別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-11 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　榎本　純   TEL.
鑑定評価額 576,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住１丁目２３番２
｢千住１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ路線
商業地域		 北西35m国道、三方路 水道、ガス、下水 北千住

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 北千住駅　南西方

620m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、幹線道路沿いに位置する路線商業地域であり、今後も大きな変動なく推移すると予測する。緩やか
な景気回復基調もあって需要は堅く、地価も安定的に推移するとみられる。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京２３区北部のうち、交通量の多い幹線道路沿いに位置する路線商業地域及びそれに類する圏域と把握
される。需要者の中心は自用の法人、個人の他に、投資目的の法人、個人等である。緩やかな景気回復もあって、投資
需要は安定的に推移している。地価水準については、需要者の業種、目的等により規模や負担力等が異なるため、総額
、単価とも幅広いレンジとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、幹線道路沿いに位置し、一定の繁華性が認められる路線商業地域に存するため、自用目的の他に投資目的の
需要者も多く、収益性も加味した価格形成がなされていると考えられる。本件では、類似地域等において多数の信頼性
ある取引事例を収集できたことから、比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,480,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[145.7]		 [103.7]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策等により良好な環境が依然続いて
おり、緩やかな景気回復の下で不動産市場は
安定的に推移している。


比較的交通量の多い幹線道路沿いの路線商業
地域であり、繁華性に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-8		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
東14m、北6m、
三方路
近商

(100,300)
b Ｒ０６（公
）７３６５
-27		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m都道、
中間画地
工業
高度地区最低7m
(70,400)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-38		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北26m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
d Ｒ０６（公
）８５０４
-31		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.6m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
904,166  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
974,584 		 100
[  74.0]
1,317,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.7]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
702,247  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
735,955 		 100
[  59.8]
1,230,694 
1,280,000 
c (　           ) 
704,159  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
759,083 		 100
[  62.2]
1,220,391 
1,270,000 
d (　           ) 
687,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
707,704 		 100
[  65.0]
1,088,775 
1,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



足立 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

122,819,262 
38,382,522 
84,436,740 
61,230,000 
23,206,740 		 （　0.9256）
21,480,159 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    565,267,342 円　　　　（　  1,150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 367.29 Ｓ8F1B 3,125.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   492 ㎡     33.5 m x   18.8 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ　店舗フロア貸し　、２Ｆ以上　事務所フロア貸し、地下　機械式駐車場 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
377.18 
50.9 
191.85 
4,500 
863,325 		 6.0  5,179,950 
1.0  863,325 

 2～ 7		 事務所
363.70 
95.1 
345.81 
3,700 
1,279,497 		 6.0  7,676,982 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
363.70 
84.8 
308.57 
3,700 
1,141,709 		 6.0  6,850,254 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
202.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,125.08 
82.4 
2,575.28 

9,682,016 		 58,092,096 
863,325 
⑨年額支払賃料      9,682,016 円　×　12ヶ月　＝　     116,184,192 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   2,575.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,451,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       131,635,872 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　       ％　＝　　    11,189,049 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 121,886,823 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,092,096 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         531,543 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          863,325 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         400,896 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     122,819,262 円　　　　（　       249,633 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-29		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,378 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-30		 3,620  
(   3,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,943 
c Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-31		 4,784  
(   4,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
4,600 
足立 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,850,000 円  　　　　    975,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,630,622 円  　　　      133,075,872　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,664,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,287,500 円  　　　　    975,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       975,000 円  　　　　    975,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       975,000 円  　　　　    975,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,382,522 円　（　　　　　　        78,013 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 975,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   3,125.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,230,000 円  
（　　　　　       124,451 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 122,819,262 円      
②総費用 38,382,522 円      
③純収益　①－② 84,436,740 円      
④建物等に帰属する純収益 61,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,206,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,480,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,659 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    565,267,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住一丁目２３番２
 0118000178305-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-11 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　暁子   TEL.
鑑定評価額 576,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住１丁目２３番２
｢千住１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務
新たな防火規制区

(100,600)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ路線
商業地域		 北西35m国道、三方路 水道、ガス、下水 北千住

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 北千住駅南西方

620m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 北千住駅に近い日光街道沿いの路線商業地である。地域内や周辺において特段の変動要因はなく、現状を維持す
ると見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区及び周辺市区内の幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、自己利用目的の法人、ビ
ル経営を目的とする事業者、規模の纏まった画地ではマンション分譲業者も参入してくる。北千住駅に近いため投資用
物件やマンション用地の需要は強いが供給は限定的なため、収益性からの検討とは乖離した高値取引も見られる。市場
において取引の中心となる価格帯は、立地・規模等に応じて異なるため幅広いレンジとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は日光街道沿いの路線商業地域で、北千住駅中心商業地域からやや離れているものの、市場性のみならず
収益性や投資採算性も加味され取引されている。本件では、幹線街路沿いの多数の信頼性ある取引事例を得られ、比準
価格の精度は高いと認めた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,480,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[142.1]		 [103.7]
100		 1,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的なインフレーションを背景にインフレ
ヘッジのため各種資産への投資意欲は旺盛で
、不動産市場への需要も高まり、価格は上昇
傾向にある。

日光街道沿いに店舗兼事務所ビルや店舗兼共
同住宅が多くみられる路線商業地域で、繁華
性に特段の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７３６５
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東35m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-38		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北26m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c Ｒ０６（公
）７３６５
-24		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-47		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
東4m、南5.8m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,058,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,140,239 		 100
[  88.2]
1,292,788 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.7]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
704,159  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
759,083 		 100
[  64.8]
1,171,424 
1,210,000 
c (　           ) 
463,462  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,270 		 100
[  50.3]
976,680 
1,010,000 
d (　           ) 
666,691  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.3]
721,383 		 100
[  53.8]
1,340,861 
1,390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



足立 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

136,909,855 
50,680,616 
86,229,239 
65,312,000 
20,917,239 		 （　0.9340）
19,536,701 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    514,123,711 円　　　　（　  1,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 377.18 Ｓ8F1B 3,125.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
新たな防火規制区		 100 ％   600 ％   600 ％   492 ㎡     33.5 m x   18.8 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（スケルトン仕様）、２階以上は事務所（標準的な内装）、地下１階は機械式駐車場。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 地域周辺の類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
377.18 
50.9 
191.85 
5,500 
1,055,175 		 6.0  6,331,050 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
363.70 
95.1 
345.81 
3,970 
1,372,866 		 3.0  4,118,598 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
363.70 
84.8 
308.57 
3,970 
1,225,023 		 3.0  3,675,069 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
202.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,125.08 
82.4 
2,575.28 

10,517,394 		 34,717,707 
0 
⑨年額支払賃料     10,517,394 円　×　12ヶ月　＝　     126,208,728 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,575.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,632,352 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       147,841,080 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.5 ％　＝　　    12,688,892 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 136,592,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,717,707 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         317,667 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     136,909,855 円　　　　（　       278,272 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-30		 3,620  
(   3,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,776 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-31		 4,784  
(   4,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[116.6]		 100
[100.0]
4,144 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,240,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 29,856,216 円  　　　      149,281,080　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,664,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,840,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      50,680,616 円　（　　　　　　       103,009 円／㎡）　　（経費率　　  37.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9340    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   3,125.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 65,312,000 円  
（　　　　　       132,748 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 136,909,855 円      
②総費用 50,680,616 円      
③純収益　①－② 86,229,239 円      
④建物等に帰属する純収益 65,312,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,917,239 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,536,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,709 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    514,123,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住一丁目２３番２
 0118000178305-0000
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備考