別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-24 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　和弥   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 832,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住２丁目３９番１５
 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 北千住

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 対面側の「千住一丁目市街地
再開発事業」が完成し、前面
道路の拡幅も完了した		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 北千住駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 対面側の「千住一丁目市街地再開発事業」が完成し、前面道路の拡幅も行われ、歩行者の増加等の地域要因の変
化も予想される。地価は、経済活動の正常化が進む中で、強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    858,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線等「北千住」駅を最寄駅とする荒川及び隅田川に挟まれた千住地域内の普通商業地域。需要
者の中心は、同一需要圏内に地縁性を有する個人事業者や投資目的の個人または法人である。地域内の店舗は小規模な
飲食店が中心であるが、「北千住」駅に近く経済活動の正常化が進む中で賃貸店舗に対する需要も回復してきている。
取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は事業者向けの自用店舗・事務所のほか、「北千住」駅に近く賃貸用の店舗事務所ビルや店舗共同住宅も多
く見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや
劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    574,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.3]		 [100.0]
100		 830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    792,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中で地価は上昇基調
で推移しているが、物価高や円安の影響に注
意が必要である。


対面側の「千住一丁目市街地再開発事業」が
完成し、前面道路の拡幅等も行われ、歩行者
の増加等の地域要因の変化も期待される。


対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-16		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
駐車付置義務
(90,270)
b Ｒ６（公）
１０１５６
-30		 足立区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東7.3m区道、
北2m、角地
近商

(100,400)
c Ｒ０６（公
）７２７７
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北1.8m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,240)
d Ｒ０６（公
）７２７７
-28		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.3m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
e Ｒ０６（公
）７２７７
-29		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m区道、
西3.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
758,348  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
872,100 		 100
[  93.4]
933,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
934,000 
b (　    168,198) 
841,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
1,058,536 		 100
[ 142.6]
742,311 
742,000 
c (　           ) 
951,788  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
988,908 		 100
[  71.3]
1,386,968 
1,390,000 
d (　           ) 
478,296  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
497,906 		 100
[  61.6]
808,289 
808,000 
e (　           ) 
887,981  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
945,444 		 100
[  76.3]
1,239,114 
1,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　 -10.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    858,000 円／㎡]  



足立 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,451,279 
9,558,284 
37,892,995 
28,443,700 
9,449,295 		 （　0.9583）
9,055,259 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    238,296,289 円　　　　（　    713,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ11 1,478.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   334 ㎡     15.0 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貨し、２～１１階居宅ファミリータイプ・平均専有面積６０㎡と想定した。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.50 
51.6 
81.20 
4,084 
331,621 		 6.0  1,989,726 
1.0  331,621 

 2～ 2		 住宅
151.10 
79.4 
120.00 
3,050 
366,000 		 1.0  366,000 
1.0  366,000 

 3～ 6		 住宅
130.00 
92.3 
120.00 
3,150 
378,000 		 1.0  378,000 
1.0  378,000 

 7～ 9		 住宅
130.00 
92.3 
120.00 
3,200 
384,000 		 1.0  384,000 
1.0  384,000 

10～11		 住宅
130.00 
92.3 
120.00 
3,250 
390,000 		 1.0  390,000 
1.0  390,000 

計
1,478.60 
86.6 
1,281.20 

4,141,621 		 5,799,726 
4,141,621 
⑨年額支払賃料      4,141,621 円　×　12ヶ月　＝　      49,699,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,281.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,699,452 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,224,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,474,999 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,799,726 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,141,621 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,923,213 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,451,279 円　　　　（　       142,070 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-15		 3,891  
(   3,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.5]		 100
[122.0]		 100
[111.0]
3,210 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-1		 4,351  
(   4,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[119.0]		 100
[111.0]
3,523 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,766,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,490,984 円  　　　       49,699,452　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      460,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,918,500 円  　　　　    461,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,558,284 円　（　　　　　　        28,618 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 461,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,478.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,443,700 円  
（　　　　　        85,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,451,279 円      
②総費用 9,558,284 円      
③純収益　①－② 37,892,995 円      
④建物等に帰属する純収益 28,443,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,449,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,055,259 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    238,296,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     713,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住二丁目３９番１５
 0118000179023-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-24 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 833,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住２丁目３９番１５
 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 北千住

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．０ｍ区道 交通

施設		 北千住駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 北千住駅西方に存する旧日光街道背後の商業地域として成熟しており、今後更に発展していくものと予測される
。駅に近い商業地域の希少性等を背景に、需要は堅調で、引続き地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内外を問わず、ＪＲ常磐線「北千住」駅と同様に繁華性の高い駅近の商業地域。需要者の中心は
、当該エリアに地縁的選好性を有する個人事業者のほか資金力を有する法人等も見込まれる。かつての宿場町としての
イメージと、現在の学生を中心とする若者の街という二つの側面を合わせ持ち、需要は旺盛である。取引には個別事情
が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例が僅少で収集が困難であったため、同一需給圏の範囲を広げ、同種の取引事例を収集・採用した。一方、想定
される需要者の観点から、店舗兼共同住宅として賃貸想定する収益価格を試算した。繁華性の高い商業地域では、収益
目的の取引が中心であり、取引事例価格には収益性が反映されているものと思料される。したがって、本件では、比準
価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    574,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.3]		 [100.0]
100		 830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    792,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復を背景に、地価は継続して
上昇している。物価上昇、金融資本市場の変
動リスク等による不動産市場への影響が懸念
される。

北千住駅西方に存する商業地域であり、地域
要因に特段の変動はみられない。



個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内での市
場競争力は概ね中位程度。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）８５０４
-31		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.6m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-38		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北26m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c Ｒ０６（公
）７９３５
-13		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,400)
d Ｒ０６（公
）９３９３
-31		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10m区道、
北3.8m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
687,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
707,704 		 100
[  83.9]
843,509 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
704,159  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
759,083 		 100
[  82.2]
923,459 
923,000 
c (　           ) 
504,626  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
517,746 		 100
[  66.3]
780,914 
781,000 
d (　           ) 
460,118  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
462,747 		 100
[  56.9]
813,264 
813,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    840,000 円／㎡]  



足立 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,478,586 
10,691,424 
40,787,162 
32,207,400 
8,579,762 		 （　0.9381）
8,048,675 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    211,807,237 円　　　　（　    634,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ11 1,499.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   334 ㎡     15.0 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～１１階ファミリータイプ・専有面積約６０㎡ ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 同種建築物の標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.50 
51.6 
81.20 
4,500 
365,400 		 5.0  1,827,000 
1.0  365,400 

 2～ 3		 住宅
151.10 
79.4 
120.00 
3,300 
396,000 		 1.0  396,000 
1.0  396,000 

 4～ 6		 住宅
130.00 
92.3 
120.00 
3,400 
408,000 		 1.0  408,000 
1.0  408,000 

 7～10		 住宅
130.00 
92.3 
120.00 
3,500 
420,000 		 1.0  420,000 
1.0  420,000 

11～11		 住宅
130.00 
92.3 
120.00 
3,600 
432,000 		 1.0  432,000 
1.0  432,000 

計
1,499.70 
85.4 
1,281.20 

4,493,400 		 5,955,000 
4,493,400 
⑨年額支払賃料      4,493,400 円　×　12ヶ月　＝　      53,920,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,281.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,920,800 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,583,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,337,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,955,000 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,493,400 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,086,566 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,478,586 円　　　　（　       154,128 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-17		 3,064  
(   2,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,064 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-11		 3,118  
(   2,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,118 
c Ｒ６（公）９０
２４
　　　　-1		 3,634  
(   3,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,634 
足立 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,132,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,617,624 円  　　　       53,920,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      460,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,437,000 円  　　　　    522,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,691,424 円　（　　　　　　        32,010 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 522,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   1,499.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,207,400 円  
（　　　　　        96,429 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,478,586 円      
②総費用 10,691,424 円      
③純収益　①－② 40,787,162 円      
④建物等に帰属する純収益 32,207,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,579,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,048,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,098 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,807,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     634,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住二丁目３９番１５
 0118000179023-0000
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備考