別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　廣木　耕治   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区西新井栄町２丁目１２１５番２
｢西新井栄町２－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m区道 水道、ガス、下水 西新井

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 西新井駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められな
いことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    944,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の普通商業地域、近隣商業地域及び路線商業地域であると判断した。主たる需要者は当該地域
に地縁的選好性を有する個人・法人等の事業者が見込まれる。駅至近の商業地で交通利便性に優れ高度利用が可能なた
め近年特にマンション開発業者の需要は旺盛である。市場の中心となる価格帯は、需要面積が多様であるためその把握
は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、圏内の多数の類似する取引事例から試算さ
れており、実証的であり精度が高い。一方、収益価格は店舗付事務所を建築することを想定して求められたものであり
、商業地の地価水準を表しているといえる。本件においては、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益性を反
映している収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,480,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[155.7]		 [100.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    992,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くが、経済・物価を
巡る不確実性は高い。金融・為替市場の動向
やその経済・物価への影響等を十分注視する
必要がある。

中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域で
あり、地域要因の変動は認められない。当該
地域の地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。また、個別的要因
の格差率を変動させる市場性の変化も特に認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７２２２
-6		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,270)
b Ｒ０６（公
）７２７７
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北1.8m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,240)
c Ｒ０６（公
）７２７７
-29		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m区道、
西3.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ０６（公
）７３６５
-5		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東14.5m区
道、
北5.4m、西3m、
三方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e Ｒ０６（公
）７３６５
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東35m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,510  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
932,013 		 100
[  86.5]
1,077,472 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,080,000 
b (　           ) 
951,788  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
988,908 		 100
[  86.3]
1,145,896 
1,150,000 
c (　           ) 
887,981  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
945,444 		 100
[  87.5]
1,080,507 
1,080,000 
d (　           ) 
1,185,852  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
1,171,100 		 100
[ 104.1]
1,124,976 
1,120,000 
e (　           ) 
1,058,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,140,239 		 100
[ 108.7]
1,048,978 
1,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -30.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



足立 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,799,057 
4,800,834 
16,998,223 
11,743,600 
5,254,623 		 （　0.9554）
5,020,267 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    132,112,289 円　　　　（　    944,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 97.75 Ｓ6 578.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   140 ㎡      7.2 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階店舗フロア貸、上階事務所フロア貸 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 類似地域の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.25 
93.3 
89.80 
4,700 
422,060 		 6.0  2,532,360 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
97.75 
93.4 
91.30 
4,000 
365,200 		 6.0  2,191,200 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
96.24 
96.7 
93.06 
3,200 
297,792 		 3.0  893,376 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
578.96 
95.6 
553.34 

1,978,428 		 8,297,064 
0 
⑨年額支払賃料      1,978,428 円　×　12ヶ月　＝　      23,741,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     553.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,741,136 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,017,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,723,139 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,297,064 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,799,057 円　　　　（　       155,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-8		 3,318  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
4,713 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,724 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-10		 3,422  
(   3,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
4,974 
c Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-2		 3,862  
(   3,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
5,136 
足立 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,122,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 712,234 円  　　　       23,741,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,003,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,800,834 円　（　　　　　　        34,292 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     578.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,743,600 円  
（　　　　　        83,883 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,799,057 円      
②総費用 4,800,834 円      
③純収益　①－② 16,998,223 円      
④建物等に帰属する純収益 11,743,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,254,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,020,267 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,859 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,112,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     944,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区西新井栄町二丁目１２１５番２
 0118000242996-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　栗原　邦広   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区西新井栄町２丁目１２１５番２
｢西新井栄町２－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m区道 水道、ガス、下水 西新井

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 西新井駅　南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも同様の地域的特性を維持していくものと予測する。
地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    933,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区内及び周辺区の駅にほど近い商業地域一帯と判断した。需要者の中心は区内の事業者等であるが、
画地規模によってはマンションディベロッパー等も需要者となりうる。北千住駅や綾瀬駅周辺等の商業地に比べて繁華
性は劣るが、不動産の需要は比較的旺盛である。駅前商業地は土地の供給が少ない地域のため、取引価格水準を把握し
難く、幅広い価格帯での取引がみられるが、地価は総じて上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性をも考慮して取引が行なわれ、試算価格には収
益性も反映されている。一方収益価格は不動産の価格の本質を形成するもので常に考慮されるべきであるが、想定要素
が多く介在する面は否めない。上記を考慮して、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。以上より、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,480,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[152.0]		 [100.0]
100		 1,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    992,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウィズコロナ政策の展開や海外からの入国規
制等が緩和される中、不動産の取引市場は再
び活発化している。


西新井駅西口に程近い商業地域である。近隣
地域の地域要因に特別の変動はない。



標準的であり、特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）４６４５
-32		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
南東3.7m、
二方路
商業

(100,500)
b Ｒ６（公）
１０３２８
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
特別用途地区
(100,400)
c Ｒ０６（公
）７７９９
-8		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
東14m、北6m、
三方路
近商

(100,300)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-38		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北26m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,512,677  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
1,586,137 		 100
[ 136.5]
1,162,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
1,029,967  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,050,566 		 100
[  92.0]
1,141,920 
1,140,000 
c (　           ) 
904,166  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
974,584 		 100
[  85.6]
1,138,533 
1,140,000 
d (　           ) 
704,159  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
759,083 		 100
[  69.1]
1,098,528 
1,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,140,000 円／㎡]  



足立 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,544,426 
5,233,080 
18,311,346 
13,018,700 
5,292,646 		 （　0.9381）
4,965,031 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    130,658,711 円　　　　（　    933,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 97.75 ＲＣ6 578.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   140 ㎡      7.2 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３～６階は事務所。いずれもフロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 類似地域の標準なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.25 
93.3 
89.80 
5,000 
449,000 		 5.0  2,245,000 
1.0  449,000 

 2～ 2		 店舗
97.75 
93.4 
91.30 
4,400 
401,720 		 4.0  1,606,880 
1.0  401,720 

 3～ 6		 事務所
96.24 
96.7 
93.06 
3,300 
307,098 		 3.0  921,294 
1.0  307,098 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
578.96 
95.6 
553.34 

2,079,112 		 7,537,056 
2,079,112 
⑨年額支払賃料      2,079,112 円　×　12ヶ月　＝　      24,949,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     553.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,949,344 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,120,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,828,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,537,056 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,079,112 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　         646,812 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,544,426 円　　　　（　       168,174 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-11		 9,129  
(   8,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,163 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-9		 6,179  
(   5,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,179 
c Ｒ０６（公）７
７９９
　　　　-7		 3,460  
(   3,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,325 
足立 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,266,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 748,480 円  　　　       24,949,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,003,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,793,500 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,233,080 円　（　　　　　　        37,379 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     578.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,018,700 円  
（　　　　　        92,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,544,426 円      
②総費用 5,233,080 円      
③純収益　①－② 18,311,346 円      
④建物等に帰属する純収益 13,018,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,292,646 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,965,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,465 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,658,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     933,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区西新井栄町二丁目１２１５番２
 0118000242996-0000
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備考