別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-9 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　有沢　範芳   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 555,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区竹の塚１丁目２９番１５外
｢竹の塚１－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ7		 中高層ビル、小売店
舗等が建ち並ぶ普通
商業地域		 南西15.3m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．３ｍ区道 交通

施設		 竹ノ塚駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ソシアルビルが多い商業地域で、コロナ禍の影響を大きく受けた地域であるが、現在では影響も薄れ、地価も持
ち直している。将来的にも上昇基調で推移して行くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    573,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区内及び周辺区の商業地域である。需要者は地元開発業者や個人・法人の自己使用目的、又は収益目
的の事業者が中心である。ソシアルビル等が見られる商業地域で、コロナ禍の影響で店舗需要が減少したが、現在では
回復している。飲食店舗用地としての需要は少ないが、他の用途での土地需要が増加している。商業地域であるため、
中心となる価格帯は特にない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格が求められた。標準地は竹ノ
塚駅からの交通接近条件に優れ、コロナ禍の影響で減少していた店舗等需要もほぼ回復している。しかしながら、最近
では店舗ビル用地としての需要よりも自用目的やマンション用地としての需要が強まっていることから、実証的な比準
価格と収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    462,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [100.0]
100		 556,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している下で、極めて緩
和的な金融政策の効果もあり、区内の不動産
市況は好調である。地価は総じて上昇基調に
ある。

飲食店ビルが多い商業地域で、地域要因に変
動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７３６５
-13		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-31		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m区道、
西4.1m、角地
商業

(100,360)
c Ｒ０６（公
）７９３５
-24		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9.1m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(88,288)
d Ｒ０６（公
）９３９３
-31		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10m区道、
北3.8m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e Ｒ０６（公
）７７９９
-32		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.8m区道、
南3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
757,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
776,094 		 100
[ 113.9]
681,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
681,000 
b (　           ) 
659,395  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
723,484 		 100
[ 135.6]
533,543 
534,000 
c (　           ) 
487,522  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
505,560 		 100
[  87.3]
579,107 
579,000 
d (　           ) 
460,118  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
462,747 		 100
[  75.9]
609,680 
610,000 
e (　           ) 
453,238  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
470,757 		 100
[  82.8]
568,547 
569,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    573,000 円／㎡]  



足立 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,093,725 
4,107,084 
13,986,641 
11,932,000 
2,054,641 		 （　0.9554）
1,963,004 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     51,658,000 円　　　　（　    506,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 78.92 Ｓ8 545.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   102 ㎡      9.5 m x   11.0 m  前面道路：区道     　  15.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロアー貸し店舗を想定した。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.92 
75.4 
59.51 
3,500 
208,285 		 5.0  1,041,425 
1.0  208,285 

 2～ 2		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
3,200 
213,184 		 3.0  639,552 
1.0  213,184 

 3～ 7		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
3,050 
203,191 		 3.0  609,573 
1.0  203,191 

 8～ 8		 店舗
48.80 
93.7 
45.73 
3,050 
139,477 		 3.0  418,431 
1.0  139,477 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
545.86 
92.5 
504.96 

1,576,901 		 5,147,273 
1,576,901 
⑨年額支払賃料      1,576,901 円　×　12ヶ月　＝　      18,922,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     504.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,922,812 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,608,439 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,314,373 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,147,273 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,576,901 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         732,254 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,093,725 円　　　　（　       177,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-10		 3,422  
(   3,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
3,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-8		 3,318  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,352 
c Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-6		 3,028  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]
3,115 
足立 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 567,684 円  　　　       18,922,812　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      404,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,615,000 円  　　　　    190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,107,084 円　（　　　　　　        40,266 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     545.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,932,000 円  
（　　　　　       116,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,093,725 円      
②総費用 4,107,084 円      
③純収益　①－② 13,986,641 円      
④建物等に帰属する純収益 11,932,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,054,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,963,004 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,658,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     506,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区竹の塚一丁目２９番１５
 0118000194638-0000
2 　足立区竹の塚一丁目２９番１７
 0118000194640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-9 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸　裕一   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 555,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区竹の塚１丁目２９番１５外
｢竹の塚１－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ7		 中高層ビル、小売店
舗等が建ち並ぶ普通
商業地域		 南西15.3m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．３ｍ区道 交通

施設		 竹ノ塚駅　南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、飲食業を中心とするテナントビルが建ち並ぶ商業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当
面現状を維持してゆくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    568,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    489,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区域内の商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個人
事業者や投資目的の個人又は法人である。近隣地域は、飲食店を中心として形成される歓楽街であるが、新型コロナウ
イルス感染症の影響により収益性等の懸念が想定されたが、一時期からみると回復傾向にある。したがって、地価は上
昇傾向で推移していくものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗ビルを中心とした商業地域である。比準価格は市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格であ
る。収益価格は店舗ビルとして賃貸する場合の収益性を反映している。本件においては、市場実態を反映している比準
価格を重視し、収益性を反映している収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    462,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.1]		 [100.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し地価は上昇傾向にある
が、物価高騰やそれに伴う金融政策の動向等
に注視が必要である。


地域要因に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-18		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
東6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,272)
b Ｒ０６（公
）７９３５
-12		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c Ｒ０６（公
）７９３５
-13		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,400)
d Ｒ０６（公
）８４５１
-33		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.1m区道、
西3.6m、
北3.6m、
三方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
546,633  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
573,434 		 100
[  99.4]
576,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
577,000 
b (　           ) 
530,775  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
572,678 		 100
[  92.5]
619,111 
619,000 
c (　           ) 
504,626  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
517,746 		 100
[ 108.7]
476,307 
476,000 
d (　           ) 
545,720  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
553,392 		 100
[  92.1]
600,860 
601,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    568,000 円／㎡]  



足立 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,531,459 
3,990,450 
13,541,009 
11,555,200 
1,985,809 		 （　0.9554）
1,897,242 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     49,927,421 円　　　　（　    489,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 78.92 Ｓ8 545.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   102 ㎡      9.5 m x   11.0 m  前面道路：区道     　  15.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸し、スケルトン ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同種建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.92 
75.4 
59.51 
3,197 
190,253 		 5.0  951,265 
1.0  190,253 

 2～ 2		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
3,105 
206,855 		 3.0  620,565 
1.0  206,855 

 3～ 7		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
2,985 
198,861 		 3.0  596,583 
1.0  198,861 

 8～ 8		 店舗
48.80 
93.7 
45.73 
2,985 
136,504 		 3.0  409,512 
1.0  136,504 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
545.86 
92.5 
504.96 

1,527,917 		 4,964,257 
1,527,917 
⑨年額支払賃料      1,527,917 円　×　12ヶ月　＝　      18,335,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     504.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上なし  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,335,004 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,558,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,776,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,964,257 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,423 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,527,917 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         709,507 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,531,459 円　　　　（　       171,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
３６５
　　　　-16		 3,096  
(   2,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,105 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-8		 3,318  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,234 
c Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-10		 3,422  
(   3,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
3,214 
足立 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,104,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 550,050 円  　　　       18,335,004　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      404,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,564,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,990,450 円　（　　　　　　        39,122 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　     545.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,555,200 円  
（　　　　　       113,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,531,459 円      
②総費用 3,990,450 円      
③純収益　①－② 13,541,009 円      
④建物等に帰属する純収益 11,555,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,985,809 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,897,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,927,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     489,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区竹の塚一丁目２９番１５
 0118000194638-0000
2 　足立区竹の塚一丁目２９番１７
 0118000194640-0000
3 　
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7 　
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備考