別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
足立 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -44 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　新井　帰   TEL.
鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区関原２丁目１６７番４
｢関原２－８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,200)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に作業
所等が見られる住宅
地域		 南西4m区道 水道、ガス、下水 梅島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 梅島駅南西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(90,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅や作業所等が混在する地縁的選好性の強い住宅地域であり、今後も現状の利用状況が続くと予想する。地価
水準は、やや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内南西部で環七以南の住宅地域を中心とした圏域と判定した。主たる需要者は区内在住又は地縁的選
好性のある自己使用目的の一次取得者である。当該圏域は、環境条件が比較的良好な他の圏域と比較した場合に、比較
的に価格の割安感があり、一次取得者向けの建売住宅等の需要が認められる。これらの需要は、比較的堅調に推移して
いる。建売住宅の中心価格帯は３，５００～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅の中に作業所等が見られる住宅地域の住宅地で、主たる需要者が自己使用目的の一次取得者であ
ることから、取引は収益性よりも交通利便性、居住の快適性等が重視される傾向にある。従って、同一需給圏内の類似
地域に存する取引事例から試算した比準価格と比べ、収益価格は相対的な信頼性が劣ると思料する。以上から市場性を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[107.9]		 [104.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、各種政策の効果もあり緩やかに
回復している。不動産市況は、低金利が継続
している安定した金融市場を背景に、安定的
に推移している。

近隣地域周辺は地縁的選好性が強く、住宅需
要も一定程度あり、地価水準はやや上昇傾向
で推移している。地域要因に特段の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。地域内では標準的
な画地であり、競争力は普通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）６７４３
-16		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.6m私道、
東1.8m、角地
準工
高度地区3種
新防火
(100,200)
b Ｒ６（公）
１０１５６
-22		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
西2.9m、角地
準工
高度地区3種
(90,200)
c Ｒ０６（公
）７３６５
-7		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(90,200)
d Ｒ０６（公
）７４２１
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.4m区道、
西4m、角地
準工
高度地区3種
(80,200)
e Ｒ０６（公
）６２０５
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
中間画地
準工
高度3種最低7m
地区計画等
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,891  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
257,075 		 100
[  88.2]
291,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
251,922  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
237,254 		 100
[  97.0]
244,592 
254,000 
c (　           ) 
270,249  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
271,309 		 100
[  94.9]
285,889 
297,000 
d (　           ) 
324,167  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
310,385 		 100
[ 131.0]
236,935 
246,000 
e (　           ) 
348,549  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.9]
388,476 		 100
[ 143.2]
271,282 
282,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    276,000 円／㎡]  



足立 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,376,954 
574,042 
2,802,912 
1,764,000 
1,038,912 		 （　0.9725）
1,010,342 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     25,906,205 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 90 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     10.6 m x   11.6 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＤＩＮＫＳタイプ　平均専用面積３６㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,027 
145,944 		 1.0  145,944 
1.0  145,944 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,068 
148,896 		 1.0  148,896 
1.0  148,896 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

294,840 		 294,840 
294,840 
⑨年額支払賃料        294,840 円　×　12ヶ月　＝　       3,538,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,538,080 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       300,737 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,237,343 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,840 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,698 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,840 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         136,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,376,954 円　　　　（　        25,201 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-21		 2,931  
(   2,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,349 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,157 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,068 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-22		 2,631  
(   2,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]
2,151 
c Ｒ０６（公）９
３９３
　　　　-23		 2,228  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,970 
足立 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,000 円  　　　　     25,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,142 円  　　　        3,538,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     25,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         574,042 円　（　　　　　　         4,284 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 45 ％　＋　0.0785 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,764,000 円  
（　　　　　        13,164 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,376,954 円      
②総費用 574,042 円      
③純収益　①－② 2,802,912 円      
④建物等に帰属する純収益 1,764,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,038,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,010,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,906,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区関原二丁目１６７番４
 0118001142688-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -44 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　廣木　耕治   TEL.
鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区関原２丁目１６７番４
｢関原２－８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,200)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に作業
所等が見られる住宅
地域		 南西4m区道 水道、ガス、下水 梅島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 梅島駅南西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(90,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅や作業所等が混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められない
ことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区及びその周辺の住宅地域であると判断した。主たる需要者は都心へ通勤する区内在住または地縁
的選好性を有する１次取得者が中心である。利便性等を背景に需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。地域の中心的な
新築戸建の価格帯としては、３，０００万円～４，０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅や作業所等が混在する住宅地域である。周辺に共同住宅等も見られるが、地価水準に見合う賃料水
準が形成されていないため比準価格よりも収益価格が低位に試算された。地域は収益性よりも居住の快適性を重視する
地域であり、自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。よって、市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[108.9]		 [104.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くが、経済・物価を
巡る不確実性は高い。金融・為替市場の動向
やその経済・物価への影響等を十分注視する
必要がある。

一般住宅や作業所等が混在する住宅地域であ
り、地域要因の変動は認められない。当該地
域の地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。また、個別的要因
の格差率を変動させる市場性の変化も特に認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７２２２
-18		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.1m私道、
南3m、二方路
準工
特別工業地区
高度地区
(90,240)
b Ｒ０６（公
）７２２２
-29		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c Ｒ０６（公
）７３６５
-19		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(90,200)
d Ｒ０６（公
）８５０４
-24		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,785  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
270,701 		 100
[ 106.7]
253,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
264,000 
b (　           ) 
263,593  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
274,554 		 100
[ 107.7]
254,925 
265,000 
c (　           ) 
272,905  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
282,839 		 100
[ 110.9]
255,040 
265,000 
d (　           ) 
288,189  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
329,174 		 100
[ 116.4]
282,796 
294,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    272,000 円／㎡]  



足立 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,257,379 
581,434 
2,675,945 
1,813,000 
862,945 		 （　0.9725）
839,214 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     21,518,308 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 90 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     10.6 m x   11.6 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＤＩＮＫＳタイプ平均専有面積約３６㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,950 
140,400 		 1.0  140,400 
1.0  140,400 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,000 
144,000 		 1.0  144,000 
1.0  144,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

284,400 		 284,400 
284,400 
⑨年額支払賃料        284,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,412,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,412,800 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       290,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,122,712 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           284,400 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,602 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          284,400 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         132,065 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,257,379 円　　　　（　        24,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）１０
１５６
　　　　-4		 2,185  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[111.0]		 100
[ 99.0]
2,115 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,086 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）１０
１５６
　　　　-8		 2,147  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[117.0]		 100
[ 99.0]
2,015 
c Ｒ６（公）１０
１５６
　　　　-17		 2,080  
(   2,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[124.0]		 100
[101.0]
2,050 
足立 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,500 円  　　　　     25,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,384 円  　　　        3,412,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,100 円  　　　　     25,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,850 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         581,434 円　（　　　　　　         4,339 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 45 ％　＋　0.0785 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,813,000 円  
（　　　　　        13,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,257,379 円      
②総費用 581,434 円      
③純収益　①－② 2,675,945 円      
④建物等に帰属する純収益 1,813,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 862,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 839,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,263 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,518,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区関原二丁目１６７番４
 0118001142688-0000
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備考