別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -39 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　有沢　範芳   TEL.
鑑定評価額 73,900,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区竹の塚５丁目２９番８
｢竹の塚５－２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北東5m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   140 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ区
道		 交通

施設		 竹ノ塚駅北東方

720m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。土地の細分化傾向が認められ、将来的にもこの傾向は
続くと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で五反野駅～竹ノ塚駅勢圏の住宅地域である。需要者は足立区内及びその周辺区在住の
個人が中心であるが、足立区内在住の個人の割合が多い。区内としては住環境が整った住宅地域で、需要に対し供給が
少ない地域である。市場での中心となる価格帯は戸建住宅で５０００～６０００万円で、土地のみの供給は少ないが総
額的には３５００～４０００万円と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では周辺類似地域において規範性の高い多数の取引事例が収集できた。土地取引は自用目的としたもの
が中心であるが、近隣地域及び周辺地域には地主等が所有するアパート、マンションも多く見られ、近年は賃貸需要も
増加している。これらの要因を考慮した結果、比準価格を重視するも収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -45                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    399,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[105.0]		 100
[114.1]		 [101.0]
100		 349,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している下で、極めて緩
和的な金融政策の効果もあり、区内の不動産
市況は好調である。地価は総じて上昇基調に
ある。

中規模住宅が多い環境良好な住宅地域である
が、近年は画地の細分化が進んでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７４２１
-25		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ０６（公
）４６４５
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区2種
地区計画等
(60,150)
c Ｒ０６（公
）９３９３
-20		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
地区計画等
(60,150)
d Ｒ０６（公
）８４５１
-32		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e Ｒ０６（公
）７２２２
-1		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,008  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
376,666 		 100
[ 112.2]
335,709 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
339,000 
b (　           ) 
342,623  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
340,665 		 100
[  95.0]
358,595 
362,000 
c (　           ) 
348,559  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
338,932 		 100
[  95.8]
353,791 
357,000 
d (　           ) 
353,419  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
356,537 		 100
[ 102.9]
346,489 
350,000 
e (　           ) 
306,374  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
319,075 		 100
[  92.2]
346,068 
350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    352,000 円／㎡]  



足立 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,239,657 
1,590,984 
6,648,673 
4,616,560 
2,032,113 		 （　0.9547）
1,940,058 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     49,745,077 円　　　　（　    236,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   200 ％   211 ㎡     14.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０㎡～４０㎡のコンパクトタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,130 
234,300 		 1.0  234,300 
1.0  234,300 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,180 
239,800 		 1.0  239,800 
1.0  239,800 

 3～ 3		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,230 
245,300 		 1.0  245,300 
1.0  245,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

719,400 		 719,400 
719,400 
⑨年額支払賃料        719,400 円　×　12ヶ月　＝　       8,632,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,632,800 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       733,788 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,899,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           719,400 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          719,400 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         334,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,239,657 円　　　　（　        39,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
３６５
　　　　-11		 2,789  
(   2,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[108.0]		 100
[105.0]
2,342 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
３６５
　　　　-13		 1,856  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,964 
c Ｒ０６（公）７
３６５
　　　　-14		 2,206  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]
2,202 
足立 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 386,000 円  　　　　     77,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 258,984 円  　　　        8,632,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      656,200 円  　　　　     77,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,200 円  　　　　     77,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,200 円  　　　　     77,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,590,984 円　（　　　　　　         7,540 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,616,560 円  
（　　　　　        21,879 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,239,657 円      
②総費用 1,590,984 円      
③純収益　①－② 6,648,673 円      
④建物等に帰属する純収益 4,616,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,032,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,940,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,195 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,745,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     236,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区竹の塚五丁目２９番８
 0118000202047-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -39 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸　裕一   TEL.
鑑定評価額 73,900,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区竹の塚５丁目２９番８
｢竹の塚５－２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北東5m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   140 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ区
道		 交通

施設		 竹ノ塚駅　北東方

720m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は駅から徒歩圏内で、閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、当面、現状を維持してい
くものと予測する。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区内における住宅地域である。需要者の中心は、足立区及び周辺地域における若年層を含む一次取得
者又は買換えが中心である。住環境が良好なことから、安定した需要が見込まれる。近年は土地を細分化する傾向にあ
り、土地は１００㎡前後で３０００万円～３５００万。新築戸建の価格は４５００万円～５５００万円程度である。地
価動向は、上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自己利用を目的とした住宅が存する地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る
価格水準になっておらず、想定要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、収益価格は比準価格と同程
度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌
し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -45                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    399,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[105.0]		 100
[114.1]		 [101.0]
100		 349,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し地価は上昇傾向にある
が、物価高騰やそれに伴う金融政策の動向等
に注視が必要である。


中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である
が、近年では画地の細分化が見うけられる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）８５０４
-3		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.4m区道、
中間画地
１低専
高度2種最高12m
地区計画等
(60,150)
b Ｒ０６（公
）８５０４
-12		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.3m区道、
東7.3m、角地
１低専
高度2種最高12m
地区計画等
(70,150)
c Ｒ０６（公
）８５０４
-13		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ６（公）
１０３２８
-17		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
330,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
343,323 		 100
[  98.7]
347,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
394,448  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
375,856 		 100
[ 101.2]
371,399 
375,000 
c (　           ) 
301,602  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
381,068 		 100
[ 102.9]
370,328 
374,000 
d (　           ) 
326,991  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
345,195 		 100
[ 109.3]
315,823 
319,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    355,000 円／㎡]  



足立 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,054,583 
1,558,565 
6,496,018 
4,514,900 
1,981,118 		 （　0.9547）
1,891,373 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     48,496,744 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   200 ％   211 ㎡     14.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５５㎡程度（ファミリータイプ）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,103 
231,330 		 2.0  462,660 
1.0  231,330 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,103 
231,330 		 2.0  462,660 
1.0  231,330 

 3～ 3		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,182 
240,020 		 2.0  480,040 
1.0  240,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

702,680 		 1,405,360 
702,680 
⑨年額支払賃料        702,680 円　×　12ヶ月　＝　       8,432,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上なし  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,432,160 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       716,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,715,426 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,405,360 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          702,680 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         326,298 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,054,583 円　　　　（　        38,173 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）７
３６５
　　　　-10		 1,946  
(   1,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
1,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,195 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,103 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）７
９３１
　　　　-12		 1,943  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[101.0]
2,346 
c Ｒ０６（公）７
９３５
　　　　-12		 1,833  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]
2,160 
足立 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 252,965 円  　　　        8,432,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      641,700 円  　　　　     75,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,558,565 円　（　　　　　　         7,387 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,514,900 円  
（　　　　　        21,398 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,054,583 円      
②総費用 1,558,565 円      
③純収益　①－② 6,496,018 円      
④建物等に帰属する純収益 4,514,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,981,118 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,891,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,964 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,496,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区竹の塚五丁目２９番８
 0118000202047-0000
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備考