別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-27 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　淑子   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 642,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住４丁目４３番７
｢千住４－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模な小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南7.3m区道 水道、ガス、下水 北千住

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ７．３ｍ区道 交通

施設		 北千住駅　北西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模小売店舗の多い近隣商業地域で、北千住駅の徒歩圏内にあることから利便性が高く、店舗併用共同住宅も
増えていくと予測する。地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    433,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、足立区内の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者
・中小法人事業者等である。北千住駅周辺の近隣商業地域のうち、西口の国道４号線までのエリアは飲食店舗等の需要
が比較的堅調で新規出店も見られる。取引の中心となる価格帯は、画地形状や規模等により幅広く、希少性が認められ
る不動産は高額取引となる場合も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を得た。標準地は北千住駅か
ら徒歩圏内で、事業用・居住用共に賃貸需要が比較的堅調な地域にある。よって取引に当たっては収益性も十分考慮さ
れるが、収益価格が市場をけん引している地域とは言えないと思料されるので、実証的な比準価格を標準として収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    574,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.4]		 [100.0]
100		 642,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    617,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型感染症の影響は薄れ、不動産市場は安定
的に推移しているが、金利上昇の可能性や建
築資材の高騰等市場には懸念材料もある。


小規模店舗や店舗併用住宅を中心とする近隣
商業地域で、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）６２１７
-12		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b Ｒ０６（公
）６２１７
-16		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
c Ｒ０６（公
）７２７７
-28		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.3m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-31		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m区道、
西4.1m、角地
商業

(100,360)
e Ｒ０６（公
）７７９９
-32		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.8m区道、
南3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
468,742  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
505,255 		 100
[  77.9]
648,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
649,000 
b (　           ) 
528,443  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
543,239 		 100
[  83.7]
649,031 
649,000 
c (　           ) 
478,296  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
497,906 		 100
[  76.6]
650,008 
650,000 
d (　           ) 
659,395  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
723,484 		 100
[ 110.3]
655,924 
656,000 
e (　           ) 
453,238  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
470,757 		 100
[  73.5]
640,486 
640,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



足立 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,890,274 
1,383,592 
5,506,682 
4,075,720 
1,430,962 		 （　0.9554）
1,367,141 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     35,977,395 円　　　　（　    433,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   83 ㎡      5.5 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸し店舗、２～４階は専有面積約５４㎡２ＬＤＫ居宅を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域的・用途的に標準なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
80.0 
48.00 
3,200 
153,600 		 6.0  921,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,750 
148,500 		 1.0  148,500 
1.0  148,500 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,800 
151,200 		 1.0  151,200 
1.0  151,200 

 4～ 4		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,850 
153,900 		 1.0  153,900 
1.0  153,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
87.5 
210.00 

607,200 		 1,375,200 
453,600 
⑨年額支払賃料        607,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,286,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,286,400 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       619,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,667,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,375,200 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          453,600 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         210,635 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,890,274 円　　　　（　        83,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-8		 3,023  
(   2,898) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,964 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,865 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-2		 2,835  
(   2,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,835 
c Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-17		 3,064  
(   2,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,918 
足立 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 389,400 円  　　　　     64,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 218,592 円  　　　        7,286,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      551,600 円  　　　　     64,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,383,592 円　（　　　　　　        16,670 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,075,720 円  
（　　　　　        49,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,890,274 円      
②総費用 1,383,592 円      
③純収益　①－② 5,506,682 円      
④建物等に帰属する純収益 4,075,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,430,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,367,141 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,977,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     433,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住四丁目４３番７
 0118000183163-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-27 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　金塚　麻実   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 642,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住４丁目４３番７
｢千住４－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模な小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南7.3m区道 水道、ガス、下水 北千住

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ区道 交通

施設		 北千住駅　北西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小規模な小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められ
ないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    648,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内の北千住駅圏の近隣商業地域が中心である。とくに、駅近接の大規模商業ビルが集積する商業地域
の背後に位置し、旧来からの小規模店舗、または店舗兼住宅が建ち並ぶ近隣商業地域と価格牽連性が高い。需要者の中
心は地域的選好性を有する地元事業者と判断される。このような商業地の取引数は限定的であり、商業地として取引さ
れる規模や価格帯はまちまちであるため、市場における中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性を考慮した取引が行なわれ、試算価格には収益
性をも反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映するものであるが、想定要素が多く介在する面は否め
ない。上記より、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    574,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.4]		 [100.0]
100		 642,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    617,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利金融政策の継続等により、不動産市場
は堅調であるが、今後は金利上昇や物価高に
よる影響など景気下振れの懸念材料もある。


小規模店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ近隣商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。



標準的であり、個別的要因に特に変動はない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）６７４３
-29		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
b Ｒ０６（公
）６２１７
-16		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
c Ｒ０６（公
）６２１７
-12		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d Ｒ０６（公
）８４５１
-33		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.1m区道、
西3.6m、
北3.6m、
三方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
569,551  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
579,233 		 100
[  79.3]
730,433 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
730,000 
b (　           ) 
528,443  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
543,239 		 100
[  78.4]
692,907 
693,000 
c (　           ) 
468,742  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
505,255 		 100
[  91.0]
555,225 
555,000 
d (　           ) 
545,720  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
553,392 		 100
[  90.3]
612,837 
613,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    648,000 円／㎡]  



足立 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,777,709 
1,338,854 
5,438,855 
3,918,720 
1,520,135 		 （　0.9554）
1,452,337 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     38,219,395 円　　　　（　    460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 60.00 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   83 ㎡      5.5 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を専有面積５４㎡前後の居宅を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
80.0 
48.00 
3,200 
153,600 		 6.0  921,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,718 
146,772 		 1.0  146,772 
1.0  146,772 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,750 
148,500 		 1.0  148,500 
1.0  148,500 

 4～ 4		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,750 
148,500 		 1.0  148,500 
1.0  148,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
87.5 
210.00 

597,372 		 1,365,372 
443,772 
⑨年額支払賃料        597,372 円　×　12ヶ月　＝　       7,168,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,168,464 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       609,319 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,559,145 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,365,372 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,493 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          443,772 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         206,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,777,709 円　　　　（　        81,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-16		 2,497  
(   2,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,835 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,718 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-13		 2,364  
(   2,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,928 
c Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-14		 2,500  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,803 
足立 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 215,054 円  　　　        7,168,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      530,400 円  　　　　     62,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,338,854 円　（　　　　　　        16,131 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,918,720 円  
（　　　　　        47,213 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,777,709 円      
②総費用 1,338,854 円      
③純収益　①－② 5,438,855 円      
④建物等に帰属する純収益 3,918,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,520,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,452,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,219,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住四丁目４３番７
 0118000183163-0000
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備考