別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-5 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　神山　大典   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区谷在家２丁目１番１０
｢谷在家２－１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
特別用途地区

(70,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 事業所、店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 東33m都道 水道、ガス、下水 西新井大師西

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 西新井大師西駅北方

200m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最低7m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は、各種事業所と店舗付共同住宅の混在地域で、今後とも中位の繁華性を維持するものと予測する
。需給関係は改善してきており、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区及びその周辺地域の街路条件の良好な商業地域と判定した。需要者の属性は、主として自己使用等
の実需が中心であり、各種事業所や店舗付共同住宅等が混在する地域である。需給関係は比較的良好であり、地価は継
続的に上昇している。ただし、足立区内においても、利便性・繁華性等、各種条件の優劣により需給には濃淡があり、
地域間の相対的格差が見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、足立区内の路線商業地域等の取引事例を採用し、適切に要因比較を行って求められており、市場性を反映
する実証的な価格である。収益価格は、試算過程に想定要素がやや多く、また、標準地が必ずしも投資採算性のみが重
視される地域には存しないこと等から、やや信頼性が劣る価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参
酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 439,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復しており、不動産市
場も堅調である。ただし、物価上昇や金融資
本市場の変動等による影響に十分注意する必
要がある。

尾久橋通り沿いに事業所、店舗、共同住宅等
が混在する商業地域であり、特段の地域要因
の変動はない。


標準的であり、個別的要因に特に変動はない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６（公）
１０１５６
-3		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
b Ｒ０６（公
）７９３５
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
c Ｒ０６（公
）６７４３
-18		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西27m区道、
南8m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
d Ｒ０６（公
）７９３５
-15		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m区道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e Ｒ０６（公
）７２２２
-28		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m都道、
南3m、二方路
近商
高度地区最低7m
新防火
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
361,085  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
440,099 		 100
[  99.0]
444,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
445,000 
b (　           ) 
304,845  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
326,184 		 100
[  74.2]
439,601 
440,000 
c (　           ) 
406,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
394,809 		 100
[  88.9]
444,105 
444,000 
d (　           ) 
322,703  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
318,943 		 100
[  74.4]
428,687 
429,000 
e (　           ) 
317,972  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.8]
356,348 		 100
[  79.8]
446,551 
447,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    443,000 円／㎡]  



足立 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,661,362 
6,861,902 
24,799,460 
21,403,200 
3,396,260 		 （　0.9575）
3,251,919 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     83,382,538 円　　　　（　    324,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.59 ＲＣ9 1,249.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最低7m
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を専有面積４２㎡程度の１ＬＤＫ等を想定した。 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 標準的なレンタブル比に基づく
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.51 
45.2 
61.66 
3,100 
191,146 		 5.0  955,730 
1.0  191,146 

 2～ 8		 居宅
148.53 
86.7 
128.78 
2,670 
343,843 		 2.0  687,686 
1.0  343,843 

 9～ 9		 居宅
72.95 
81.6 
59.50 
2,750 
163,625 		 2.0  327,250 
1.0  163,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,249.17 
81.9 
1,022.62 

2,761,672 		 6,096,782 
2,761,672 
⑨年額支払賃料      2,761,672 円　×　12ヶ月　＝　      33,140,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,022.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,140,064 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,816,905 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,323,159 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,096,782 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,786 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,761,672 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,282,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,661,362 円　　　　（　       123,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）１０
３２８
　　　　-4		 2,295  
(   2,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,060 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,787 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）１０
３２８
　　　　-7		 2,086  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,781 
c Ｒ６（公）１０
３２８
　　　　-8		 1,883  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,511 
足立 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,058,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 994,202 円  　　　       33,140,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      208,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,915,500 円  　　　　    343,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       343,000 円  　　　　    343,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,861,902 円　（　　　　　　        26,700 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 343,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 264,000 円／㎡　×　   1,249.17 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0444 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,403,200 円  
（　　　　　        83,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,661,362 円      
②総費用 6,861,902 円      
③純収益　①－② 24,799,460 円      
④建物等に帰属する純収益 21,403,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,396,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,251,919 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,382,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     324,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区谷在家二丁目１番１０
 0118000322352-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
足立 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-5 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　新井　帰   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区谷在家２丁目１番１０
｢谷在家２－１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
特別用途地区

(70,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 事業所、店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 東33m都道 水道、ガス、下水 西新井大師西

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 西新井大師西駅北方

200m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最低7m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は各種事業所と店舗兼共同住宅等の混在地域である。今後とも中程度の商業繁華性が維持されるものと
予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    459,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区内及びその周辺地域における幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者
の属性は主として自己使用等の実需が中心で投資目的は限定的である。市場の需給動向は、再開発等により地域全体が
活性化し今後の発展が期待できる地域では、土地価格が上昇傾向で推移するものと予測される。ただし、各種条件の優
劣による地域間の相対的格差が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、多数の路線商業地の取引事例を収集し、適切に要因比較を行って求められており、市場性を反映する実証
的な価格である。収益価格は、試算過程に想定要素が多く、また、標準地が必ずしも投資採算性のみが重視される地域
には存しないこと等から、やや信頼性が劣る価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 439,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、各種政策の効果もあり緩やかに
回復している。不動産市況は、低金利が継続
している安定した金融市場を背景に、安定的
に推移している。

幹線通り沿いに事業所、店舗、共同住宅等が
混在する路線商業地域で、中位の繁華性によ
り一定の需要を持つ。地域要因に特段の変動
はない。

個別的要因に変動はない。地域内の標準的な
画地であり、競争力も標準的と思料する。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-43		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南33m都道、
中間画地
準工
高度3種最低7m
地区計画等
(70,400)
b Ｒ６（公）
１０１５６
-3		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
c Ｒ０６（公
）７２２２
-30		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北25m都道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
地区計画
(100,400)
d Ｒ０６（公
）６７４３
-18		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西27m区道、
南8m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,537  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
482,839 		 100
[  95.0]
508,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
508,000 
b (　           ) 
361,085  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
440,099 		 100
[ 100.0]
440,099 
440,000 
c (　           ) 
367,105  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
392,083 		 100
[  90.8]
431,809 
432,000 
d (　           ) 
406,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
394,809 		 100
[  86.3]
457,484 
457,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    459,000 円／㎡]  



足立 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,365,083 
7,015,943 
25,349,140 
21,902,400 
3,446,740 		 （　0.9575）
3,300,254 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     84,621,897 円　　　　（　    329,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.59 ＲＣ9 1,249.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最低7m
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を専有面積４２㎡程度の１ＬＤＫ等を想定した。 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 周辺地域における平均的建物の状況を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.51 
45.2 
61.66 
3,176 
195,832 		 6.0  1,174,992 
1.0  195,832 

 2～ 5		 住宅
148.53 
86.7 
128.78 
2,699 
347,577 		 2.0  695,154 
1.0  347,577 

 6～ 8		 住宅
148.53 
86.7 
128.78 
2,780 
358,008 		 2.0  716,016 
1.0  358,008 

 9～ 9		 住宅
72.95 
81.6 
59.50 
2,735 
162,733 		 2.0  325,466 
1.0  162,733 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,249.17 
81.9 
1,022.62 

2,822,897 		 6,429,122 
2,822,897 
⑨年額支払賃料      2,822,897 円　×　12ヶ月　＝　      33,874,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,022.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,874,764 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,879,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,995,409 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,429,122 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,822,897 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,310,848 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,365,083 円　　　　（　       125,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）１０
３２８
　　　　-2		 2,599  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,818 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,699 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）１０
３２８
　　　　-10		 1,798  
(   1,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,027 
c Ｒ６（公）１０
３２８
　　　　-5		 2,268  
(   2,266) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]
2,731 
足立 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,106,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,016,243 円  　　　       33,874,764　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      208,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,983,500 円  　　　　    351,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,015,943 円　（　　　　　　        27,299 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 351,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,249.17 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0444 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,902,400 円  
（　　　　　        85,223 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,365,083 円      
②総費用 7,015,943 円      
③純収益　①－② 25,349,140 円      
④建物等に帰属する純収益 21,902,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,446,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,300,254 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,621,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     329,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区谷在家二丁目１番１０
 0118000322352-0000
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備考