別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-21 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　古家　一郎   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 603,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区東綾瀬１丁目２４番２
｢東綾瀬１－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(70,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が多い路線商
業地域		 西15m都道 水道、ガス、下水 綾瀬

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 綾瀬駅北東方

550m		 法令

規制		 準住居
(70,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 川の手通り沿いに飲食店舗や店舗共同住宅が見られる路線商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく当面現状
を維持してゆくものと予測する。新型コロナの影響で店舗需要に弱い動きが見られるものの、地価は底堅い。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    495,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬駅を中心とする区東部の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、区内に地
縁性を有する個人事業者や投資目的の個人又は法人で、画地規模によってはマンション分譲業者も想定される。綾瀬駅
から近く、新型コロナの影響が薄れつつあり、投資需要を中心に需要は持ち直している。取引価格（総額）は画地規模
によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は事業者向けの自用店舗・事務所のほか、「綾瀬」駅に近いため賃貸用の店舗ビルや店舗共同住宅も比較的
多く見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はや
や劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    574,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、景気も回復しつつある
。東京の不動産市況も同様に回復している。



店舗共同住宅や共同住宅等が建ち並ぶ路線商
業地域として成熟しており、地域要因に特段
の変化は認められない。


対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-38		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北26m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
b Ｒ０６（公
）７３６５
-27		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m都道、
中間画地
工業
高度地区最低7m
(70,400)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-43		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南33m都道、
中間画地
準工
高度3種最低7m
地区計画等
(70,400)
d Ｒ６（公）
１０１５６
-28		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東12m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e Ｒ０６（公
）７３６５
-24		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
704,159  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
759,083 		 100
[ 111.1]
683,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
683,000 
b (　           ) 
702,247  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
735,955 		 100
[ 109.9]
669,659 
670,000 
c (　           ) 
458,537  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
482,839 		 100
[  84.1]
574,125 
574,000 
d (　           ) 
473,637  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
487,846 		 100
[  86.6]
563,333 
563,000 
e (　           ) 
463,462  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,270 		 100
[  83.8]
586,241 
586,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    615,000 円／㎡]  



足立 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,692,367 
5,105,271 
19,587,096 
15,574,400 
4,012,696 		 （　0.9554）
3,833,730 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    100,887,632 円　　　　（　    495,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 124.61 Ｓ8 972.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度地区最低7m
 70 ％   400 ％   400 ％   204 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貨し、２～８階居宅２Ｋ・平均専有面積３６㎡と想定した。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.78 
43.0 
57.11 
3,400 
194,174 		 6.0  1,165,044 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
119.96 
89.2 
107.00 
2,500 
267,500 		 1.0  267,500 
1.0  267,500 

 3～ 5		 住宅
119.96 
89.2 
107.00 
2,600 
278,200 		 1.0  278,200 
1.0  278,200 

 6～ 8		 住宅
119.96 
89.2 
107.00 
2,700 
288,900 		 1.0  288,900 
1.0  288,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
972.50 
82.9 
806.11 

2,162,974 		 3,133,844 
1,968,800 
⑨年額支払賃料      2,162,974 円　×　12ヶ月　＝　      25,955,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     806.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,955,688 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,206,233 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,749,455 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,133,844 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,675 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,968,800 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         914,237 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,692,367 円　　　　（　       121,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-2		 2,538  
(   2,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,538 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-6		 3,109  
(   2,983) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,109 
c Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-10		 2,030  
(   2,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,030 
足立 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,488,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 778,671 円  　　　       25,955,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      234,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,105,271 円　（　　　　　　        25,026 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     972.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,574,400 円  
（　　　　　        76,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,692,367 円      
②総費用 5,105,271 円      
③純収益　①－② 19,587,096 円      
④建物等に帰属する純収益 15,574,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,012,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,833,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,793 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,887,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     495,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区東綾瀬一丁目２４番２
 0118000271909-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-21 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　堤　裕   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 603,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区東綾瀬１丁目２４番２
｢東綾瀬１－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(70,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が多い路線商
業地域		 西15m都道 水道、ガス、下水 綾瀬

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 綾瀬駅北東方

550m		 法令

規制		 準住居
(70,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅東口周辺地区地区計画による駅北側の開発計画及び交通広場整備により、当該エリアへも間接的な影響が
期待される。地価は、上昇傾向で推移しており、今後も同傾向を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    622,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬駅を最寄駅とする駅徒歩圏の商業地域が該当するものと判断した。需要者の中心は、賃貸マンショ
ン事業者、マンションデベロッパーを中心に、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者の他、チェーン展開を
行う店舗経営者の需要も想定される。取引の中心となる価格帯は規模等により一概には把握し難いが、土地取引の場合
、単価で５８０，０００～６３０，０００円／㎡程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格及び収益価格の２試算価格が求められた。比準価格は、実証性、信頼度の高い価格である。一方、収益価格は
、対象不動産上に、８階建の店舗兼共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益性が指向さ
れる商業地域では、十分に考慮する必要性のある価格であり、近年、収益性は、重要な取引指標となってきている。以
上により、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    574,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中東情勢、中国経済の先行き懸念等がある一
方で、国内の不動産市場は、堅調に推移して
おり、地価の上昇幅は拡大している。


既成の商業地域であり、地域要因の変動は観
察されない。地価は、引き続き上昇傾向にあ
り、その上昇幅は、拡大している。


個別的要因の変動はない。画地条件等の個別
的要因は標準的であり、代替・競争等の関係
にある不動産と比べた優劣の程度に変化はな
い。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７４２１
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-31		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m区道、
西4.1m、角地
商業

(100,360)
c Ｒ０６（公
）８５０４
-31		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.6m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-8		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
東14m、北6m、
三方路
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
648,537  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
572,334 		 100
[  89.9]
636,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
637,000 
b (　           ) 
659,395  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
723,484 		 100
[ 120.5]
600,402 
600,000 
c (　           ) 
687,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
707,704 		 100
[ 123.5]
573,040 
573,000 
d (　           ) 
904,166  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
974,584 		 100
[ 144.0]
676,794 
677,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    622,000 円／㎡]  



足立 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,125,006 
5,480,301 
20,644,705 
16,830,400 
3,814,305 		 （　0.9554）
3,644,187 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     95,899,658 円　　　　（　    470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅 124.61 Ｓ8 972.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度地区最低7m
 70 ％   400 ％   400 ％   204 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～８階：２Ｋタイプ　平均専有面積３６㎡ ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.78 
43.0 
57.11 
3,400 
194,174 		 6.0  1,165,044 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
119.96 
89.2 
107.00 
2,730 
292,110 		 1.0  292,110 
1.0  292,110 

 3～ 5		 住宅
119.96 
89.2 
107.00 
2,783 
297,781 		 1.0  297,781 
1.0  297,781 

 6～ 8		 住宅
119.96 
89.2 
107.00 
2,830 
302,810 		 1.0  302,810 
1.0  302,810 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
972.50 
82.9 
806.11 

2,288,057 		 3,258,927 
2,093,883 
⑨年額支払賃料      2,288,057 円　×　12ヶ月　＝　      27,456,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     806.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により、担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,456,684 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,333,818 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,122,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,258,927 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,093,883 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         972,321 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,125,006 円　　　　（　       128,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-2		 2,538  
(   2,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,938 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,903 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,783 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６（公）１０
１５６
　　　　-12		 2,185  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
2,881 
c Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-7		 2,860  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,889 
足立 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,608,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 823,701 円  　　　       27,456,684　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      234,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,278,000 円  　　　　    268,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,480,301 円　（　　　　　　        26,864 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 268,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     972.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,830,400 円  
（　　　　　        82,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,125,006 円      
②総費用 5,480,301 円      
③純収益　①－② 20,644,705 円      
④建物等に帰属する純収益 16,830,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,814,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,644,187 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,899,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区東綾瀬一丁目２４番２
 0118000271909-0000
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備考