別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 9-3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　和弥   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区堀之内２丁目２番８外
｢堀之内２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1		 倉庫兼事務所

Ｓ3		 倉庫、工場等のほか
に住宅も見られる工
業地域		 南西15m区道 水道、ガス、下水 江北

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 江北駅西方

1.4km		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の倉庫や工場等のほか、戸建住宅も散見される工業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面現
状を維持するものと予測する。地価は、ｅコマースの普及等を背景に、強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 中低層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の中低層の倉庫や工場等が見られる工業地域。主たる需要者は、地縁性を有する個人又は法人
事業者等。需給動向については、供給は工場等の廃止等、需要は工場や倉庫としての利用を前提とするものが多い。ｅ
コマースの普及を背景に、物流適地については堅調な需要が認められる。取引価格（総額）は画地規模によって様々で
あり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場では工場・作業所・倉庫等の自用目的での取引が中心で事例も比較的多く、賃貸用の倉庫等も散見されるものの、
収益性の規範性は低い。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 9-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    237,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[105.0]		 100
[100.2]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中で地価は上昇基調
で推移しているが、物価高や円安の影響に注
意が必要である。


中低層の倉庫や工場等のほか戸建住宅も散見
される工業地域で、当面現状を維持してゆく
ものと予測する。


対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）９３９３
-2		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西35m都道、
北2.5m、
二方路
準工
高度地区3種
特別工業地区
(100,300)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-1		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
南東6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,281)
c Ｒ０６（公
）７９３１
-12		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m区道
、南3.9m、
南4.4m、
角地
準工
高度地区3種
(100,200)
d Ｒ０６（公
）７９３１
-11		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8.7m区道、
西6m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
e Ｒ０６（公
）７７９９
-25		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m区道、
北4m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
317,359  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.2]
364,154 		 100
[ 148.3]
245,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
246,000 
b (　           ) 
328,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
358,038 		 100
[ 137.8]
259,824 
260,000 
c (　           ) 
509,622  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
520,114 		 100
[ 139.0]
374,183 
374,000 
d (　           ) 
269,019  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
267,974 		 100
[ 104.9]
255,457 
255,000 
e (　           ) 
173,196  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
172,019 		 100
[  88.9]
193,497 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +15.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +12.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



足立 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,114,201 
4,306,450 
14,807,751 
10,524,800 
4,282,951 		 （　0.9547）
4,088,933 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    104,844,436 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 388.00 Ｓ3 965.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   590 ㎡     25.1 m x   23.9 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
965.00 
100.0 
965.00 
1,750 
1,688,750 		 3.0  5,066,250 
1.0  1,688,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
965.00 
100.0 
965.00 

1,688,750 		 5,066,250 
1,688,750 
⑨年額支払賃料      1,688,750 円　×　12ヶ月　＝　      20,265,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     965.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,265,000 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,722,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,542,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,066,250 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,688,750 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　         525,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,114,201 円　　　　（　        32,397 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-4		 2,193  
(   2,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,994 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-5		 1,828  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,741 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 607,950 円  　　　       20,265,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      970,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,496,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,306,450 円　（　　　　　　         7,299 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     965.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,524,800 円  
（　　　　　        17,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,114,201 円      
②総費用 4,306,450 円      
③純収益　①－② 14,807,751 円      
④建物等に帰属する純収益 10,524,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,282,951 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,088,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,844,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区堀之内二丁目２番８
 0118000298424-0000
2 　足立区堀之内二丁目２番１０
 0118000298426-0000
3 　足立区堀之内二丁目２番９
 0118000298425-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 9-3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　暁子   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区堀之内２丁目２番８外
｢堀之内２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1		 倉庫兼事務所

Ｓ3		 倉庫、工場等のほか
に住宅も見られる工
業地域		 南西15m区道 水道、ガス、下水 江北

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 江北駅西方

1.4km		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、作業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。周辺に戸建住宅やアパートも見られるが、住宅への転換が進
む要因は少ないため今後も現状を維持すると見込まれる。地価水準は上昇傾向がやや強まっていくと予測した。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区及び周辺市区の流通業務地域。需要者の中心は自用の法人、投資目的の法人等である。コロナ禍以
前から流通業務倉庫への需要は底堅かったが、業種によっては許認可の関係で都内の工業地限定で土地を取得したい需
要がある。市場において取引の中心となる価格帯は、規模、用途等に応じて異なるため幅広いレンジとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は足立区内工業地域の信頼性ある取引事例が複数得られ、市場の実態を反映しており説得力に富む。収益価格
は倉庫の賃貸を想定したが、比準価格との乖離が大きい。近隣地域を含む周辺地域で工場、倉庫等の用途は自用の取引
が中心で、投資採算性でのみ判断される地域ではないため収益価格は相対的に信頼性が劣る。以上より、比準価格を標
準とし、収益価格は参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 9-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    237,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.3]		 [100.0]
100		 237,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的なインフレーションを背景にインフレ
ヘッジのため各種資産への投資意欲は旺盛で
、不動産市場への需要も高まり、価格は上昇
傾向にある。

事業所、倉庫等を中心とした地域で、地域要
因の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７９３１
-11		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8.7m区道、
西6m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-35		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6m区道、
北4.5m、角地
１住居
高度地区3種
(80,240)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-12		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東4.6m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
(90,200)
d Ｒ０６（公
）６２１７
-22		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,019  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
266,668 		 100
[ 100.4]
265,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
266,000 
b (　           ) 
218,474  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
221,656 		 100
[  91.2]
243,044 
243,000 
c (　           ) 
255,340  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
264,947 		 100
[ 105.1]
252,090 
252,000 
d (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
207,800 		 100
[  91.2]
227,851 
228,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



足立 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,568,082 
4,289,080 
14,279,002 
10,524,800 
3,754,202 		 （　0.9547）
3,584,137 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     91,900,949 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 388.00 Ｓ3 965.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   590 ㎡     25.1 m x   23.9 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建倉庫を一括貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
965.00 
100.0 
965.00 
1,700 
1,640,500 		 3.0  4,921,500 
1.0  1,640,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
965.00 
100.0 
965.00 

1,640,500 		 4,921,500 
1,640,500 
⑨年額支払賃料      1,640,500 円　×　12ヶ月　＝　      19,686,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     965.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,686,000 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,673,310 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,012,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,921,500 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,640,500 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　         510,360 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,568,082 円　　　　（　        31,471 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-5		 1,828  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,828 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,752 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-6		 1,570  
(   1,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,570 
c Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-9		 1,937  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,937 
足立 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 590,580 円  　　　       19,686,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      970,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,496,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,289,080 円　（　　　　　　         7,270 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     965.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,524,800 円  
（　　　　　        17,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,568,082 円      
②総費用 4,289,080 円      
③純収益　①－② 14,279,002 円      
④建物等に帰属する純収益 10,524,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,754,202 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,584,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,900,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区堀之内二丁目２番８
 0118000298424-0000
2 　足立区堀之内二丁目２番１０
 0118000298426-0000
3 　足立区堀之内二丁目２番９
 0118000298425-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考