別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 9-4 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　淑子   TEL.
鑑定評価額 3,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区入谷６丁目３２２１番
｢入谷６－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 12,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
流通業務地区


(70,300)
台形
1.2:1		 事務所、倉庫兼作業
所
ＳＲＣ5		 物流施設が多く見ら
れる大規模な流通業
務地域		 西16m区道 水道、ガス、下水 舎人公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 舎人公園駅北西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
流通業務地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高速道路インターチェンジに近い物流倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域であり、今後とも現状のごとく推移するも
のと予測する。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京２３区内陸部の流通業務地域である。需要者の中心は自己使用及び投資目的の法人等である。生活様
式の変化や経済活動の活発化等の影響により好立地の倉庫需要は依然として堅調で、流通関連事業への投資も引き続き
好調である。取引の中心価格帯は、需要者の業種、土地の規模、用途等により総額・単価とも幅が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を得た。標準地は内陸部イン
ターチェンジに近い流通業務団地にあり、取引に当たっては収益性も十分考慮されるが、収益価格が市場をけん引して
いる地域とは言えないと思料されるので、実証的な比準価格を標準として収益価格を比較考量し、一般的要因や区内工
業地の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地条件に優れる工業地は供給が限定的であ
る一方、需要者の投資意欲は堅調で、地価は
上昇している。


都心に近い内陸型の流通業務エリアであり、
競争力は中程度である。地域要因に特別の変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-48		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m区道、
北西9m、角地
準工
高度地区3種
(80,200)
b Ｒ０６（公
）６２１７
-22		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,200)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-1		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
南東6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,281)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-41		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m区道、
北6m、西6.2m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,200)
e Ｒ０６（公
）７７９９
-2		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,391  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
195,321 		 100
[  81.9]
238,487 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
238,000 
b (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
207,800 		 100
[  87.6]
237,215 
237,000 
c (　           ) 
328,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
358,038 		 100
[ 131.3]
272,687 
273,000 
d (　           ) 
229,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
247,107 		 100
[  93.1]
265,421 
265,000 
e (　           ) 
236,168  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
275,529 		 100
[  99.7]
276,358 
276,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



足立 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

581,216,856 
125,680,021 
455,536,835 
344,170,000 
111,366,835 		 （　0.9118）
101,544,280 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  2,603,699,487 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、倉庫、作業所 7,085.35 Ｓ5 28,147.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
流通業務地区
 70 ％   300 ％   300 ％   12,000 ㎡    115.0 m x  105.0 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫等の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 5		 倉庫等
5,629.42 
100.0 
5,629.42 
1,800 
10,132,956 		 3.0  30,398,868 
1.0  10,132,956 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
28,147.10 
100.0 
28,147.10 

50,664,780 		 151,994,340 
50,664,780 
⑨年額支払賃料     50,664,780 円　×　12ヶ月　＝　     607,977,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  28,147.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       607,977,360 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    51,678,076 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 556,299,284 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       151,994,340 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,390,748 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       50,664,780 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　      23,526,824 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     581,216,856 円　　　　（　        48,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-2		 1,878  
(   1,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,881 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-5		 1,828  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,828 
c Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-9		 1,937  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,937 
足立 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 32,520,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,239,321 円  　　　      607,977,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,010,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   46,070,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,420,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,420,000 円  　　　　  5,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     125,680,021 円　（　　　　　　        10,473 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9118    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　  28,147.10 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 344,170,000 円  
（　　　　　        28,681 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 581,216,856 円      
②総費用 125,680,021 円      
③純収益　①－② 455,536,835 円      
④建物等に帰属する純収益 344,170,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 111,366,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 101,544,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,603,699,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区入谷六丁目３２２１番
 0118000035909-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 9-4 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.
鑑定評価額 3,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区入谷６丁目３２２１番
｢入谷６－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 12,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
流通業務地区


(70,300)
台形
1.2:1		 事務所、倉庫兼作業
所
ＳＲＣ5		 物流施設が多く見ら
れる大規模な流通業
務地域		 西16m区道 水道、ガス、下水 舎人公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 舎人公園駅北西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
流通業務地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は主として流通業務を中心とする地域で、今後も概ね現状を維持していくものと予測される。地価水準
は、流通業務用地の需要の高まりが継続していることから、上昇傾向が維持されるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区及びその周辺市区の広域的な流通業務地域であり、需要者は自己使用及び投資目的の法人等であ
る。不動産市況が好転し、また流通関連事業用地の継続した需要の高さにより、法人等の積極的な用地取得の傾向が見
られる。なお、市場での中心となる価格帯は、規模や用途等により差があるため、一律に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺の類似地域内の規範性のある取引事例を収集して試算しており、市場性を反映した価格である。収益
価格は、近隣地域においては収益性を重視する投資目的の法人等の需要者もいることから、本件では比準価格を重視し
つつも、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇及び金融資本市場の変動等が、不動
産市場に与える影響について注視すべきであ
る。


流通業務用地の需要が継続して高い状況にあ
り、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因の変化はない。競合不動産と比較
して相応の市場競争力を有している。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-48		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m区道、
北西9m、角地
準工
高度地区3種
(80,200)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-1		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
南東6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,281)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-25		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m区道、
北4m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-41		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m区道、
北6m、西6.2m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,391  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
195,321 		 100
[  77.8]
251,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
251,000 
b (　           ) 
328,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
358,038 		 100
[ 118.6]
301,887 
302,000 
c (　           ) 
173,196  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
172,019 		 100
[  78.2]
219,973 
220,000 
d (　           ) 
229,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
247,107 		 100
[  95.5]
258,751 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



足立 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

613,506,682 
132,963,316 
480,543,366 
368,300,000 
112,243,366 		 （　0.9118）
102,343,501 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  2,624,192,333 円　　　　（　    219,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、倉庫、作業所 7,085.35 Ｓ5 28,147.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
流通業務地区
 70 ％   300 ％   300 ％   12,000 ㎡    115.0 m x  105.0 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫等一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 5		 倉庫等
5,629.42 
100.0 
5,629.42 
1,900 
10,695,898 		 3.0  32,087,694 
1.0  10,695,898 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
28,147.10 
100.0 
28,147.10 

53,479,490 		 160,438,470 
53,479,490 
⑨年額支払賃料     53,479,490 円　×　12ヶ月　＝　     641,753,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  28,147.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       641,753,880 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    54,549,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 587,204,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       160,438,470 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,468,012 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       53,479,490 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　      24,833,870 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     613,506,682 円　　　　（　        51,126 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-1		 930  
(     902) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,985 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-5		 1,828  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,004 
c Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-15		 1,714  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,125 
足立 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 34,800,000 円  　　　　  5,800,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 19,252,616 円  　　　      641,753,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,010,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   49,300,000 円  　　　　  5,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,800,000 円  　　　　  5,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,800,000 円  　　　　  5,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     132,963,316 円　（　　　　　　        11,080 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9118    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　  28,147.10 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 368,300,000 円  
（　　　　　        30,692 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 613,506,682 円      
②総費用 132,963,316 円      
③純収益　①－② 480,543,366 円      
④建物等に帰属する純収益 368,300,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 112,243,366 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,343,501 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,624,192,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     219,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区入谷六丁目３２２１番
 0118000035909-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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