別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
足立 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 9-1 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　新井　帰   TEL.
鑑定評価額 570,000,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬６丁目４５５番１外
｢綾瀬６－１１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,668  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1.2:1		 倉庫

ＲＣ4		 中小規模の倉庫、営
業所等が多い工業地
域		 東13m区道 水道、ガス、下水 青井

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,665 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ区道 交通

施設		 青井駅　東方

740m		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状のまま推移すると予測する。都心近接の物流用地の需要は、堅
調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京都北東部及びこれに近接する周辺の埼玉県内の工業地域と判断した。需要者の中心は、関東または
全国展開の工場経営者または倉庫経営者等である。また、幹線道路沿いの画地は、沿道商業施設地等としての需要も考
えられる。供給が少ないため、中心価格帯を示すことは困難である。高速道路ＩＣに近い利便性に優る工業地の需要は
堅調であり、コロナ禍以降の宅配ニーズの高まりは継続しており、都心に近接した物流拠点の需要も堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、倉庫等が存する工業地域である。同一需給圏内の主な需要は、賃貸し収益を獲得する目的よりも自用目的
の需要が中心である。したがって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格は参酌して、さらに代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 9-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    237,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[105.0]		 100
[ 69.4]		 [100.0]
100		 339,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    326,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、各種政策の効果もあり緩やかに
回復している。不動産市況は、低金利が継続
している安定した金融市場を背景に、安定的
に推移している。

周辺には住宅も見られるものの、近隣地域内
は倉庫・事業所が中心である。地域要因に特
段の変動は認められない。


標準的であり、個別的要因に特に変動はない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-4		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8.4m都道、
中間画地
工専

(70,200)
b Ｒ０６（公
）９３９３
-2		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西35m都道、
北2.5m、
二方路
準工
高度地区3種
特別工業地区
(100,300)
c Ｒ０６（公
）４６４５
-18		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
新防火区域
(90,200)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-41		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m区道、
北6m、西6.2m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,200)
e Ｒ０６（公
）８４５１
-31		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35m都道、
中間画地
準工
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
281,622  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
291,760 		 100
[  82.3]
354,508 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
355,000 
b (　           ) 
317,359  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.2]
364,154 		 100
[ 110.2]
330,448 
330,000 
c (　           ) 
277,429  		 100
[ 120.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
241,201 		 100
[  69.1]
349,061 
349,000 
d (　           ) 
229,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
247,107 		 100
[  72.1]
342,728 
343,000 
e (　           ) 
347,746  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,222 		 100
[ 105.9]
339,209 
339,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



足立 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,838,289 
15,437,384 
53,400,905 
35,939,800 
17,461,105 		 （　0.9330）
16,291,211 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    417,723,359 円　　　　（　    250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 825.00 Ｓ4 3,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,668 ㎡     45.0 m x   37.0 m  前面道路：区道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
825.00 
100.0 
825.00 
1,843 
1,520,475 		 3.0  4,561,425 
1.0  1,520,475 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,300.00 
100.0 
3,300.00 

6,081,900 		 18,245,700 
6,081,900 
⑨年額支払賃料      6,081,900 円　×　12ヶ月　＝　      72,982,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,982,800 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,203,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,779,262 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,245,700 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         166,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,081,900 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,892,079 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,838,289 円　　　　（　        41,270 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-2		 1,878  
(   1,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,878 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,843 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-5		 1,828  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,833 
c Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-9		 1,937  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,039 
足立 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,005,000 円  　　　　    601,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,189,484 円  　　　       72,982,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,932,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,108,500 円  　　　　    601,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       601,000 円  　　　　    601,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       601,000 円  　　　　    601,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,437,384 円　（　　　　　　         9,255 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9330    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 601,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   3,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,939,800 円  
（　　　　　        21,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,838,289 円      
②総費用 15,437,384 円      
③純収益　①－② 53,400,905 円      
④建物等に帰属する純収益 35,939,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,461,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,291,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    417,723,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬六丁目４５５番１
 0118000026295-0000
2 　足立区綾瀬六丁目４５９番２
 0118000026298-0000
3 　足立区綾瀬六丁目４５９番３
 0118000026299-0000
4 　足立区綾瀬六丁目４６０番２
 0118000026300-0000
5 　足立区綾瀬六丁目４６０番３
 0118000026301-0000
6 　足立区綾瀬六丁目４６１番２
 0118000026302-0000
7 　足立区綾瀬六丁目４６１番３
 0118000026303-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 9-1 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　有沢　範芳   TEL.
鑑定評価額 570,000,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬６丁目４５５番１外
｢綾瀬６－１１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,668  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1.2:1		 倉庫

ＲＣ4		 中小規模の倉庫、営
業所等が多い工業地
域		 東13m区道 水道、ガス、下水 青井

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,665 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ区道 交通

施設		 青井駅東方

740m		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中小規模の倉庫等が多い工業地域であり、将来的にも現状のまま推移していくものと予測する。地価
は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内の古くからの工業地域、もしくは区内の準工業地域等である。需要者の中心は流通倉庫系の事業者
であるが、規模によっては営業所等の敷地を求める事業者も需要者も見込まれる。高速ランプ「加平」に近いことから
法人需要も旺盛であるが、供給が少ないため地価は上昇している。工業地としての中心価格帯を求めることは困難であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工業地に係る取引事例の件数は少ないものの、価格牽連性を有する類似地域における取引事例を収集・選択し、市場性
を十分に反映した比準価格を求めることができた。一方、収益価格は賃貸事例が少ないことに加え、想定要素が多く介
在する面を否定できない。上記より本件では比準価格がより説得力を有すると判断して、比準価格を重視し、収益価格
を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 9-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    237,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[105.0]		 100
[ 68.5]		 [100.0]
100		 343,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    326,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している下で、極めて緩
和的な金融政策の効果もあり、区内の不動産
市況は好調である。地価は総じて上昇基調に
ある。

近隣では倉庫、営業所としての利用が多いが
、マンション等の利用もみられる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-17		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
西12m、角地
工業

(80,200)
b Ｒ０６（公
）７９３１
-11		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8.7m区道、
西6m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-1		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
南東6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,281)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-4		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8.4m都道、
中間画地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
468,727  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
460,245 		 100
[ 101.0]
455,688 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
269,019  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
267,974 		 100
[  77.4]
346,220 
346,000 
c (　           ) 
328,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
358,038 		 100
[  96.3]
371,794 
372,000 
d (　           ) 
281,622  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
291,760 		 100
[  85.7]
340,443 
340,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    353,000 円／㎡]  



足立 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,967,309 
15,768,600 
55,198,709 
36,956,400 
18,242,309 		 （　0.9330）
17,020,074 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    436,412,154 円　　　　（　    262,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 825.00 Ｓ4 3,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,668 ㎡     45.0 m x   37.0 m  前面道路：区道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
825.00 
100.0 
825.00 
1,900 
1,567,500 		 3.0  4,702,500 
1.0  1,567,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,300.00 
100.0 
3,300.00 

6,270,000 		 18,810,000 
6,270,000 
⑨年額支払賃料      6,270,000 円　×　12ヶ月　＝　      75,240,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,240,000 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,395,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,844,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,810,000 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         172,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,270,000 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,950,597 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,967,309 円　　　　（　        42,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-9		 1,937  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-10		 2,178  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,911 
c Ｒ０６（公）７
２２２
　　　　-11		 1,995  
(   1,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,826 
足立 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,090,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,257,200 円  　　　       75,240,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,932,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,253,000 円  　　　　    618,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,768,600 円　（　　　　　　         9,454 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9330    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 618,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   3,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,956,400 円  
（　　　　　        22,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,967,309 円      
②総費用 15,768,600 円      
③純収益　①－② 55,198,709 円      
④建物等に帰属する純収益 36,956,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,242,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,020,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    436,412,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     262,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬六丁目４５５番１
 0118000026295-0000
2 　足立区綾瀬六丁目４５９番２
 0118000026298-0000
3 　足立区綾瀬六丁目４５９番３
 0118000026299-0000
4 　足立区綾瀬六丁目４６０番２
 0118000026300-0000
5 　足立区綾瀬六丁目４６０番３
 0118000026301-0000
6 　足立区綾瀬六丁目４６１番２
 0118000026302-0000
7 　足立区綾瀬六丁目４６１番３
 0118000026303-0000
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備考