鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
足立 -54　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -54

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　堤　裕

TEL.

鑑定評価額

53,000,000 円

１㎡当たりの価格

301,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区西新井３丁目１３番３外｢西新井３－１３－２｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	大師前 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北６ｍ区
道

交通

施設

大師前駅北方

1.1km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。戸建住宅及び住宅用地ともに
、需給は安定的で、今後の経済状況にもよるが、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

足立区中央部に存し、大師前駅、谷在家駅、竹ノ塚駅等から徒歩圏の住宅地域が、同一需給圏に該当する。需要者の中
心は、足立区内の居住者で３０代～４０代の一次取得者である。周辺市区からの流入も認められる。戸建住宅が取引の
中心であり、住宅の需給動向は、安定的に推移している。土地は単価で、２７５～３２５千円／㎡程度、新築戸建住宅
は４，０００万円～５，０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性の高い取引事例を収集のうえ、適切に補修正を行って試算したもので、信頼度は高い。収益価格は
、対象地上に賃貸用の２階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益価格は、試算の過
程で想定要素が介在することに加え、比準価格に比べて低い水準に留まっている。以上により、比準価格を重視し、収
益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 330,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[105.0]

100
[115.5]

[105.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中東情勢、中国経済の先行き懸念等がある一
方で、国内の不動産市場は、堅調に推移して
おり、地価の上昇幅は拡大している。

地域要因に特筆すべき変動要因は認められな
い。地価動向は、昨年に引き続き、上昇傾向
で推移しているが、その上昇幅は拡大してい
る。

個別的要因の変動は認められない。画地条件
等の個別的要因は標準的であり、代替・競争
等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に
変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６（公）６２０５ -17	足立区		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	Ｒ０６（公）８４５１ -9	足立区		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	Ｒ０６（公）６２０５ -25	足立区		建付地	（　）	長方形	北7.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,150)
d	Ｒ０６（公）７３６５ -8	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e	Ｒ０６（公）７７９９ -20	足立区		建付地	（　）	長方形	東4.8m区道、北4m、角地		１住居高度地区2種 (80,192)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,410	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	256,514	100 [ 93.1]	275,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	289,000
b	(　 ) 282,875	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	319,117	100 [ 110.4]	289,055		304,000
c	(　 ) 292,952	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	306,721	100 [ 105.8]	289,906		304,000
d	(　 ) 319,206	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	316,774	100 [ 109.8]	288,501		303,000
e	(　 ) 334,494	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	342,538	100 [ 115.5]	296,570		311,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

足立 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,102,533	706,648	3,395,885	2,142,000	1,253,885	（　0.9725） 1,219,403	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	31,266,744 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	10.4 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプタイプ　平均専有面積約４２．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,080	176,800	1.0	176,800
							1.0	176,800
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,134	181,390	1.0	181,390
							1.0	181,390
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		358,190		358,190
								358,190

⑨年額支払賃料	358,190 円　×　12ヶ月　＝　 4,298,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,298,280 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,932,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	358,190 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 358,190 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,330 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,102,533 円　　　　（　 23,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６（公）７９３５　　　　-14	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,226 円/㎡　月額支払賃料（　 2,134 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０６（公）７９３５　　　　-21	2,698 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,254
c	Ｒ０６（公）７９３５　　　　-24	2,289 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,222

足立 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,948 円	4,298,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	30,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 706,648 円　（　　　　　　 4,015 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 45 ％　＋　0.0785 × 45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,142,000 円（　　　　　 12,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,102,533 円
②総費用	706,648 円
③純収益　①－②	3,395,885 円
④建物等に帰属する純収益	2,142,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,253,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,219,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,266,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -54　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区西新井三丁目１３番３	0118000232057-0000
2	足立区西新井三丁目１３番４	0118000232058-0000
3	足立区西新井三丁目１３番５	0118000232059-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
足立 -54　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -54

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　供田　茂彰

TEL.

鑑定評価額

52,400,000 円

１㎡当たりの価格

298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区西新井３丁目１３番３外｢西新井３－１３－２｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	大師前 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区道

交通

施設

大師前駅北方

1.1km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

大師前駅北方に広がる住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。底堅い住
宅地需要により、引続き地価は上昇している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 301,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区内で、主として東武大師線「大師前」駅から徒歩圏の足立区中部に存する住宅地域。需要者の中
心は、足立区内の居住者で３０代～４０代の一次取得者層のほか、マンションからの買い替え需要もみられる。戸建住
宅用地が取引の中心であるが、需給ともに大きな変動要因はなく、需給動向は安定的である。土地は２，５００万円～
３，５００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円～５，５００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、「大師前」駅を最寄とする住宅地域を中心に同種の取引事例を収集・採用
した。一方、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用地としての取引
は僅少である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 330,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[105.0]

100
[116.6]

[105.0]
100

298,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気回復を背景に、地価は継続して
上昇している。物価上昇、金融資本市場の変
動リスク等による不動産市場への影響が懸念
される。

大師前駅北方に広がる環境の良い住宅地域で
あり、地域要因に特段の変動はみられない。

南道路であるが、個別的要因について変動は
なく、標準的な画地である。同一需給圏内で
の市場競争力は概ね中位程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６（公）７３６５ -8	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	Ｒ０６（公）６２０５ -11	足立区		建付地	（　）	不整形	東11.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,150)
c	Ｒ０６（公）８５０４ -25	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ０６（公）６２１７ -5	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m私道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 319,206	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	316,774	100 [ 110.8]	285,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 233,830	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	294,580	100 [ 103.5]	284,618		299,000
c	(　 ) 284,982	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	284,423	100 [ 98.0]	290,228		305,000
d	(　 ) 239,756	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	260,451	100 [ 90.8]	286,840		301,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

足立 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,040,227	669,490	3,370,737	1,988,000	1,382,737	（　0.9725） 1,344,712	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	34,479,795 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	110.4 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・平均専有面積４２．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,050	174,250	1.0	174,250
							1.0	174,250
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,100	178,500	1.0	178,500
							1.0	178,500
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		352,750		352,750
								352,750

⑨年額支払賃料	352,750 円　×　12ヶ月　＝　 4,233,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,233,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 359,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,873,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,750 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 352,750 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 163,804 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,040,227 円　　　　（　 22,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６（公）７９３５　　　　-14	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,086	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０６（公）７９３５　　　　-24	2,289 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,289
c	Ｒ０６（公）７９３５　　　　-27	2,344 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,344

足立 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,990 円	4,233,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	28,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 669,490 円　（　　　　　　 3,804 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 45 ％　＋　0.0785 × 45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,988,000 円（　　　　　 11,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,040,227 円
②総費用	669,490 円
③純収益　①－②	3,370,737 円
④建物等に帰属する純収益	1,988,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,382,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,344,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,640 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,479,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -54　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区西新井三丁目１３番３	0118000232057-0000
2	足立区西新井三丁目１３番４	0118000232058-0000
3	足立区西新井三丁目１３番５	0118000232059-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考