別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -57 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸　裕一   TEL.
鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区江北７丁目１０番１５
｢江北７－１０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東6m区道 水道、ガス、下水 西新井大師西

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北６ｍ区
道		 交通

施設		 西新井大師西駅　西方

830m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、近隣の都営住宅の建替え事業の影響により環境改善等が期待され
る。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は足立区内の居住者を中心とするが、居住用不
動産については周辺市区からの転入も認められる。土地の中心的価格帯は、区の南西部付近で２５００万円から３５０
０万、新築戸建住宅は４０００万円～５０００万円である。市況については、特に居住用不動産を中心に需要は旺盛で
、堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自己利用を目的とした住宅が存する地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る
価格水準になっておらず、想定要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、収益価格は比準価格と同程
度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考
に留めて、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[102.7]		 [102.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し地価は上昇傾向にある
が、物価高騰やそれに伴う金融政策の動向等
に注視が必要である。


近隣の都営住宅の建替え事業により、環境等
の改善が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）８５０４
-16		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b Ｒ０６（公
）６２０５
-25		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(60,150)
c Ｒ０６（公
）６７４３
-17		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d Ｒ０６（公
）６７４３
-35		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e Ｒ０６（公
）６７４３
-36		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m区道、
中間画地
１低専
高度2種最高12m
地区計画等
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
277,078 		 100
[ 102.7]
269,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
292,952  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
306,721 		 100
[ 105.9]
289,633 
295,000 
c (　           ) 
246,371  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
264,006 		 100
[  94.8]
278,487 
284,000 
d (　           ) 
244,639  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
248,999 		 100
[ 100.9]
246,778 
252,000 
e (　           ) 
297,945  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
292,270 		 100
[  97.8]
298,845 
305,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



足立 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,365,621 
896,018 
3,469,603 
2,691,000 
778,603 		 （　0.9547）
743,332 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     19,059,795 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -57　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   126 ㎡     10.6 m x   11.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積６５㎡程度（ファミリータイプ）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,928 
125,320 		 1.0  125,320 
1.0  125,320 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,968 
127,920 		 1.0  127,920 
1.0  127,920 

 3～ 3		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,968 
127,920 		 1.0  127,920 
1.0  127,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

381,160 		 381,160 
381,160 
⑨年額支払賃料        381,160 円　×　12ヶ月　＝　       4,573,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上なし  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,573,920 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       388,783 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,185,137 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           381,160 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          381,160 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         176,996 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,365,621 円　　　　（　        34,648 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）８
５０４
　　　　-16		 2,184  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,229 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,053 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,968 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）８
５０４
　　　　-14		 2,024  
(   1,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,046 
c Ｒ６（公）１０
３２８
　　　　-9		 1,735  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,883 
足立 -57　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,218 円  　　　        4,573,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,500 円  　　　　     45,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         896,018 円　（　　　　　　         7,111 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,691,000 円  
（　　　　　        21,357 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,365,621 円      
②総費用 896,018 円      
③純収益　①－② 3,469,603 円      
④建物等に帰属する純収益 2,691,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 778,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 743,332 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,899 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,059,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区江北七丁目１０番１５
 0118001159393-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -57 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　堤　裕   TEL.
鑑定評価額 35,700,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区江北７丁目１０番１５
｢江北７－１０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東6m区道 水道、ガス、下水 西新井大師西

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 西新井大師西駅西方

830m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では都営住宅の建替工事が進行しており、住環境の向上が期待される。住宅需要は安定的に推移しているこ
とから、地価は今後も上昇傾向を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西新井大師西駅及びその隣接駅等から徒歩圏の住宅地域が該当する。需要者の中心は、一次取得者や足
立区に地縁的選好性を有する買換需要者、地元不動産開発業者等である。日暮里・舎人ライナー沿線沿いの地域は、利
便性の高さから人気が高く、需要は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は単価で、２６０～３１
０千円／㎡程度、新築戸建住宅は総額４，０００～４，５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い取引事例を収集のうえ、適切に補修正を行って試算したもので、信頼度は高い。収益価格は
、対象地上に賃貸用の３階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益価格は、試算の過
程で想定要素が介在することに加え、比準価格に比べて低い水準に留まっている。以上により、比準価格を採用し、収
益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[102.7]		 [102.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中東情勢、中国経済の先行き懸念等がある一
方で、国内の不動産市場は、堅調に推移して
おり、地価の上昇幅は拡大している。


住宅地域として、成熟しており特筆すべき地
域要因の変動は観察されない。地価動向は、
昨年に引き続き、上昇傾向で推移している。


個別的要因の変動は認められない。画地条件
等の個別的要因は標準的であり、代替・競争
等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に
変化はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７９３１
-13		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
b Ｒ０６（公
）９０２４
-15		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東1.9m区道、
北2m、角地
近商
高度地区3種
(100,240)
c Ｒ０６（公
）７９３５
-14		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
d Ｒ０６（公
）７９３１
-5		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
260,649 		 100
[  95.9]
271,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
285,063  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
278,011 		 100
[  87.8]
316,641 
323,000 
c (　           ) 
310,837  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
311,446 		 100
[ 108.9]
285,993 
292,000 
d (　           ) 
279,543  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
315,171 		 100
[ 115.3]
273,349 
279,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



足立 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,376,788 
874,669 
3,502,119 
2,607,280 
894,839 		 （　0.9547）
854,303 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     21,905,205 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -57　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   126 ㎡     10.6 m x   11.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積約６５㎡程度の２ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,910 
124,150 		 1.0  124,150 
1.0  124,150 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,959 
127,335 		 1.0  127,335 
1.0  127,335 

 3～ 3		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,010 
130,650 		 1.0  130,650 
1.0  130,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

382,135 		 382,135 
382,135 
⑨年額支払賃料        382,135 円　×　12ヶ月　＝　       4,585,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,585,620 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       389,778 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,195,842 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           382,135 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          382,135 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         177,449 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,376,788 円　　　　（　        34,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）８
５０４
　　　　-2		 2,381  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,995 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,043 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,959 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）８
５０４
　　　　-3		 1,781  
(   1,707) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,994 
c Ｒ０６（公）８
５０４
　　　　-4		 1,739  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,055 
足立 -57　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,000 円  　　　　     43,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,569 円  　　　        4,585,620　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      370,600 円  　　　　     43,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,600 円  　　　　     43,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         874,669 円　（　　　　　　         6,942 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,607,280 円  
（　　　　　        20,693 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,376,788 円      
②総費用 874,669 円      
③純収益　①－② 3,502,119 円      
④建物等に帰属する純収益 2,607,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 894,839 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 854,303 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,780 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,905,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区江北七丁目１０番１５
 0118001159393-0000
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備考