別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-4 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　神山　大典   TEL.
鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区鹿浜３丁目３番２１外
｢鹿浜３－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 582  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ6F1B		 自動車販売会社、営
業所等が多い路線商
業地域		 南25m都道 水道、ガス、下水 西新井大師西

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 西新井大師西駅南西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い環七通り沿いに存し、ロードサイド系店舗としての利用が中心的な土地利用である。この傾向は今
後も変わらず、当面の間は、同様の傾向を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 幹線道路沿いの路線商業地域、更には広幅員の街路沿いに存する商業地域等が同一需給圏に該当し、その範囲は区内広
域に及ぶ。需要者は、事業所、飲食・物販店舗等の沿道サービス施設を運営する経営者、チェーン展開する企業。立地
によっては、賃貸あるいは分譲マンション業者も考えられる。立地により濃淡はあるが、地価は上昇傾向である。中心
となる価格帯は規模等により一概には把握し難いが、単価で３２０～３３０千円／㎡程度が目安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、路線商業地域及び広幅員の街路沿いの取引事例を中心に採用して求めたものである。収益価格は、最有効
使用のロードサイド店舗を建設し賃貸することを想定して試算した。試算の過程で想定要素が介在するものの、本件対
象不動産のように路線商業地域に存する場合には考慮する必要がある。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [100.0]
100		 321,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復しており、不動産市
場も堅調である。ただし、物価上昇や金融資
本市場の変動等による影響に十分注意する必
要がある。

既成の幹線道路沿いの路線商業地域である。
地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７７９９
-43		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南33m都道、
中間画地
準工
高度3種最低7m
地区計画等
(70,400)
b Ｒ０６（公
）７２２２
-26		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24.9m都
道、
南西11m、
角地
準工
特別工業地区
高度地区
(80,400)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-9		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
北4m、二方路
近商
高度地区最低7m
(100,240)
d Ｒ０６（公
）４６４５
-11		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西25m都道、
西3.8m、角地
準工

(80,400)
e Ｒ０６（公
）４６４５
-26		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西27m都道、
中間画地
準工

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,537  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
482,839 		 100
[ 148.7]
324,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
325,000 
b (　           ) 
393,856  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
377,081 		 100
[ 116.7]
323,120 
323,000 
c (　           ) 
296,406  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
316,595 		 100
[  98.0]
323,056 
323,000 
d (　    466,026) 
601,097  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.6]
594,652 		 100
[ 179.1]
332,022 
332,000 
e (　           ) 
165,230  		 100
[  50.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
346,983 		 100
[ 103.6]
334,926 
335,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    324,000 円／㎡]  



足立 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,271,316 
4,444,226 
15,827,090 
9,334,500 
6,492,590 		 （　0.9547）
6,198,476 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    158,935,282 円　　　　（　    273,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 310.10 Ｓ2 594.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   400 ％   400 ％   582 ㎡     20.0 m x   29.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型店舗　一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 この種の建物としては一般的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
297.01 
100.0 
297.01 
2,970 
882,120 		 5.0  4,410,600 
1.0  882,120 

 2～ 2		 店舗
297.01 
100.0 
297.01 
2,970 
882,120 		 5.0  4,410,600 
1.0  882,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.02 
100.0 
594.02 

1,764,240 		 8,821,200 
1,764,240 
⑨年額支払賃料      1,764,240 円　×　12ヶ月　＝　      21,170,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     594.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,170,880 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,799,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,371,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,821,200 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,764,240 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         819,247 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,271,316 円　　　　（　        34,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-7		 3,460  
(   3,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,062 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,108 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,970 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-8		 3,318  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,016 
c Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-10		 3,422  
(   3,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,111 
足立 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 882,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 635,126 円  　　　       21,170,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,383,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,444,226 円　（　　　　　　         7,636 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　     594.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,334,500 円  
（　　　　　        16,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,271,316 円      
②総費用 4,444,226 円      
③純収益　①－② 15,827,090 円      
④建物等に帰属する純収益 9,334,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,492,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,198,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,935,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     273,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区鹿浜三丁目３番２１
 0118000127335-0000
2 　足立区鹿浜三丁目３番２２
 0118000127336-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-4 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　廣木　耕治   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 321,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区鹿浜３丁目３番２１外
｢鹿浜３－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 582  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ6F1B		 自動車販売会社、営
業所等が多い路線商
業地域		 南25m都道 水道、ガス、下水 西新井大師西

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 西新井大師西駅南西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は自動車販売会社、営業所等が多い路線商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認めら
れないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の普通商業地域、近隣商業地域及び路線商業地域であると判断した。主たる需要者は当該地域
に地縁的選好性を有する個人・法人等の事業者が見込まれる。繁華性が低い地域にあって、投資需要は軟調に推移して
いる。地価水準については、市場の中心となる価格帯は、需要面積が多様であるためその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自動車販売会社、営業所等が多い路線商業地域である。比準価格は、圏内の多数の類似する取引事例から試
算されており、実証的であり精度が高い。一方、収益価格は店舗を建築することを想定して求められたものであり、商
業地の地価水準を表しているといえる。本件においては、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益性を反映し
ている収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [100.0]
100		 321,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くが、経済・物価を
巡る不確実性は高い。金融・為替市場の動向
やその経済・物価への影響等を十分注視する
必要がある。

自動車販売会社、営業所等が多い路線商業地
域であり、地域要因の変動は認められない。
当該地域の地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。また、個別的要因
の格差率を変動させる市場性の変化も特に認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６（公）
１０１５６
-3		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
b Ｒ０６（公
）７７９９
-9		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
北4m、二方路
近商
高度地区最低7m
(100,240)
c Ｒ０６（公
）８４５１
-22		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10.3m区
道、
北西3.3m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ０６（公
）７２２２
-32		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西16m区道、
中間画地
１住居
高度3種最低7m
地区計画
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
361,085  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
440,099 		 100
[ 127.3]
345,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
346,000 
b (　           ) 
296,406  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
316,595 		 100
[ 102.9]
307,672 
308,000 
c (　           ) 
341,615  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
371,164 		 100
[ 119.7]
310,079 
310,000 
d (　           ) 
375,997  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
439,344 		 100
[ 127.6]
344,313 
344,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



足立 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,338,645 
4,226,372 
14,112,273 
8,636,000 
5,476,273 		 （　0.9547）
5,228,198 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    134,056,359 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 310.10 Ｓ2 594.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   400 ％   400 ％   582 ㎡     20.0 m x   29.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗　一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
297.01 
100.0 
297.01 
2,800 
831,628 		 5.0  4,158,140 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
297.01 
100.0 
297.01 
2,800 
831,628 		 5.0  4,158,140 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.02 
100.0 
594.02 

1,663,256 		 8,316,280 
0 
⑨年額支払賃料      1,663,256 円　×　12ヶ月　＝　      19,959,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     594.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,959,072 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,696,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,262,551 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,316,280 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,338,645 円　　　　（　        31,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-7		 3,460  
(   3,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[153.0]		 100
[100.0]
2,758 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-6		 3,028  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[134.0]		 100
[100.0]
2,790 
c Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-4		 4,684  
(   4,487) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[165.0]		 100
[100.0]
2,988 
足立 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 816,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 598,772 円  　　　       19,959,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,383,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,226,372 円　（　　　　　　         7,262 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     594.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,636,000 円  
（　　　　　        14,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,338,645 円      
②総費用 4,226,372 円      
③純収益　①－② 14,112,273 円      
④建物等に帰属する純収益 8,636,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,476,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,228,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,056,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区鹿浜三丁目３番２１
 0118000127335-0000
2 　足立区鹿浜三丁目３番２２
 0118000127336-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考