令和6年1月15日　提出 足立 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -47 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　片岡　義雄   TEL.

鑑定評価額 650,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 780,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区千住寿町５６番８ ｢千住寿町５－１０｣ ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 地区計画等 (100,600) 不整形 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ14 高層共同住宅、店舗 等が混在する住宅地 域 南東35m国道、北側道 水道、ガス、下水 北千住 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３５ｍ国道 交通 施設 北千住駅北西方 590m 法令 規制 商業 (100,600) 防火  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因はなく、今後も高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として推移していくものと見込まれ る。マンション需要は引き続き旺盛であり、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,030,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足立区内のマンション適地と認められる圏域である。主な需要者はマンション開発を前提とするマンショ ンデベロッパーが中心である。足立区は都心への交通利便性に優れているにもかかわらず割安感があり、マンションエ ンドユーザーの需要は底堅いことからマンション適地の需要も旺盛である。マンション適地の取引の中心となる価格帯 は規模等により大きく異なりその把握は困難であるが、１００～１１０万円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある類似性の高い取引事例から試算されたものであり、その信頼性は高い。また、開発法に よる価格は想定要素を多く含むものの、典型的な需要者であるマンション開発業者の事業採算性に着目した価格である ことから、その信頼性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足立 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    845,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [101.0] 100 [ 85.7] [ 99.9] 100 1,070,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    976,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の不動産市場は引き続き堅調に推移して いるものの、今後は金利の上昇が予想される ことから、金融市場等の動向に留意すべきで ある。 中高層共同住宅地域として熟成している地域 で、地域要因に特に変動はない。引き続き現 状のまま推移していくものと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％