029,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区細田五丁目３５５番２
 0118000537348-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
葛飾 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 74,200,000 円  １㎡当たりの価格 339,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区細田５丁目３５５番２
｢細田５－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東5.5m区道 水道、ガス、下水 小岩

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業施行予定区
域内のため、都市計画法５３
条の適用を受ける。		 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 小岩駅北西方

1.2km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。小岩駅からの徒歩アプロー
チはやや劣るが、割安感がある。新型コロナ５類移行後、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区南東部の住宅地域。特に江戸川区境付近の各鉄道駅から徒歩限界域との代替性が高い。需要者の中
心は居住経験又は地縁のある一次取得者、買替層並びに地場に精通する不動産業者。小岩駅及び京成小岩駅からやや離
れた立地であるが、閑静な居住環境にある。日銀金融政策修正により、金利上昇圧力が強まっているが、現時点では総
じて需要は堅調に推移している。区内徒歩圏外の新築戸建成約価格は、４０～５０百万円が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性が類似する細田・鎌倉エリアの事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に
反映した説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、最寄駅からやや離れた立地特性並びに近時建築費
等の上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[127.7]		 [101.0]
100		 340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は、直近１年間で微増傾向にある。
国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地
価は引き続き強含み傾向で推移している。


空地も散見されるが、特筆すべき地域要因の
変動はない。



個別的要因に変動はない。規模がやや大きな
画地であるが、総額面での競争力は中程度で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１１３

-19		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.3m区道
、中間画地
２低専
高度地区2種
(60,150)
b ６１２０

-29		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西7.5m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
c ６１０８

-11		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m区道
、中間画地
２低専
高度地区2種
(60,150)
d ６１１２Ｒ

-29		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北5.8m区道、
中間画地
２低専
高度地区2種
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,405  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
366,212 		 100
[  97.9]
374,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
378,000 
b (　           ) 
264,787  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
320,800 		 100
[  93.8]
342,004 
345,000 
c (　           ) 
354,379  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
364,905 		 100
[ 103.0]
354,277 
358,000 
d (　           ) 
299,792  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
312,983 		 100
[ 102.0]
306,846 
310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



葛飾 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,777,309 
819,180 
3,958,129 
2,298,700 
1,659,429 		 （　0.9753）
1,618,441 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     39,474,171 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   219 ㎡     12.4 m x   17.9 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（平均専有面積：４５㎡／戸×４戸）で想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,200 
198,000 		 1.0  198,000 
1.0  198,000 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,250 
202,500 		 1.0  202,500 
1.0  202,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

400,500 		 400,500 
400,500 
⑨年額支払賃料        400,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,806,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,806,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       398,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,587,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           400,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,673 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          400,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         186,384 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           150 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,777,309 円　　　　（　        21,814 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１１５賃
　　　　-4		 2,100  
(   2,099) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
2,302 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１０６賃
　　　　-10		 2,518  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
2,351 
c ６１０２賃
　　　　-2		 2,248  
(   2,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,141 
葛飾 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,600 円  　　　　     36,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,580 円  　　　        4,986,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      307,700 円  　　　　     36,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,300 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         819,180 円　（　　　　　　         3,741 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,298,700 円  
（　　　　　        10,496 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,777,309 円      
②総費用 819,180 円      
③純収益　①－② 3,958,129 円      
④建物等に帰属する純収益 2,298,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,659,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,618,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,474,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区細田五丁目３５５番２
 0118000537348-0000
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備考