令和6年1月15日　提出 足立 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -51 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　堤　裕   TEL.

鑑定評価額 511,000,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区宮城１丁目４３番５ ｢宮城１－３－２３｣ ②地積 　(㎡) 2,333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 河川保全区域 (70,200) 1.2:1 共同住宅 ＳＲＣ12 高層共同住宅が多い 隅田川沿いの住宅地 域 東15m区道 水道、ガス、下水 小台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北１５ｍ区 道 交通 施設 小台駅北西方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  高度地区3種 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 マンション市況は依然好調さを維持しており、その影響により、現況は工業系の土地利用も見られるものの、緩 やかながらも移転や廃業などにより、マンションを中心とした土地利用へと変化していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    224,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              213,000 円／㎡ (6)市場の特性 区内において、マンションが多く見られる地域のうち、価格水準が比較的低位な地域が、同一需給圏に該当する。需要 者として想定されるのは、マンションデベロッパーが中心となる。工場、倉庫の移転、閉鎖等による跡地が、マンショ ン用地として取引されている。マンション市況は好調に推移しており、デベロッパーの用地取得需要も活況を呈してい る。取引の中心となる価格帯は、規模、画地条件により様々であるが、１９５～２４５千円／㎡が程度が目安。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域的な類似性が認められ、且つ、マンション適地と判断される事例から試算しており、実証的であるこ とに加えて、信頼性も高い。開発法による価格は、最有効使用のマンションを建設し、分譲することを想定して試算し た価格である。よって、本件においては、両試算価格の信頼度は同程度と判断し、比準価格及び開発法による価格を関 連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中東情勢、中国経済の先行き懸念等がある一 方で、国内の不動産市場は、堅調に推移して おり、地価の上昇幅は拡大している。 ここ一年間において、近隣地域及び周辺地域 で、新たなマンション建設などはなく、地域 要因の変動は、観測されない。 個別的要因については、特段の変動は認めら れない。マンション用地としての代替、競争 力は標準的である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％