別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-13 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　和弥   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区六町４丁目２番２８外
｢六町４－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅が多い駅に近い商
業地域		 西21m都道 水道、ガス、下水 六町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 六町四丁目付近土地区画整理
事業施行中		 街

路		 ２１ｍ都道 交通

施設		 六町駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 六町駅至近の商業地域で、背後地域における区画整理事業の進展とともに駅前商業地域としてさらに成熟してい
くものと予測する。地価は、経済活動の正常化が進む中で、強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内の各駅周辺の系統・連続性の良好な道路沿いの商業地域及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の
中心は、投資目的の個人又は法人、画地規模によってはマンション分譲業者も想定される。最寄駅至近で周辺地域の区
画整理事業の進展や新たな商業施設の建設計画による地域発展への期待感もあって、賃貸店舗に対する需要は比較的堅
調である。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は事業者向けの自用店舗・事務所のほか、「六町」駅至近のため賃貸用の店舗ビルや店舗共同住宅も多く見
られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや劣る
。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    462,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.4]		 [100.0]
100		 620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中で地価は上昇基調
で推移しているが、物価高や円安の影響に注
意が必要である。


駅至近の商業地域で、今後背後地域における
区画整理事業の進展とともに駅前商業地域と
して成熟していくものと予測する。


対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-32		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.8m区道、
南3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-21		 足立区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南23m区道、
西6.3m、
北2.6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,300)
c Ｒ０６（公
）４６４５
-26		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西27m都道、
中間画地
準工

(70,300)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-45		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
北16m、南5m、
三方路
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
e Ｒ０６（公
）７９３５
-9		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m区画街
路、西12m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(80,283)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,238  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
470,757 		 100
[  77.4]
608,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
608,000 
b (　    166,123) 
553,743  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
543,910 		 100
[ 132.1]
411,741 
412,000 
c (　           ) 
165,230  		 100
[  50.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
346,983 		 100
[  75.2]
461,414 
461,000 
d (　           ) 
462,366  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
460,638 		 100
[  70.1]
657,116 
657,000 
e (　           ) 
468,866  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
446,068 		 100
[  70.7]
630,931 
631,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    637,000 円／㎡]  



足立 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,979,536 
4,287,416 
17,692,120 
12,622,800 
5,069,320 		 （　0.9554）
4,843,228 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    127,453,368 円　　　　（　    500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ5 780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     16.4 m x   15.4 m  前面道路：都道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貨し、２～５階居宅１ＬＤＫ・平均専有面積４２㎡と想定した。 ⑦有効率　  94.1 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
90.0 
126.00 
3,600 
453,600 		 6.0  2,721,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,350 
357,200 		 1.0  357,200 
1.0  357,200 

 3～ 3		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,450 
372,400 		 1.0  372,400 
1.0  372,400 

 4～ 4		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,450 
372,400 		 1.0  372,400 
1.0  372,400 

 5～ 5		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,500 
380,000 		 1.0  380,000 
1.0  380,000 

計
780.00 
94.1 
734.00 

1,935,600 		 4,203,600 
1,482,000 
⑨年額支払賃料      1,935,600 円　×　12ヶ月　＝　      23,227,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     734.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,227,200 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,974,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,252,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,203,600 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,482,000 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         688,185 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,979,536 円　　　　（　        86,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-19		 2,675  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,732 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-17		 2,212  
(   2,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.5]
2,387 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,206,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 696,816 円  　　　       23,227,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      274,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,708,500 円  　　　　    201,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,287,416 円　（　　　　　　        16,813 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,622,800 円  
（　　　　　        49,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,979,536 円      
②総費用 4,287,416 円      
③純収益　①－② 17,692,120 円      
④建物等に帰属する純収益 12,622,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,069,320 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,843,228 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,453,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区六町四丁目２番２８
 0118000334144-0000
2 　足立区六町四丁目２番３４
 0118000334150-0000
3 　足立区六町四丁目２番５３
 0118000334169-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
足立 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-13 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　上野　正和   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区六町４丁目２番２８外
｢六町４－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅が多い駅に近い商
業地域		 西21m都道 水道、ガス、下水 六町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２１ｍ都道 交通

施設		 六町駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 六町駅に近い商業地として成熟しつつあり、今後熟成度が高まると予測する。地価水準は、周辺人口の増加等に
より上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    646,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区及び周辺区を含む都内城北及び城東地区を中心とする商業地域。需要者は駅至近の商業地のため資
本力を有する法人及び不動産業者が中心となる。駅至近の商業地で交通利便性に優れ、また都心接近性に優れるため近
年特にマンション開発業者の需要は旺盛である。市場の中心となる価格帯は、需要面積が多様であるためその把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した価格で代替競争関係にある多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方収益価格
は収益性に着目した価格であり商業地においては重視すべき価格であるが標準地周辺は純粋に投資採算性のみで判断さ
れる地域ではないこと等によりやや収益価格が低位に求められた。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    462,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.4]		 [100.0]
100		 620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の不動産市況は総じて堅調に推移してい
るが、急激な為替変動、物価上昇、金利動向
等に注意を要する。


駅至近の商業地で供給も限られている。周辺
人口の増加が顕著である。



代替競争関係にある他の不動産と比較した優
劣、競争力の程度については特段の変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）８５０４
-19		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.7m区道、
西4m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ０６（公
）９３９３
-31		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10m区道、
北3.8m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ０６（公
）７９３５
-13		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,400)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-31		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m区道、
西4.1m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
411,739  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
407,742 		 100
[  61.1]
667,336 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
667,000 
b (　           ) 
460,118  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
462,747 		 100
[  72.0]
642,704 
643,000 
c (　           ) 
504,626  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
517,746 		 100
[  81.3]
636,834 
637,000 
d (　           ) 
659,395  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
723,484 		 100
[ 112.6]
642,526 
643,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    646,000 円／㎡]  



足立 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,850,003 
4,617,676 
18,232,327 
13,512,300 
4,720,027 		 （　0.9381）
4,427,857 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    116,522,553 円　　　　（　    457,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 ＲＣ5 780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     16.4 m x   15.4 m  前面道路：都道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、上階１ＬＤＫ・平均専有面積４０㎡程度。 ⑦有効率　  94.1 ％
の理由		 周辺地域における平均的建物の状況を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
140.00 
90.0 
126.00 
3,600 
453,600 		 6.0  2,721,600 
0.0  0 

 2～  		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,450 
372,400 		 1.0  372,400 
1.0  372,400 

 3～  		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,550 
387,600 		 1.0  387,600 
1.0  387,600 

 4～  		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,600 
395,200 		 1.0  395,200 
1.0  395,200 

 5～  		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,650 
402,800 		 1.0  402,800 
1.0  402,800 

計
780.00 
94.1 
734.00 

2,011,600 		 4,279,600 
1,558,000 
⑨年額支払賃料      2,011,600 円　×　12ヶ月　＝　      24,139,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     734.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,139,200 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,051,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,087,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,279,600 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,158 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,558,000 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         723,477 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,850,003 円　　　　（　        89,608 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
３６５
　　　　-27		 2,792  
(   2,677) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
３６５
　　　　-28		 2,547  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
2,475 
c Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-18		 2,436  
(   2,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,644 
足立 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,314,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 724,176 円  　　　       24,139,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      280,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,861,500 円  　　　　    219,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,617,676 円　（　　　　　　        18,109 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,512,300 円  
（　　　　　        52,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,850,003 円      
②総費用 4,617,676 円      
③純収益　①－② 18,232,327 円      
④建物等に帰属する純収益 13,512,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,720,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,427,857 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,364 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,522,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     457,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区六町四丁目２番２８
 0118000334144-0000
2 　足立区六町四丁目２番３４
 0118000334150-0000
3 　足立区六町四丁目２番５３
 0118000334169-0000
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備考