別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-22 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　金塚　麻実   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区保木間４丁目５０番８
｢保木間４－５０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(70,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 マンション、店舗、
営業所の混在する商
業地域		 東16m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 竹ノ塚駅　北東方

2.0km		 法令

規制		 準住居
(70,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。店舗需要は持ち直し、住宅需要は堅
調であり、地価は上昇傾向が継続している。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の商業地域である。とくに中央部から北部に位置し、利便性や繁華性が相対的に低い商業地域
の圏域が中心である。比較的広幅員の道路に面し、路線商業地としての需要も見込まれる一方で、需要の中心は、主に
近隣住民を商圏とする店舗用地または店舗兼住宅用地である。立地条件にもよるが店舗用地の需要は回復傾向にある。
商業地として取引される規模や価格帯はまちまちであり、市場における中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄り駅から徒歩圏外の、店舗、店舗付共同住宅及び住宅等が混在する地域である。最寄り駅から距離が
あり、利便性に劣ることや繁華性が低いことなどを反映し、標準地は、賃貸物件としての投資採算性で判断されるより
も、自用目的での需要が多いと見込まれる。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [100.0]
100		 293,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利金融政策の継続等により、不動産市場
は堅調であるが、今後は金利上昇や物価高に
よる影響など景気下振れの懸念材料もある。


店舗、店舗付共同住宅が見られる地域であり
、地域要因に特段の変動はない。



標準的であり、個別的要因に特に変動はない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７９３１
-17		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北15m区道、
中間画地
準住居
高度3種最低7m
(70,300)
b Ｒ０６（公
）４６４５
-6		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15.5m都道、
南5.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-9		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
北4m、二方路
近商
高度地区最低7m
(100,240)
d Ｒ０６（公
）７３６５
-2		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,200)
e Ｒ０６（公
）７７９９
-40		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南16m区道、
北4m、二方路
準工
高度地区3種
(70,262)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,548  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
307,881 		 100
[ 106.6]
288,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
289,000 
b (　           ) 
341,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
359,071 		 100
[ 118.7]
302,503 
303,000 
c (　           ) 
296,406  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
316,595 		 100
[ 110.3]
287,031 
287,000 
d (　           ) 
263,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
269,717 		 100
[  87.8]
307,195 
307,000 
e (　           ) 
302,254  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
308,181 		 100
[ 104.2]
295,759 
296,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    296,000 円／㎡]  



足立 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,041,177 
7,011,517 
25,029,660 
22,225,000 
2,804,660 		 （　0.9547）
2,677,609 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     68,656,641 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層の店舗兼共同住宅 263.54 Ｓ6 1,493.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度地区最低7m
 70 ％   400 ％   400 ％   420 ㎡     17.0 m x   25.0 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上：専有面積約３３㎡・４８㎡程度の住宅を想定。 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.43 
43.8 
104.35 
2,550 
266,093 		 6.0  1,596,558 
1.0  266,093 

 2～ 2		 住宅
251.05 
89.4 
224.50 
2,251 
505,350 		 1.0  505,350 
1.0  505,350 

 3～ 6		 住宅
251.05 
89.4 
224.50 
2,255 
506,248 		 1.0  506,248 
1.0  506,248 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,493.68 
82.1 
1,226.85 

2,796,435 		 4,126,900 
2,796,435 
⑨年額支払賃料      2,796,435 円　×　12ヶ月　＝　      33,557,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,226.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,557,220 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,852,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,704,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,126,900 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,796,435 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,298,560 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,041,177 円　　　　（　        76,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-12		 1,943  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,983 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,348 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,251 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-14		 2,806  
(   2,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,647 
c Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-13		 2,597  
(   2,492) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[104.0]		 100
[110.0]
2,415 
足立 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,100,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,006,717 円  　　　       33,557,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,975,000 円  　　　　    350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,011,517 円　（　　　　　　        16,694 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,493.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,225,000 円  
（　　　　　        52,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,041,177 円      
②総費用 7,011,517 円      
③純収益　①－② 25,029,660 円      
④建物等に帰属する純収益 22,225,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,804,660 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,677,609 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,375 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,656,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区保木間四丁目５０番８
 0118000340687-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-22 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　片岡　義雄   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区保木間４丁目５０番８
｢保木間４－５０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低７ｍ


(70,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 マンション、店舗、
営業所の混在する商
業地域		 東16m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 竹ノ塚駅北東方

2.0km		 法令

規制		 準住居
(70,400)
防火 
高度地区最低７ｍ
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特に変動は認められないことから、当面は現状のまま推移していくものと見込まれる。店舗需要は回
復傾向にあり、住宅需要は堅調であることから、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区内の幹線道路沿いの路線商業地域であると判断した。需要者の属性は地縁的選好性を有する事業者
やチェーン店舗等を展開する法人のほか、画地規模によってはマンション業者も考えられる。規模の大きい商業地は供
給が少ないことから、需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は規模等によって異なるものの、３０万円／㎡前後であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は足立区内の多数の類似性の高い取引事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格であることか
らその信頼性は高い。一方、収益価格は店舗付共同住宅の建築を想定し試算したが、想定項目が多いことから比準価格
に比しその信頼性はやや劣るものと思料される。従って、本件においては市場実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 [100.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の不動産市場は引き続き堅調に推移して
いるものの、今後は金利の上昇が予想される
ことから、金融市場等の動向に留意すべきで
ある。

マンション、店舗、営業所の混在する商業地
域であり、地域要因の変動は特になく、当面
は現状のまま推移していくものと予測される
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６（公）
１０３２８
-15		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16m区道、
北12m、角地
準住居

(80,367)
b Ｒ０６（公
）７９３１
-17		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北15m区道、
中間画地
準住居
高度3種最低7m
(70,300)
c Ｒ０６（公
）８４５１
-22		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10.3m区
道、
北西3.3m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ０６（公
）７９３５
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,498  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
308,806 		 100
[ 105.1]
293,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
301,548  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
307,881 		 100
[ 104.7]
294,060 
294,000 
c (　           ) 
341,615  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
371,164 		 100
[ 127.9]
290,199 
290,000 
d (　           ) 
304,845  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
326,184 		 100
[ 120.5]
270,692 
271,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    293,000 円／㎡]  



足立 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,707,118 
7,032,448 
25,674,670 
22,225,000 
3,449,670 		 （　0.9330）
3,218,542 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     82,526,718 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層の店舗兼共同住宅 263.54 Ｓ6 1,493.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度地区最低７ｍ
 70 ％   400 ％   400 ％   420 ㎡     17.0 m x   25.0 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上居宅（専有面積３４㎡前後） ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 建築士作成の想定建物図面による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.43 
43.8 
104.35 
2,550 
266,093 		 6.0  1,596,558 
1.0  266,093 

 2～ 2		 住宅
251.05 
89.4 
224.50 
2,250 
505,125 		 1.0  505,125 
1.0  505,125 

 3～ 6		 住宅
251.05 
89.4 
224.50 
2,320 
520,840 		 1.0  520,840 
1.0  520,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,493.68 
82.1 
1,226.85 

2,854,578 		 4,185,043 
2,854,578 
⑨年額支払賃料      2,854,578 円　×　12ヶ月　＝　      34,254,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,226.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,254,936 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,911,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,343,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,185,043 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,293 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,854,578 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,325,559 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,707,118 円　　　　（　        77,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-11		 1,807  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,008 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-13		 2,597  
(   2,492) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,597 
c Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-4		 1,818  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,020 
足立 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,100,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,027,648 円  　　　       34,254,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,975,000 円  　　　　    350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,032,448 円　（　　　　　　        16,744 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9330    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,493.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,225,000 円  
（　　　　　        52,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,707,118 円      
②総費用 7,032,448 円      
③純収益　①－② 25,674,670 円      
④建物等に帰属する純収益 22,225,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,449,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,218,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,663 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,526,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区保木間四丁目５０番８
 0118000340687-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考